[빌라경매] 권리분석(2019타경9854)_경기도 광주시 장지동 빌라
안녕하세요.
오늘 함께 살펴볼 경매 물건은 '2019타경9854 임의경매입니다.
함께 살펴 보실까요~^^
1. 물건 개요
- 소재지 : 경기 광주시 장지동 573-1 현대파크타운 1동 2층 204호 (경기도 광주시 절골길 85, 2층204호)
- 경매구분 : 임의경매
- 용도 : 다세대(빌라)
- 감정가 : 105,000,000원
- 최저가 : 73,500,000원 (70%)
- 입찰보증금 : 7,350,000원 (10%)
- 면적 : 54㎡ (16.20평)
- 건축연도 : 1996.11.18
- 구조 : 방2 / 거실 / 주방 / 욕실1
- 세대수 : 20세대
- 주차여부 : 가능
- 건물방향 : 남동향
- 외관노후 : 노후
- 엘리베이터 : 없음
- 방범시설 : 보통
- 인근 주택 및 주변 현황 : 다세대 주택 및 공장 혼재
2. 지역 분석
- 교통 : 3번 국도, 경강선(삼동역 또는 광주역 이용 가능), 3번 국도상 버스정류장 있음
- 병원 : 참좋은종합병원(차량으로 10분) / 분당 차병원 (차량으로 20분)
- 편의시설 : 중대물및공원
- 녹지 : 도로 건너 앞쪽이 야산임.
- 지역 호재/악재 : 3번 국도 및 경안선을 중심으로 아파트, 편의시설이 늘어나고 있음.
3. 점유자 정보
- 점유자 : 채무자 (물건명세서 상 이옥분으로 되어 있고, 현재는 망 이옥분의 상속인 강성구로 확인됨)
- 전입일자 : 2018.03.23
- 확정일자 : 2018.03.23
- 배당요구 : 2019.02.14
- 보증금 : 35,000,000원
4. 임장 조사(건물)
- 채광/조명 : 양호
- 샤시 : 노후됨
- 싱크대 : 노후 (교체 예상)
- 화장실 보수 : 노후
- 도배장판 : 노후(교체 예상)
- 누수/결로 : 양호 (외부벽은 지저분하나 기능상 문제는 없어보임)
4-1. 임장조사(현장상황)
- 들어가는 진입로가 좁고 도로 포장상태도 좋지 못함
- 공장들과 혼재되어 있어 거주 환경이 좋은편은 아님
- 차량없이는 생활에 불편함이 있을 것으로 보임
- 건물 뒷편이 자동차학원이 있고, 공장도 있어서 소음 발생이 심함
- 공장 외국인 근로자들 숙소로 사용되는 것으로 보임
5. 권리 분석
말소기준권리는 2008년 7월 국민은행 여신관리센터로 이후 권리들은 소멸된다고 보시면 됩니다. 특이사항으로는 2018년 3월에 전입신고 및 확정일자를 이옥분으로 받으셨는데 별, 같은 해 12월에 소유자 변경이 일어났다는 점입니다. 이 상황을 추론해 보면 전 소유자이셨던 이옥분(어머니)가 별세하시면서 자녀로 예상되는 강성구로 채무가 옮겨진 것으로 확인이 됩니다. 이런 경우 소유권 상속이 되었다고 해서 권리관계가 변동되는 것이 아니므로 종전의 권리관계에는 변화가 없겠습니다.
6. 시세 조사
경기도 광주시 장지동 인근에는 난개발이라고 할 수 있을만큼의 많은 다세대주택(빌라)이 들어서 있습니다. 본 건 같은 경우는 이런 빌라 밀집지역에서는 조금 벗어난 곳에 있지만 교통 및 입지 조건이 좋은 편은 아닌 것으로 판단됩니다. 주변 매매거래가 많은 편은 아니여서 시세가 확정적으로 지어진 것 또한 아닙니다. 인근의 거래 내역을 조사해 보면 매매 가격은 1억 정도, 전세가는 7천, 임대는 1천/35~50만 정도로 측정을 할 수 있습니다.
7. 예상 낙찰가는?
감정가는 2회 유찰보다 더 낮은 3회 차 금액으로 낙찰이 예상되며 저는 6천5백만의 가격을 적어넣겠습니다.
당장의 매매는 어려울 것으로 판단되며임차대시 대출금 및 대출이자 제하고 한달 약 15만원 정도의 이익이 발생될 수 있는 물건으로 계산됩니다. 실투자금은 80% 대출시 1천 5백만원 정도의 금액으로 예상됩니다. 추후 8천만원 선 이상에서 매매가 이루어진다며 약간의 시세차익도 노려볼 수 있는 물건이지만 워낙에 매매거래가 없는 곳이여서 이 부분은 감안하셔야 할 것 같습니다.
- 감정가 : 105,00,0000
- 최저가 : 73,500,000 (70%)
- 예상 낙찰가 : 65,000,000 (62%)