부동산 공감

https://youtu.be/2fQ-mk38eaU

<상가투자의 위험성!>

상가를 투자할 때 진짜 조심해야 될 게 있습니다
어 저도 이렇게 상담을 좀 하다
보면은 가장 큰 피해
사례들이 어떤 부분들이냐면은  상가를 분양 받았는데
임대차가 임차가 맞춰지는 않았을 때
이게 생각보다 상당히 큰 피해로 다가와요
보통 상가를 이제 분양 하시는 분들이
그 임차로 얻어지는 수익 임차 수익을 기대 하고서
이제 상가를 분양 받잖아요
그런데 이게 공실로 두는 기간이 길어질수록
삶 전체가 무너지는 경우를 많이 봤습니다
사례로 말씀드리면은 이제 상가 같은 경우도
건물이 지어지지 전에 선 분양을 하잖아요
그죠? 
상가같은 경우는 주택하고 달리 분양가가 괜찮다 싶은 데는 분양가가 어마어마합니다
뭐 기본 6억 에서 10억 사이 이정도 인데
그냥 일반 경기도권에서. 서울 중심 상가로 들어가면 더 비싸죠.
이 정도 하는데 보통 이제 상가 임대차 수익에 대한 매력을
이제 느끼시는  어르신들 노후 준비라고 해 가지고선 본인의 퇴직금 이라던가
그런 것들을 활용해 가지고 분양 받으시는데
선 분양 이다 보니까
지어지지 전에 상가를 분양을 받으시죠
그러면은 분양 받고 나서 건물이 다 지어진 다음에 결과가 나오는 건데
어 일단 상가에 특징이 뭐냐면은
대출이 많이 나와요
그러니까 많게는 90%까지 나오는 경우도 많고
조금 자금이 딸리는 분들은
70% ~ 80%까지  대출을 받으시는 거죠
그러면은 이런 거죠
저렴한 6억 짜리 상가 하나 대출 받아도
50%만 받아도 3억 대출 받으시는 거고
70% 받는다 그러면 4억 넘어가는 거죠
대출금이 그러면은 이자가 아무리 싸더라도
2%, 3% 대 짜리는 없잖아요,
그러면 3% ~ 4%, 많게는 5%  대까지  이자를  받으시는 건데
예를 들어서 3억만 대출을 받아도
또는 5억 정도 받으면 연 내는 이자만
거의 2,500만 원 정도 되고
이거를 월로 쪼개면 이자만 나가는 것만 한 백만 원,
거기다가 원금 하면은
우습게 그냥 삼백이 넘어가 버리는 거예요
거기다가 이제 대출 상환 기간도
그렇게 길게 주택 처럼 길게 되지가 않으니까
한 달 내야 되는
원리금 자체에 대한 부담이 상당히 크죠
그래서 원리금 자체가 보통 뭐 삼백만원 우습고
사백만, 오백만 까지 가는 거죠
근데 이거를 분양할 시에는 이제 풀어 주죠
수익이 어떻게 날 것이냐,
예를 들어서
상가에 임대 수익이 임대료를 얼마 받을 수 있다,
 예를 들어서 여기는 뭐 삼백 사백 받을 수 있다라고
  과장 돼서 얘기를 하는 경우가 많습니다
그런데 과장 되어서 얘기하는 게 미래를 예측하는 거기 때문에
그럴 수도 있고
아닐 수도 있기 때문에
그거 가지고 선 과장되게
왜 나한테 이야기했어 라고 말할 수가 없어요
그러면은 보통 6억 짜리 상가
수익률 삼 프로만 삼 프로로 아주 보수적으로
이제 이야기를 한다 해도 삼 프로로 본다고 하면은
백팔십 이백 이 정도 이제 하는 거잖아요
근데 분양 평수가 몇 평 이냐 10평 정도예요
이게 왜냐면은 상가를 크게 뽑지 않습니다
왜냐면은 크게 뽑을 수록
분양할 수 있는 상가의 수가 적어지기 때문에. 10평 정도에 2백 정도
삼백 정도 받을 걸 생각하고 하는데,
이게 막상 분양이 되고
그 상권이 형성되는 데까지 시간이 들어가요
딱 건물 지어 지자 마자 모든 게 만실 이 돼서
상권이 막 활활 타오르고
그런 상권이 세상이 없어요, 근래에는 없어요
그러다 보니까, 처음 뭐 1년~2년 때에는 상권이 개발한고 사람들이 몰려왔다가
막상 1~2년 지난 다음에 상권이 생각보다
그렇게 활성화가
활성화가 안 되면은
처음 이제 입주 당시에
들어왔던 업체들이 나가죠
그러면은 공실로 남겨 되는 거고
입주 당시부터 상가
임대차가 맞아지지 않은 거는 그야말로
이제 지옥을 맛보게 되는 거죠
처음부터 이제 입주를 하고 등기가 떨어진 건설이 되고
중공 검사를 받고
입주 딱 된 이후부터는 솔직히 이젠 시행사, 시공사,
건설사, 분양사 다 이제 모르는 사람입니다
오로지 그거에 대한 책임은 누가 지느냐
분양자 내 이름으로 등기가 된 이후로부터는
내가 책임지는 건데
공실이 길어질수록 피가 마르는 거죠
그냥 쌩 돈 삼백이 나간다 라고 생각해 보세요
상가 건물에서 거기다 세금 나오고
이게 말처럼 커버가 안 되고
임대료를 맞추는 거 자체가 쉽지가 않습니다
보통 건물을 이렇게 프라자 상가라던가
큰 막.....상가를 지을 때 한 개만 짓지 않아요
진짜 기본 한 이십 개, 삼십 개, 사십 개  많게는 백개까지 지어야지
수익들을 좀 회수할 수 있기 때문에 그 정도 짓는데
아무리 상가가 확 발전한다고 하더라도
상가 오십 개, 육십 개 만실 채우는 게 쉽습니까
절대 절대 한 번에 이뤄질 수 있는 것도 아니고
이루어진 상가 들도 빠지는 추세입니다
이런 상황에서 그거를
임차를 맞추기가 쉽지가
설사 임차를 맞았다 하더라도 생각해 보세요
우리나라에서 자영업자 10평에서 임대료 이백오십 삼백 내고선
수익 낼 수 있는 업종 자체가 몇 개나 있겠습니까?
그럴 업종 자체가 많지가 않아요
열 평 가 중 서 그럼 뭐냐
그거에 대한 책임이 오로지
이제 상가 주 한테 전가가 되는 겁니다
본인은 임대 수익을 위해서
욕심이 고 하면 욕심일 수도 있겠지만
임대 수익을 내기 위해서 상가를 분양 받았지만
그 상가를 하나 갖고 있음으로 해가지고서
완전히 노후가 좀 표현이 그렇지만 박살이 나는 거예요
오십 대 후반 육십 대
칠십 대인 분들이 근로 소득 으로써
삼백만 원 이상 받는 게 쉽습니까 쉽지는 않습니다
그런데 삼백 이라는
돈이 그냥 쌩으로 나간다고 생각을 해보세요
근데 더 웃긴 거는 재산 상으로는 많이 잡혀 있어요
그러면 어떻게 됩니까? 건보료 장난 아니게 올라갑니다
재산은 많은 거예요
부채도 자산이라고 자산 자체는 엄청나게 잡혀 있는 거죠
그러다 보니 노후 준비하려고 상가  하나
분양 받은 게 그야말로 노후의 나의 목을
목을 이렇게 사로잡는 목 줄이 될 줄 누가 알았겠습니까
그럼 이런 분들 아 하소연 하시는 분들이 너무 많아요
근데 하소연을 해도
딱히 방법이 없어요 이 이자를 안 내서
차라리 경매로 나가는 게 털어 버리는 게 하,
그나마 마음의 짐은 덜 수 있는 방법이지 않을까
생각이 들 정도로 딱히 방법이 없습니다
근데 요근래 한 번 이렇게 살펴보세요
주택도 남아돌지요,  새로 지은 상가
그냥 뭐 임차 맞춰 드립니다
매매 합니다
라는 그 표만, 딱지만
덕지덕지 붙여서 유리창 청소도 안에서 먼지
부옇게 맺어 있는 이런 상가는 진짜 어딜 가든 간에
전국에 엄청나게 많습니다
상각 공실 위험이 엄청나게 큰 거예요
그래서 상가에 대한 분양을 받을 때
정말 주의하세요. 대출을 받았을 경우  공실이 났을 때
커버가 가능한 선에서
대출을 받고서 분양을 받을 수 있는지
없는지 이 대출이 많이 나온다고 해가지고서
이거 괜히 한 번 네 명으로 등기 했다가는
완전히 진짜 인생 발목 잡히게 됩니다
그러니까 상가 분양 받을 때
정말로 주의하셔야 될 점
공실 대한 위험성을 분명히 인지 하시고
나서 상가에 대한 분양을 받으세요
그래서 상가 분양 받을 때 전략이 필요합니다
전략 그냥 뭐 역히고 가깝다고 해서 또는 아
여기 상권 좋다라는 말에 그냥 무심코
그냥 받아 버리다가 정말로 인생
한 방에 무너질 수 있으니까
상가에 대해서 분양 받으실 때,
항상 전략적으로 접근하고 공실 대한 위험,
그리고 투자 금액이 일정 금액이 있어야 된다
대출을 무조건 많이 받는 게
지렛대 효과를 얻을 수 있는 게 아니다
는 점 주의 하시면서 상가 분양 받으시고
상가 분양 받으실 때 꼭 상의하고 받으세요
앞으로 이 상권이 어떻게 커질 지에 대한 것도 예측이 가능하시고
혹시나 공실이 됐을 때
어떻게 내가 이 상가를
활용할 수 있는지까지 고민을 하시는 게 좋습니다
 앞으로 이런 상가
공실로 피해 받는 분이 없으시길 바라면서
임대인과 임차인 모두 다 성공할 수 있도록 저도 노력하겠습니다. 감사합니다

경매 물건 중에 빨간색으로 '건물만'이라고 나오는 특수물건이 있습니다. 토지는제외하고 토지 지상에 있는 건물만 경매에 나온 물건으로 토지와 건물의 주인이 다른 경우에 건물만 경매로 나온 물건입니다. 이런 경매는 특수물건에 속하는데 경매 고수라도 수익화하기에 까다로운 사항들이 많이 있습니다. 건물만 경매에 나온 경우 토지와 건물이 같이 나온 물건에 비해 가격도 저렴하고 유찰이 많이 되어 낙찰가격이 매력적으로 보이기 때문에 낙찰에 대한 유혹이 많이 있습니다. 하지만 잘 모르고 낙찰을 받았다가 손해를 보는 경우가 가장 많은 경우에 속하기도 합니다.

​

이런 건물만 경매 시 꼭 확인하여야 하는 사항은 다음과 같습니다.

​

건물만 경매 시 주의할 점 3가지

① 토지주와 계약 관례에서 지료가 얼마 인지 확인

② 지료 내고 수익이 남는지 확인

③ 토지주의 건물철거 청구 가능성 타진

​

건물을 낙찰 받았다하더라도 토지는 내 것이 아니기 때문에 토지주가 지료를 요구하면 지료를 주어야 합니다. 지료에 대한 금액은 경매를 준비하면서 확인하기가 어렵고, 낙찰 후에도 토지주가 지료를 조정할 수 있기 때문에 건물만에 대해서 소유권을 취득한 낙찰자는 수익화하는 부분에 대해서 예상하기 어려운 많은 변수가 생기게 되어 있습니다. 또한 더 최악의 경우에는 토지주가 건물철거 청구권을 행사할 경우 매우 혼란스럽고 복잡한 사항에 빠질 수 있습니다.

​

보통 토지주가 경매를 통해 건물만을 취득한 낙찰자를 압박하는 방법으로 건물철거 청구권을 가지고 이용을 많이 합니다. 실제로 철거에 대하 소송이 들어가면 건물 소유주가 법정지상권이 성립된다 하더라도 쓸 수 있는 반격의 카드가 많지 않습니다. 건물철거 청구권이 인정되지 않아도 지료를 가지고 압박하여 결국에는 건물 소유주가 소유에 대한 이익을 없게 만들어 버릴 수도 있기 때문입니다. 토지주는 이런 방식으로 건물에 대한 소유권을 매우 저렴한 가격에 취득할 수 있습니다.

​

이런 상황에서 건물 소유주가 토지 소유주에게 토지를 매매하라고 하여도 칼자루를 잡은 사람은 토지주이기 때문에 절대 합리적인 가격에 토지를 매매하지 않고, 보통 반대의 상황으로 토지주가 건물를 헐값에 매입하는 경우가 많습니다.

​

'건물보다는 토지'

​

그렇기 때문에 부동산에서 위와 같은 말이 나오는 것은 당연한 것입니다. 가격이 저렴한 함정에 빠져서 낙찰 받았을 경우 더 큰 손해로 이어질 수 있는 물건이기 때문에 확실하게 확인하고 경매에 들어가시기를 바랍니다. 건물만 경매 시 가장 안전하게 수익화할 수 있는 방법은 개인명의로가 아닌 법인으로 투자를 하여 위험성을 낮추는 것이 가장 좋은 방법일 것입니다. 법인 설립으로 투자를 할 경우 개인재산에 대한 위험에서 벗어날 수 있고 세금적인 혜택도 더 좋기 때문에 전문적인 경매투자에 들어가신다면 법인 설립도 고려해 보는 것이 좋습니다.

​

감사합니다.

<질문>

주택에 임대로 살고 있었는데 개인적인 사정으로 계약기간이 끝나기 전에 나오게 되었습니다. 집을 비워 준 상태이고 보증금도 돌려 받지 못한 상황인데 임대료를 안내도 되는지 궁금합니다.

​

<답변>

임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없습니다. (판례 94다4417)

안녕하세요.

이번에는 임대차계약시 원상복구 특약을 할 경우 임차인이 알고 있어야 할 것들에 대해 이야기 해보려고 합니다.
상가 임대차나 주택 임대차계약을 맺을 때 특약 사항에
'임대차 종료시 임대건물에 대해 임차인은 원상복구를 한다'
라는 의미의 특약을 거의 고정적으로 합니다.

부동산중개소에서도 계약 시에도 이 문구의 의미를 임차인에게 자세히 설명을 하지 않고 기본적인이거나 관례처럼 집어 넣는 특약인 것처럼 간단하게 설명하고 넘어가는 경우가 많는 것도 사실입니다.

이 특약 자체가 무조건 임차인에게 불합리한 계약 조건은 아닙니다. 하지만 이 특약을 할 경우 임대인보다는 임차인이 포기하여야 하는 권리가 더 많기 때문에 이 특약의 의미를 바로 알고 임대계약을 맺는 것이 중요합니다. 원상복구에 대한 특약을 할 경우 임차인이 포기해야 하는 권리는 다음과 같습니다.


① 비용상환청구권
② 유치권

위 권리에 대해서는 좀 더 자세히 다른 시간에 풀어서 설명을 하도록 하겠습니다. 간단히 짚고 넘어가면 '비용상환청구권'에는 '유익비상환청구권'과 '필요비상환청구권'이 있고 임차를 하는 동안에 발생한 비용이나 건물의 가치를 증대 시킨 것에 대해 비용상환을 받지 않겠다는 특약으로 보면 되겠습니다. 유치권 또한 임대차 계약시 원상복구하기로 특약을 한 경우, 임차인은 비용상환청구권을 포기한다는 내용이 인정되어 목적물에 대한 유치권이 성립되지 않습니다.

상가나 주택 임대차 계약을 맺을 시 당연하다고 생각하고 넘어가는 '원상복구' 특약에 대해 이 계약 조건이 가지는 의미를 알고 계약을 진행한다면 나중에 임대차 계약 해제나 종료 시 임대인과 임차인간에 생기는 갈등을 줄일 수 있고, 좀 더 원만한 부동산 계약이 이루어질 수 있을 것입니다.


감사합니다.

[브이로그] 비가 너무 내리는 날....

안녕하세요. 부동산 현장을 직접 찾아가 보고 상권분석 및 상담을 드리고 있습니다.

이번에 제가 다녀온 곳은 남양주에 위치한 다산신도시.

다산신도시 중에서는 진건지구에 다녀왔습니다.

상권분석 및 상가 매물 상담을 주신 의뢰인이 준비하고 계신 업종은 바로 '음식배달업'

음식배달업을 하기에는 어떤 상권이 좋을까요?

이런 의문에서 저도 상권 및 상가를 답사하기 위해 다녀왔습니다.

다산신도시 또한 어느 신도시랑 별차이 없이 거주가 주를 이루는 도시라고 보면 좋겠습니다. 그렇기 때문에 결국 중요한 것은 지역에 맞는 임대료 수준이고 내가 하고자 하는 업종에서 수익률 대비 얼마의 임대료로 들어가는냐가 가장 큰 관건이라고 보시면 되겠습니다. 하지만 아무리 좋다는 상권, 상가라고 하더라도 너무 임대료 부담이 높다면 그것은 결코 좋은 선택과 성공적인 수익창출로 이루어질 수 없습니다.

그래서 무엇보다 내가 하고자하는 업종에 대해 수익구조를 정확하게 파악하고 준비하는 것이 필요하고 그저 성공할 것이라는 기대감에 창업하시는 것은 망하는 지름길이라는 것을 명심하시기 바랍니다.

배달업에 가장 좋은 상권은 어느 상권일까라는 답변은 의외로 간단합니다.

배달업에서 중요한 것은 바로 상권이 아니라 배달 능력입니다. 한마디로 임대로 저렴한 상권에 들어가는 것이 가장 좋고, 배달 운용 능력을 향상 시키는 방법을 고민하시는게 성공의 포인트라고 말씀드리고 싶습니다. 이쁘고 눈에 잘 띄는 상가 임대료 높게 주고 들어가느니 배달 오토바이 한 대 더 굴리는 것이 더 이득이라는 이야기 입니다~~

다산신도시라는 곳이 지역적으로 강원도와 수도권, 서울권과 경기북부를 연결시켜줄 수 있는 요충지입니다. 앞으로 교통 개발에 맞춰 개발 가능성은 무궁무진하지요. 이런 곳이 앞으로 어떻게 변화되고 발전되는지 지켜보는 것도 매우 흥미로운 일입니다. 우리는 수익을 내기 위해 움직이지만 결코 수익이 움직인다고 쫒아 오지는 않습니다. 중요한 것은 돈이 나를 쫒아오게 만드는 것이지요. 이 방법을 고민하신다면 수익은 그리 먼 곳에 있지 않으실 거예요.

​

상권이나 상가 매물에 대해 궁금한 부분이 있으시면은 언제나 쉬운 방법(댓글 등)으로 문의주시면 적극 알려드리겠습니다~^^

상가임대차보호법, 주택임대차보호법에는 임대인의 수선의무에 관한 구체적인 규정이 명시되어 있지 않습니다. 따라서 민법에서 그 근거 조항을 찾아야 합니다.

​

민법 제623조 [임대인의 의무]

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

​

▶ 임대인의 의무

- 목적물 인도 의무 : 임대인은 임차인이 그 목적물을 사용·수익할 수 있도록 임차인에게 인도하여야 한다(민법 제623조)

- 사용·수익하게 할 의무

· 원칙 : 수선·유지의무는 임대인에게 있다

· 예외 : 임차목적물의 파손 또는 장애가 사소한 것이어서 사용·수익을 방해할 정도가 아니면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다.

· 면제 : 임대인의 수선·유지의무는 특약으로 면제할 수 있다. 그러나 이때에도 대규모의 수선은 면제할 수 없고, 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담하여야 한다.

- 비용상환의무 : 임대인은 특별한 약정이 없는 한 임차인이 지출한 필요비와 유익비를 상환할 의무를 부담한다(임의규정)

​

▶ 임대인은 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 파손 또는 장해에 대한 수선의무를 부담합니다.

​

ex) 난방, 상하수도, 전기시설, 기타 임차주택의 주요설비(빌트인 에어컨, 냉장고, 세탁기, 월패드 등)에 대한 노후불량, 누수나 계량기 고장, 결로, 균열, 그 밖에 사소한 부분이라도 임차인의 사용수익에 방해가 될 정도의 파손 또는 장해

​

▶ 임차인은 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아닌 경우에 수선 및 관리의무를 부담합니다.

​

ex) 형광등 등 소모품 교체, 세면대수도꼭지, 샤워기, 문, 잠금장치, 방충망, 변기막힘 등

​

▶ 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 합니다.

안녕하세요~

이번에는 상가 매물 관련 부동산 고민 해결을 위해 강동구 명일동에 다녀왔습니다!

의뢰인께서 문의 하신 내용은 명일동 상권으로 해서 적합한 상가와 적합한 업종을 바탕으로 창업을 고려하고 계셨습니다.

업종부분은 무엇이 좋다는 단정보다는 투자하고자 하시는 금액과 기대 수익, 그리고 가장 중요한 '내가 할 수 있는 일'인가에 대한 고민을 저와 함께 자유롭게 이야기를 나누면서 찾아보기로 했고, 여러 고민 끝에 업종의 방향을 선택하셨습니다~^^

다음은 적합한 상권 및 상가를 찾아 입점하는 것인데, 어떻게 보면 창업에 있어서 가장 중요한 것 중에 하나가 상권이라 생각합니다. 단순히 사람들이 많이 다니는 것이 좋은 상권이 아닌 수익성적인 측면, 접근성, 소비력 등등등 복합적인 부분을 따지고 또 따져서 들어가야 하기 때문에 단순하게 집에서 가깝고 사람 많은 곳~!!! 이라고 선택을 해버리면 안된다는 것이지요~!!

상권을 선택하고 상가를 선택하는 것에 딱 떨어지는 정답이 있는 것은 아니지만 많은 고민을 해야하는 부분이기에 소홀할 수는 없지요~ 그리고 이 부분을 그냥 사무실에 앉아서 하는 것으로는 부족하기에 발품이라는 것을 팔고 현장을 몇 번이고 가보고나서 최종 결정하는 것입니다~

이번에 다녀온 명일동 상권도 함께 가보도록 하시지요~~^^

[남양주 다산신도시 진건지구 유보라와 아이파크 아파트 사이 상권 상담]

안녕하세요. 상권 상담 의뢰 사례가 있어 함께 나누고자 합니다~^^

이번에 문의 주신 상권은 남양주 다산신도시 진건지구에 위치한 상업 단지로 조성된 곳을 문의 주셨습니다

<상권분석 의견>

먼저 이곳 상권에 대해 말씀드리면 주변이 모두 다 아파트 입니다. 유보라, 롯데캐슬, 아이파크로 둘러쌓여져 있으며 상가 정면 필지도 행복주택이 들어설 예정인 곳입니다. 위치적으로 보면 아파트 단지 및 학교로 둘러쌓여져 있는 최고의 상권으로 보여집니다.

하지만 현장에서 확인해보니 생각보다는 상권이 많이 죽었다는 느낌을 얻고 왔습니다. 가장 큰 이유로는 상가수가 세대수 등에 비해 많지 않은데 공실이 많았다는 점입니다. 공실이 많다는 것은 상권이 죽었다는 이야기입니다. 결과적으로는 현재 이 상권이 1년 이상이 지난 것으로 보아 일반적인 이론으로 접근하기에는 변수가 있었다는 것입니다.

제가 상권을 둘러보면서 그 이유를 정리해 보았습니다.

상권이 죽은 이유!!!

① 이 상권에서 살아남는 업종이 따로 있기 때문에.

아파트와 학교가 밀접하게 붙은 상가들입니다. 아파트에 거주하는 연령은 30~40대 학부도가 대다수 이고요. 살아남는 업종은 아이들을 대상으로 하는 요식업(분식집, 김밥집 등), 문방구, 미장원, 부동산, 빵집, 편의점, 세탁소 정도. 하지만 이것도 같은 업종에서 경쟁을 하다보니 매출을 나눠먹고 있는 실정이였습니다.

② 학교 상권이라 안전이 중요. 그래서 바리게이트가 상권을 죽였다.

작은 불편함으로 인해 사람의 발길이 뜸해졌습니다. 아파트 구조상 지하에서 차량으로 붕~타고 가면 5분안에 필요한 생필품을 다 살 수 있는 다산신도시. 굳이 1층에서 넓은 아파트 단지를 걸어서 가는게 더 불편하고 심리적으로 바리게이트가 불편해서 오지말아야겠다는 인상을 주고 있었습니다.

③ 이미 손타버린 상가.

유리창에 덕지덕지 붙어있는 임대 문의, 휴업 및 폐점을 알리는 전단지. 사람들의 발길을 끝게 만드는 시작이지요. 제가 현장에서 분석한 부분을 정리해 보았습니다.

제게 상담을 주신 분께서는 이곳이 아무래도 다산신도시에서 임대료가 저렴해서 문의를 주셨는데 분명 임대료가 저렴하다는 점은 장점이지만 왜 저렴한지를 알고 접근하는 것이 중요합니다. 하고자하는 업종과 이곳에 들어가서 성공할 수 있는 업종이 어떤 것인지는 좀 더 저도 분석을 하고 상담을 드리도록 할 예정입니다.

상담을 주신 분들의 마음을 알기에 작은 것 하나라도 놓치지 않고~

제 가족을 상담한다는 마음으로 일을 하니 절대 소홀히 할 수 없지요~~^^

현장 영상 보시면서 궁금한 사항 있으시면 문의주세요~

2020/01/27 - [부동산 이야기/상권 상담] - 구리시 갈매지구 갈매역 음식업 상권 분석

송파헬리오시티 아파트 세대수 9,510가구. 한 브랜드의 아파트 단지에 속한 세대수가 1만세대 가까이 되는 이곳. 미니 신도시라 불리며 재개발 및 분양 당시 엄청난 부동산 이슈를 몰고 온 이곳. 송파구 가락시영 재건축아파트로 지하 3층~지상 35층 84 동, 전용면적 39∼130㎡ 총 9,510가구로 구성됐으며 조합물량을 뺀 1,635가구를 일반분양을 한 이곳.

지금부터 분양이 마무리되고 입주가 되어 자리를 잡아가고 있는 지금의 헬리오시티 단지 상가에 대해 이야기해 보려고 합니다.

헬리오시티 아파트 단지 상가수는 총 617개. 입주를 시작한지 약 1년이 지난 지금 이중에서 과연 몇 개의 상가가 임대가 맞춰졌고 공실율은 어떻게 될까요?

먼저 헬리오시티 단지 내 상가구조를 살펴보면 게이트별로 구분해 보는 것이 가장 좋습니다. 송파역쪽의 1번 게이트 상가, 가락시장쪽의 2,3게이트 상가, 송파책박물관쪽의 4,5게이트 상가로 구분해보겠습니다.

송파역쪽의 1-1,1-2 상가 건물들은 현재 지하,1층,2층은 확실히 처음보다는 많은 업체가 입점하여 영업을 하고 있습니다. 작은 평수와 높은 임대료에도 불구하고 입점을 해서 활발하게 영업을 하고 있습니다. 대표적인 업종으로 국민,신한 등의 은행업, 학원업, 요식업, 부동산중개소, 병원, 약국 위주로 입점을 한 상태이고 비율로는 역시나 부동산이 가장 많은 비율을 차지하고 있습니다. 하지만 3층 이상으로는 공실인 상가가 눈에 띄게 많아지고 있습니다. 단지 내 상가에서 살아남는 업종에 한계가 있지만 상대적으로 상가의 공급이 많았던 점이 가장 큰 원인이라 생각되는데 이곳의 공실은 오랜 시간이 지나도 임차가 맞춰지기는 쉽지 않겠다는 생각이 듭니다.

2,3 게이트쪽은 상가수가 상대적으로 가장 적은쪽으로 일부 3~4 상가를 제외하고는 임차가 맞춰졌습니다.

4,5게이트 상가는 현재 공실 비율이 더 높지만 하나두개씩 임차가 채워져 가고 있는 모습이 보입니다. 상대적으로 1번 게이트 상가보다 임대료가 저렴하고 평수도 더 넓은 장점을 갖추고 있고, 차량 진출입로에 위치해 있어 접근성도 좋기 때문입니다. 추후 송파역 1게이트 상가보다 더 좋은 수익률를 나타낼 것으로 바라보는 이유입니다.

개발초기부터 헬리오는 우리에게 빛만을 보여주고자 노력했습니다. 하지만 빛이 거치면서 어두운 부분이 보이고 있는 것이 현실입니다. 그것은 바로 '상가 공실'

헬리오시티 상가의 공실이 계속 이어질 것이라고 바라보는 이유는

첫번째로, 수익성적인 부분에서 접근해보면 송파구에 고분양가로 측정되어 분양된 상가의 수익률이 임대인과 임차인 모두를 힘들게 하고 있습니다. 임대인은 투자 한 금액에 대한 일정 이상의 수익률을 요구하는 반면, 임차인은 그 수익률을 맞춰서는 매장 운영이 안되기 때문에 서로의 양보 없이는 상생할 수 없는 상황이기 때문입니다. 이 이해관계가 언제 풀리지는 시간을 두고 지켜봐야할 문제입니다.

두번째로, 임대인끼리의 충돌입니다. 한 상가에 명의자가 다수가 있다보니 실제 임차계약을 진행하는 중에도 임대인들끼리 의견이 맞지 않아 계약이 깨지는 경우가 다수 발생하고 있는 것이 현장 상황입니다. 각자의 지분에 따른 권리만을 요구하고 자기에게만유리한 것을 찾는 욕심의 집합체 같은 느낌을 지울 수가 없습니다.

세번째로, 상가 공급의 과잉입니다. 헬리오시티는 누가 뭐라고 하더라도 가장 큰 기능은 주거지로서의 기능입니다. 이런 주거기능이 우선인 상권에서는 결국 살아남는 업종에 한계가 있기 마련입니다. 패션업종이나, 요식업, 유흥업은 살아남지 못하게 되고, 생활편의업종과 학원만이 이런 상권의 승리자가 되는 것이 사례입니다. 더군다나 각 프랜차이즈 브랜드들은 거리 제한에 따른 입점 점포수에 한계가 있기 때문에 이 많은 상가를 다 채우기에는 살아남을 만한 업종의 수가 많지 않기 때문입니다.

헬리오시티 단지 내 상가는 분양 당시 돈으로 얽힌 복잡한 관계를 가지고 있었습니다. 재개발 아파트이다보다 서로의 수익적 이해관계에서 오는 문제가 가장 컸습니다. 그리고 그러한 문제는 아직도 현재 진행형입니다. 상가만을 놓고 보았을 때 서로의 이해관계에서 한발씩 양보하지 않는다면 서로 피해를 입는 사례는 여러곳에서 찾아볼 수 있습니다. 상가는 임대인과 임차인이 함께 만들어 가는 것입니다. 모두가 돈을 원해서 모이기는 하지만 서로 양보하지 않으면 둘 다 피해를 입을 수 있는 것이 바로 상가입니다. 거대하고 매력적인 대한민국을 대표하는 이 상권이 서로의 욕심에 의해 공실의 어둠에 사로잡히느냐 아니면 그 반대이냐의 기로에 선 지금이라 생각합니다. 상가 공실들이 2년 이상 지속되면 결국 그 상가는 죽은 상가가 되기 마련입니다. 해결 방법에 대한 정답은 없습니다. 하지만 그런 문제를 하나둘씨 풀어나가기 위해서는 지금 각자만을 위한 이익다툼이 아닌 상생하기 위한 협의가 이루어져야 하는 것은 틀림없습니다.

대한민국의 대표상권으로 발전할지 아니면 그냥 공실의 무덤으로 끝나버릴지 시간을 두고 지켜봐야 하겠습니다.