부동산 공감

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2023타경72776 물건이 2차에 낙찰이 되었습니다.

낙찰 가액 : 306,600,000원

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위 금액으로 낙찰 시 예상 수익률표도 입니다.

부동산 경기 및 여러 지표에 따라 유동적인 데이터 입니다.

참고로 경매대출 70% 받고 하였을 경우 예상 수익률입니다.

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<예상 수익률표>

경매 번호 : 2023타경72776

주소 : 경기도 남양주시 호평동 723 호평임광그대가 107동 205호

<권리분석 및 특이사항 확인>

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★ 소유자와 채무자가 다르다.

일반적으로 '소유자=채무자'의 공식이 성립이 된다. 즉 채무자의 재산을 물적 담보로 하여 돈을 빌리는 것이다.

하지만 소유자가 채무자가 아닌 경우도 있다. 채무자가 재산이 없을 경우에 재무자의 지인(제3자)의 재산을 물적담보로 하여 돈을 빌리는 것이다.

예를 들어 아들이 돈을 빌리면서 부모님의 아파트를 물적 담보로 잡고 돈을 빌리는 것이다. 물론 제3자의 동의가 필요한 것이고, 예전에 어르신들이 흔히 하는 말로 '보증'서지 말라는 것이 이런 것이다.

채무자의 채무에 대한 물적담보로 채권자와 제3자와의 담보 계약이 성립하는 것을 '물상보증'이라고 한다.

이런 물상보증인은 채무자가 아니기에 제3자 또한 경매에 입찰이 가능하다. 하지만 자신의 재산이 담보로 인하여 경매에 넘어가는 것이기에 보증을 할 때에는 신중해야 한다.

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위 경우에 소유자와 채무자가 성이 서로 다른 것으로 봐서 자녀 관계는 아닌 것 같고, 부부나 친인척인 관계일 것으로 추청된다.

경매 시 소유자와 채무자가 다른 부분은 크게 중요하지 않으므로 신경 쓸 것은 별로 없다.

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★ 말소기준등기

- 2022년 12월 16일 근저당권자 한국자산관리공사

- 확정채권양도에 의한 근저당권이전등기신청

https://terms.naver.com/entry.naver?docId=2774781&cid=51373&categoryId=51373

★ 감정가 대비 채권채고액이 더 높게 잡힌 부분?

저당권이란 것이 빌린 원금 액수를 똣한다고 하면, 근저당권은 '원금+이자'를 포함하여 최대한도를 말합니다.

금융기관에서는 해당 부동산을 담보로 해서 돈을 빌려주게 되는데, 이 담보 확보를 위해 근저당권을 설정합니다.

근저당권 설정은 통상 시중 금융기관에서는 원금의 120%~130% 가량 채권최고액을 근저당권 설정하는데, 이자를 계속 연체할 경우 원금만 근저당권 설정을 하면, 이자 부분은 청구하기 어렵기 때문에 원금보다 높게 근저당권을 설정합니다.

참고로 채권최고액이 원금보다 더 높게 잡혀있다 하더라고 대출이자는 대출받은 원금부분에서만 발생합니다.

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★임차권자 여부

임차권자 없습니다. 소유자분과 채무자간에 어떤 관계인지는 모르지만, 이 부분은 가족이란 가정 하에 등기를 확인할 수 있다면 가능하지 않을까 생각합니다.

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★낙찰 예상금액은 얼마로? 실거주? 투자?

투자 목적에 따라 달라질 것입니다. 투자 시 요즘 임대수익은 재미없고, 재매매시에도 부동산 경기 하향으로 인해 매매가 잘 이루어질지 미지수 입니다. 시세차익을 노려 매매하에 위험 부담이 분명히 있습니다. 실거주 목적이라면 좋습니다. 현장 확인 결과 조용한 아파트 단지 입니다. 공기도 좋고요~

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<현장사진>