부동산 공감

https://youtu.be/2fQ-mk38eaU

<상가투자의 위험성!>

상가를 투자할 때 진짜 조심해야 될 게 있습니다
어 저도 이렇게 상담을 좀 하다
보면은 가장 큰 피해
사례들이 어떤 부분들이냐면은  상가를 분양 받았는데
임대차가 임차가 맞춰지는 않았을 때
이게 생각보다 상당히 큰 피해로 다가와요
보통 상가를 이제 분양 하시는 분들이
그 임차로 얻어지는 수익 임차 수익을 기대 하고서
이제 상가를 분양 받잖아요
그런데 이게 공실로 두는 기간이 길어질수록
삶 전체가 무너지는 경우를 많이 봤습니다
사례로 말씀드리면은 이제 상가 같은 경우도
건물이 지어지지 전에 선 분양을 하잖아요
그죠? 
상가같은 경우는 주택하고 달리 분양가가 괜찮다 싶은 데는 분양가가 어마어마합니다
뭐 기본 6억 에서 10억 사이 이정도 인데
그냥 일반 경기도권에서. 서울 중심 상가로 들어가면 더 비싸죠.
이 정도 하는데 보통 이제 상가 임대차 수익에 대한 매력을
이제 느끼시는  어르신들 노후 준비라고 해 가지고선 본인의 퇴직금 이라던가
그런 것들을 활용해 가지고 분양 받으시는데
선 분양 이다 보니까
지어지지 전에 상가를 분양을 받으시죠
그러면은 분양 받고 나서 건물이 다 지어진 다음에 결과가 나오는 건데
어 일단 상가에 특징이 뭐냐면은
대출이 많이 나와요
그러니까 많게는 90%까지 나오는 경우도 많고
조금 자금이 딸리는 분들은
70% ~ 80%까지  대출을 받으시는 거죠
그러면은 이런 거죠
저렴한 6억 짜리 상가 하나 대출 받아도
50%만 받아도 3억 대출 받으시는 거고
70% 받는다 그러면 4억 넘어가는 거죠
대출금이 그러면은 이자가 아무리 싸더라도
2%, 3% 대 짜리는 없잖아요,
그러면 3% ~ 4%, 많게는 5%  대까지  이자를  받으시는 건데
예를 들어서 3억만 대출을 받아도
또는 5억 정도 받으면 연 내는 이자만
거의 2,500만 원 정도 되고
이거를 월로 쪼개면 이자만 나가는 것만 한 백만 원,
거기다가 원금 하면은
우습게 그냥 삼백이 넘어가 버리는 거예요
거기다가 이제 대출 상환 기간도
그렇게 길게 주택 처럼 길게 되지가 않으니까
한 달 내야 되는
원리금 자체에 대한 부담이 상당히 크죠
그래서 원리금 자체가 보통 뭐 삼백만원 우습고
사백만, 오백만 까지 가는 거죠
근데 이거를 분양할 시에는 이제 풀어 주죠
수익이 어떻게 날 것이냐,
예를 들어서
상가에 임대 수익이 임대료를 얼마 받을 수 있다,
 예를 들어서 여기는 뭐 삼백 사백 받을 수 있다라고
  과장 돼서 얘기를 하는 경우가 많습니다
그런데 과장 되어서 얘기하는 게 미래를 예측하는 거기 때문에
그럴 수도 있고
아닐 수도 있기 때문에
그거 가지고 선 과장되게
왜 나한테 이야기했어 라고 말할 수가 없어요
그러면은 보통 6억 짜리 상가
수익률 삼 프로만 삼 프로로 아주 보수적으로
이제 이야기를 한다 해도 삼 프로로 본다고 하면은
백팔십 이백 이 정도 이제 하는 거잖아요
근데 분양 평수가 몇 평 이냐 10평 정도예요
이게 왜냐면은 상가를 크게 뽑지 않습니다
왜냐면은 크게 뽑을 수록
분양할 수 있는 상가의 수가 적어지기 때문에. 10평 정도에 2백 정도
삼백 정도 받을 걸 생각하고 하는데,
이게 막상 분양이 되고
그 상권이 형성되는 데까지 시간이 들어가요
딱 건물 지어 지자 마자 모든 게 만실 이 돼서
상권이 막 활활 타오르고
그런 상권이 세상이 없어요, 근래에는 없어요
그러다 보니까, 처음 뭐 1년~2년 때에는 상권이 개발한고 사람들이 몰려왔다가
막상 1~2년 지난 다음에 상권이 생각보다
그렇게 활성화가
활성화가 안 되면은
처음 이제 입주 당시에
들어왔던 업체들이 나가죠
그러면은 공실로 남겨 되는 거고
입주 당시부터 상가
임대차가 맞아지지 않은 거는 그야말로
이제 지옥을 맛보게 되는 거죠
처음부터 이제 입주를 하고 등기가 떨어진 건설이 되고
중공 검사를 받고
입주 딱 된 이후부터는 솔직히 이젠 시행사, 시공사,
건설사, 분양사 다 이제 모르는 사람입니다
오로지 그거에 대한 책임은 누가 지느냐
분양자 내 이름으로 등기가 된 이후로부터는
내가 책임지는 건데
공실이 길어질수록 피가 마르는 거죠
그냥 쌩 돈 삼백이 나간다 라고 생각해 보세요
상가 건물에서 거기다 세금 나오고
이게 말처럼 커버가 안 되고
임대료를 맞추는 거 자체가 쉽지가 않습니다
보통 건물을 이렇게 프라자 상가라던가
큰 막.....상가를 지을 때 한 개만 짓지 않아요
진짜 기본 한 이십 개, 삼십 개, 사십 개  많게는 백개까지 지어야지
수익들을 좀 회수할 수 있기 때문에 그 정도 짓는데
아무리 상가가 확 발전한다고 하더라도
상가 오십 개, 육십 개 만실 채우는 게 쉽습니까
절대 절대 한 번에 이뤄질 수 있는 것도 아니고
이루어진 상가 들도 빠지는 추세입니다
이런 상황에서 그거를
임차를 맞추기가 쉽지가
설사 임차를 맞았다 하더라도 생각해 보세요
우리나라에서 자영업자 10평에서 임대료 이백오십 삼백 내고선
수익 낼 수 있는 업종 자체가 몇 개나 있겠습니까?
그럴 업종 자체가 많지가 않아요
열 평 가 중 서 그럼 뭐냐
그거에 대한 책임이 오로지
이제 상가 주 한테 전가가 되는 겁니다
본인은 임대 수익을 위해서
욕심이 고 하면 욕심일 수도 있겠지만
임대 수익을 내기 위해서 상가를 분양 받았지만
그 상가를 하나 갖고 있음으로 해가지고서
완전히 노후가 좀 표현이 그렇지만 박살이 나는 거예요
오십 대 후반 육십 대
칠십 대인 분들이 근로 소득 으로써
삼백만 원 이상 받는 게 쉽습니까 쉽지는 않습니다
그런데 삼백 이라는
돈이 그냥 쌩으로 나간다고 생각을 해보세요
근데 더 웃긴 거는 재산 상으로는 많이 잡혀 있어요
그러면 어떻게 됩니까? 건보료 장난 아니게 올라갑니다
재산은 많은 거예요
부채도 자산이라고 자산 자체는 엄청나게 잡혀 있는 거죠
그러다 보니 노후 준비하려고 상가  하나
분양 받은 게 그야말로 노후의 나의 목을
목을 이렇게 사로잡는 목 줄이 될 줄 누가 알았겠습니까
그럼 이런 분들 아 하소연 하시는 분들이 너무 많아요
근데 하소연을 해도
딱히 방법이 없어요 이 이자를 안 내서
차라리 경매로 나가는 게 털어 버리는 게 하,
그나마 마음의 짐은 덜 수 있는 방법이지 않을까
생각이 들 정도로 딱히 방법이 없습니다
근데 요근래 한 번 이렇게 살펴보세요
주택도 남아돌지요,  새로 지은 상가
그냥 뭐 임차 맞춰 드립니다
매매 합니다
라는 그 표만, 딱지만
덕지덕지 붙여서 유리창 청소도 안에서 먼지
부옇게 맺어 있는 이런 상가는 진짜 어딜 가든 간에
전국에 엄청나게 많습니다
상각 공실 위험이 엄청나게 큰 거예요
그래서 상가에 대한 분양을 받을 때
정말 주의하세요. 대출을 받았을 경우  공실이 났을 때
커버가 가능한 선에서
대출을 받고서 분양을 받을 수 있는지
없는지 이 대출이 많이 나온다고 해가지고서
이거 괜히 한 번 네 명으로 등기 했다가는
완전히 진짜 인생 발목 잡히게 됩니다
그러니까 상가 분양 받을 때
정말로 주의하셔야 될 점
공실 대한 위험성을 분명히 인지 하시고
나서 상가에 대한 분양을 받으세요
그래서 상가 분양 받을 때 전략이 필요합니다
전략 그냥 뭐 역히고 가깝다고 해서 또는 아
여기 상권 좋다라는 말에 그냥 무심코
그냥 받아 버리다가 정말로 인생
한 방에 무너질 수 있으니까
상가에 대해서 분양 받으실 때,
항상 전략적으로 접근하고 공실 대한 위험,
그리고 투자 금액이 일정 금액이 있어야 된다
대출을 무조건 많이 받는 게
지렛대 효과를 얻을 수 있는 게 아니다
는 점 주의 하시면서 상가 분양 받으시고
상가 분양 받으실 때 꼭 상의하고 받으세요
앞으로 이 상권이 어떻게 커질 지에 대한 것도 예측이 가능하시고
혹시나 공실이 됐을 때
어떻게 내가 이 상가를
활용할 수 있는지까지 고민을 하시는 게 좋습니다
 앞으로 이런 상가
공실로 피해 받는 분이 없으시길 바라면서
임대인과 임차인 모두 다 성공할 수 있도록 저도 노력하겠습니다. 감사합니다

<권리분석>

권리분석 상 크게 고려할 사항은 없는 것으로 보입니다. 임차인이 있거나 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

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<특이사항>

현장 확인 결과 주택에 출입하는 길이 있으나 상당히 불편하고 돌아가야 하는 곳입니다. 현재 토지 및 건물을 활용하는 방안에 대해 충분한 고려가 우선적으로 필요할 것 같습니다. 주변이 다른 주택으로 둘러쌓여 있어서 독자적인 개발을 하기에도 어려울 것으로 보이기 때문에 투자 측면에서 고려한다면 재개발이겠으나 아직은 너무나 먼 미래의 이야기이기 때문에 분명한 목적이 무엇인지 살펴 보시기 바랍니다.

<질문>

주택에 임대로 살고 있었는데 개인적인 사정으로 계약기간이 끝나기 전에 나오게 되었습니다. 집을 비워 준 상태이고 보증금도 돌려 받지 못한 상황인데 임대료를 안내도 되는지 궁금합니다.

​

<답변>

임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없습니다. (판례 94다4417)

▶ 공인중개사 주택 임대계약 진행 시 확인·설명 의무 강화

▶ 집주인 체납 세금 유무 / 선순위 세입자 유무 확인 및 설명 의무

국토교통부는 공인중개사의 중개대상물에 대한 확인·설명 의무를 강화하는 내용의 공인중개사법 하위법령 개정안을 다음달 18일까지(2023년 12월 18일) 입법예고한다고 금일(2023년 11월 07일) 밝혔습니다.

개정안의 내용을 살펴보면 개업공인중개사는 임대인의 체납 유무와 선순위 세입자의 확정일자를 새로운 임차인에게 확인·설명 하도록 개정된 것입니다.

임대인의 체납 세금이 많을 경우 집이 경매나 공매로 넘어가면 매각 대금에서 우선 순위로 납부 된 뒤에 임차인의 보증금을 변제하는 경우가 생기게 되는데, 이 때문에 임차인은 보증금을 보전 받지 못하게 되는 경우가 생기가 되는 것을 고려한 것입니다.

또한 선순위 세입자에 대한 확인·설명 의무를 강화하여 후순위 세입자의 보증금을 보전 받게 하도록 하기 위한 개정안 입니다.

기존에 임차인의 보증금을 보전하기 위한 제도적인 방안으로는 최우선변제금, 우선변제금, 확인·설명 의무 등이 이었지만, 이런 법적인 보호 장치의 헛점을 이용한 전세사기가 사회적인 문제가 되면서 개정안이 입법예고 된 것입니다.

개업공인중개사 및 소속공인중개사는 확인·설명 의무를 부실하게 하거나 누락할 경우 최대 500만원의 과태료가 부과됩니다.

태그

부동산 임대계약 관련해서 임대인(집주인, 건물주, 상가주 등)이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인의 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 ① 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 ② 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 ③ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우