[주택경매] 권리분석(2019타경52701)_경기도 하남시 창우동 소재 주택 / 검단산 입구 초입 길에 위치한!!!
이번에 함께 살펴볼 경매 물건은 '2019타경52701' 강제경매 건입니다.
이 건은 서로의 이해관계가 좀 얽혀있는 부분이 있는것 같네요.
함께 살펴보아요~^^
1. 물건 개요
- 소재지 : 경기 하남시 창우동 산1-7
- 경매구분 : 강제경매
- 용도 : 주택
- 감정가 : 32,442,300 (100%)
- 최저가 : 32,442,300 (100%)
- 입찰보증금 : 3,244,230 (10%)
- 토지 총면적 : 0 ㎡ (0평)
- 건물 총면적 : 78㎡ (23.6평)
- 건축연도 : 1976.08.05
- 구조 : 방1 / 주방 / 화장실2(남여)
- 세대수 : 1세대
- 주차여부 : 가능
- 건물방향 : 남향
- 외관노후 : 노후
- 엘리베이터 : 없음
- 방범시설 : 나쁨
- 인근 주택 및 주변 현황 : 없음, 도로 바로 앞 건물로 현재 근린생활로 이용 중
2. 지역 분석
- 교통 : 검단산 등산로 입구로로 자가용 이용하여 갈 수 있음
- 병원 : 하남신도시까지 나가야 병원이 있음
- 편의시설 : 건물 인근에 편의점 있음
- 녹지 : 검단산
- 지역 호재/악재 : 하남신도시 개발로 지가 상승이 반영되었으며, 등산고객 유입이 많은 곳임.
3. 점유자 정보
- 점유자 : 전광수 (소유자의 형부로 이곳에 식당을 운영 중에 있음)
- 전입일자 : 2013.12.10
- 확정일자 : -
- 배당요구 : -
- 보증금 : 0원 (임대료 150만원만 내고 있음)
4-1. 임장 조사(건물)
- 채광/조명 : 양호
- 샤시 : 노후됨
- 싱크대 : 노후 (교체 예상)
- 화장실 보수 : 노후
- 도배장판 : 노후(교체 예상)
- 누수/결로 : 노후
4-2. 임장조사(현장상황)
- 검단산 등산로를 향하는 1차선 도로로 생각보다 차량 통행량이 많았음.
- 검단산쪽 카페나 음식점들을 이용하는 고객과 등산객들의 차량, 그리고 하남 신정동쪽에서 가로질러가는 화물차까지 좁은도로에 많은 통행량이 이루어지고 있는 도로 앞 건물임
- 건물은 연식이 있는만큼 노후되어 있고, 현재는 식당으로 이용되고 있으나 본래 승인은 주택으로 나있음.
- 도시가스선이 들어와 있고, 주차장도 있었음.
- 음식맛이 정말 끝내줘서 입소문이 많이나야 사람들이 찾을만한 입지 조건이라 생각함
5. 권리분석
현재 임차인이 보증금이 없기 때문에 크게 신경쓸 필요는 없지만 이 사건의 이해관계를 살펴보면 조금은 서로간에 얽혀있는 이야기가 존재하고 있는 것 같습니다. 먼저 이 건은 토지와 건물의 소유주가 따로 되어 있는 물건이고, 토지의 소유자가 매매를 통해 변경되면서 금전적인 관계가 서로 먹고 먹히는(?) 관계가 형성된 것으로 생각이 되네요~. 권리관계는 문서상과는 달리 의뢰로 간단하지만 중요한 것은 이 건물에 대한 가치를 어떻게 판단하고 활용할 것이냐와 건물만 따로 얻게되어서 수익창출을 할거이냐 등에 대한 고민이 더 필요한 물건인 것 같습니다. 권리분석에 대한 부분은 영상을 통해 이야기로 좀 더 풀어나갔으니 참고해주세요~
6. 시세 조사
주변 시세가 형성된게 크게 없음. 건물만 물건으로 나온 상태임.
7. 예상 낙찰가는?
제가 확인한 시기가 신건이 올라와서 이기 때문에 유찰이 몇번될지 모르겠지만 제가 이 건물을 활용할 수 있는 방향은 현재 점유자가 계속 사용하면서 임차료를 받는 것이라 생각이 됩니다. 그리고 건물에 대한 소유권이기 때문에 토지 소유자와의 사용료도 염두해 두어야 하고요. 그렇다면 이 건물의 가치는 얼마가 될까요? 저는 임대료를 현 수준이 150을 받는다하여도 토지사용료로 100만정도 부를 것으로 고려가 되네요. 그래서 저는 이 건물에 대한 가치를 좀 낮게 잡아 입찰하도록 하겠습니다~^^
- 감정가 : 32,442,300
- 최저가 : 32,442,300 (100%)
- 예상 낙찰가 : 7,000,000 (21%) / 3회 유찰 이상
*방해배제청구권 : 공공의 위법한 행정행위 침해가 자신의 법률상 이익을 침해하고 있을 때, 또는 물권의 내용이 정당한 근원(根源)이 없는 행위로 방해를 받고 있을 때, 그 행정주체나 침해자에게 그 위법한 침해를 제거해 줄 것을 청구할 수 있는 권리를 말한다. 예를 들어 갑의 사유지에 공공 행정주체가 무단으로 도로를 낼 경우, 갑이 공공주체에게 자신의 사유지를 본래의 상태로 되돌려줄 것을 청구하는 것이다. 대상이 되는 목적물은 토지 소유권이나 점유권, 통행권, 환경권 등 다양하다. 행정상의 원상회복 또는 결과제거청구권으로도 부른다.
*피보전권리 : 채권자가 채무자가 가지고 있는 제3자에 대한 채권을 보전하기 위해 압류 및 추심을 했을때 보전받는 권리. 즉 채권자의 채무자에 대한 권리입니다.