<권리분석>
권리분석 상 크게 고려할 사항은 없는 것으로 보입니다. 임차인이 있거나 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
<특이사항>
현장 확인 결과 주택에 출입하는 길이 있으나 상당히 불편하고 돌아가야 하는 곳입니다. 현재 토지 및 건물을 활용하는 방안에 대해 충분한 고려가 우선적으로 필요할 것 같습니다. 주변이 다른 주택으로 둘러쌓여 있어서 독자적인 개발을 하기에도 어려울 것으로 보이기 때문에 투자 측면에서 고려한다면 재개발이겠으나 아직은 너무나 먼 미래의 이야기이기 때문에 분명한 목적이 무엇인지 살펴 보시기 바랍니다.
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<질문>
주택에 임대로 살고 있었는데 개인적인 사정으로 계약기간이 끝나기 전에 나오게 되었습니다. 집을 비워 준 상태이고 보증금도 돌려 받지 못한 상황인데 임대료를 안내도 되는지 궁금합니다.
<답변>
임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없습니다. (판례 94다4417)
【판시사항】
가. 임대차계약 성립을 일시 부인하였다 하여 임대차계약 해지의 의사표시를 하는 것이 금반언의 원칙에 반하는지 여부 나. 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수 있는지 여부
【판결요지】
가. 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 기간 목적물 등에 관하여 분쟁이 있었고, 그 분쟁 중에 임대인이 임대차계약의 성립을 일시 부인한 사실이 있었다고 하더라도 그 사실만으로 2기 이상의 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지의 의사표시가 금반언의 원칙에 위배된다고 할 수 없다.
나. 임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다.
【참조조문】
민법 제618조, 제640조
【전 문】
【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 변호사 문정두
【피고,상고인】 피고
【원심판결】 대전지방법원 1993.12.3. 선고 93나3361 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.
【이 유】
상고이유를 본다.
원심판결 이유를 기록에 대조 검토하여 볼 때, 원심이 원·피고 사이에 체결된 이 사건 토지에 관한 판시 임대차계약은 원고가 피고의 2기 이상의 차임연체를 이유로 한 해지통고에 의하여 적법히 해지되었다고 보고 이러한 경우 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인인 피고에게 이 사건 건물에 관한 매수청구권이 발생하지 아니한다고 한 원심의 인정 판단은 옳게 수긍이 되고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
논지는 피고가 위 임대차계약에 따른 약정 차임을 원고에게 적법하게 제공하였음에도 원고가 이 사건 건물의 준공에 곧이어 피고를 형사고소하는 등 그 임대차자체까지 인정하지 아니하였을 뿐만 아니라 그 차임의 수령을 거절하여 부득이 이를 공탁하게 되었음을 들어 원고가 한 위 임대차계약 해지의 의사표시는 부적법하거나 금반언의 원칙에 위배되어 효력이 없다는 취지이나, 피고가 1991.7.분 이후의 차임을 2기 이상 연체한 점에 대하여는 이미 원심이 적법하게 확정한 사실일 뿐더러 기록상 달리 그 연체차임에 대하여 피고가 그때마다 차임을 적법하게 제공하였는데도 원고가 그 수령을 거절하였다고 볼 만한 뚜렷한 자료도 찾아 볼 수 없으므로 위 임대차계약의 해지는 적법하고, 또 원심이 확정한 바와 같이 원·피고사이에 이 사건 임대차계약의 기간.목적물 등에 관하여 분쟁이 있었고, 그 분쟁 중에 소론과 같이 원고가 임대차계약의 성립을 일시 부인한 사실이 있었다고 하더라도 그 사실만으로 위 임대차계약 해지의 의사표시가 금반언의 원칙에 위배된다고 할 수 없으므로 이 부분 논지는 이유 없다 할 것이고, 그리고 소론 주장과 같이 피고가 위 임대차계약을 체결할 당시 원고에게 지급한 임대차보증금으로 연체 차임 등 임대차관계에서 발생하는 피고의 모든 채무가 담보된다 하여 피고가 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다 할 것이므로, 원심판결에 임대차 보증금에 관한 법리오해의 위법이 있다는 논지 역시 받아들일 수 없다 할 것이다.
논지는 모두 이유 없다.
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 안용득(재판장) 천경송 지창권 신성택(주심)
(출처: 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결 [건물철거등] > 종합법률정보 판례)
대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결
[건물철거등][공1994.10.15.(978),2609]
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▶ 공인중개사 주택 임대계약 진행 시 확인·설명 의무 강화
▶ 집주인 체납 세금 유무 / 선순위 세입자 유무 확인 및 설명 의무
국토교통부는 공인중개사의 중개대상물에 대한 확인·설명 의무를 강화하는 내용의 공인중개사법 하위법령 개정안을 다음달 18일까지(2023년 12월 18일) 입법예고한다고 금일(2023년 11월 07일) 밝혔습니다.
개정안의 내용을 살펴보면 개업공인중개사는 임대인의 체납 유무와 선순위 세입자의 확정일자를 새로운 임차인에게 확인·설명 하도록 개정된 것입니다.
임대인의 체납 세금이 많을 경우 집이 경매나 공매로 넘어가면 매각 대금에서 우선 순위로 납부 된 뒤에 임차인의 보증금을 변제하는 경우가 생기게 되는데, 이 때문에 임차인은 보증금을 보전 받지 못하게 되는 경우가 생기가 되는 것을 고려한 것입니다.
또한 선순위 세입자에 대한 확인·설명 의무를 강화하여 후순위 세입자의 보증금을 보전 받게 하도록 하기 위한 개정안 입니다.
기존에 임차인의 보증금을 보전하기 위한 제도적인 방안으로는 최우선변제금, 우선변제금, 확인·설명 의무 등이 이었지만, 이런 법적인 보호 장치의 헛점을 이용한 전세사기가 사회적인 문제가 되면서 개정안이 입법예고 된 것입니다.
개업공인중개사 및 소속공인중개사는 확인·설명 의무를 부실하게 하거나 누락할 경우 최대 500만원의 과태료가 부과됩니다.
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부동산 임대계약 관련해서 임대인(집주인, 건물주, 상가주 등)이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인의 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
① 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
② 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
③ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
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