2025. 1. 16. 00:12
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가압류와 가처분의 차이 요약

가압류란 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전할 목적으로 미리 채무자의 재산을 동결시켜 채무자로부터 그 재산에 대한 처분권을 잠정적으로 빼앗는 집행보전제도를 말한다. 부동산 소유권이전 또는 말소등기청구권, 소유물 반환청구권, 매매목적물 인도청구권, 임차물 인도청구권 등과 같이 금전채권 외의 물건이나 권리를 대상으로 하는 청구권 등에 대해 장래의 집행을 보전하기 위해서는 가압류가 아닌 가처분을 신청해야 한다.

 

민사집행법 주요 조문

제276조(가압류의 목적) ①가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다.

②제1항의 채권이 조건이 붙어 있는 것이거나 기한이 차지 아니한 것인 경우에도 가압류를 할 수 있다.

제300조(가처분의 목적) ①다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다.

②가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.

가압류 세부 사항

가압류란 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권(매매대금, 대여금, 어음금, 수표금, 양수금, 공사대금, 임금, 손해배상청구권 등)의 집행을 보전할 목적으로 미리 채무자의 재산을 동결시켜 채무자로부터 그 재산에 대한 처분권을 잠정적으로 빼앗는 집행보전제도를 말한다.

가압류는 특별담보 없는 채권자의 채권보전절차 가운데 하나이다. 채권자가 아무리 명백한 금전채권을 가지고 있더라도 채무자의 재산상태가 바뀌거나 채무자가 자신의 재산을 처분·은닉하는 경우를 예상할 수 있다. 가압류는 이와 같은 사태에 대해 채권의 집행을 보전하기 위한 것이다.

가압류는 가압류의 대상이 되는 재산의 종류에 따라 부동산 가압류, 선박·항공기·자동차·건설기계에 대한 가압류, 채권 가압류, 유체동산 가압류, 전세권 등 그 밖의 재산권에 대한 가압류로 구분할 수 있다.

여기서 전세권 등 그 밖의 재산권에는 채무자의 제3자에 대한 유체동산 인도청구권, 부동산인도청구권, 골프회원권, 스포츠회원권, 콘도회원권, 유체동산에 대한 공유지분권, 특허권, 실용신안권, 상표권, 디자인권, 저작권 등의 지식재산권(저작인격권은 제외), 합명·합자·유한회사의 사원권, 조합권의 지분권, 주식발행 전의 주식이나 신주인수권, 예탁유가증권, 전세권 등이 있다.

가처분 세부 내용

가처분이란 금전채권 이외의 권리 또는 법률관계에 관한 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 제도를 말한다. 이는 △다툼의 대상에 관한 가처분과 △임시의 지위를 정하기 위한 가처분으로 나뉜다.

채권자가 채무자에 대해 가지는 권리를 현실적으로 실현하기 위해서는 민사소송이라는 절차를 거쳐 집행권원을 받은 뒤 다시 강제집행이라는 절차를 거쳐야 한다. 여기에는 시간이 많이 소요된다. 채권자가 집행권원을 받더라도 실질적으로 권리를 실현할 수 없는 경우도 있다. 가처분은 이와 같은 경우에 대비해 다툼의 대상이 되는 물건이나 지위에 대해 임시로 잠정적인 법률관계를 형성시켜 채권자가 입게 될 손해를 사전에 예방할 수 있다.

1) 다툼의 대상에 관한 가처분

다툼의 대상에 관한 가처분은 채권자가 금전채권 이외의 권리를 가지고 있을 때 해당 대상물의 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 인정되는 보전처분을 말한다. (「민사집행법」 제300조 제1항) 계쟁물에 관한 가처분이라고도 한다.

채권자가 금전채권 이외의 물건이나 권리를 대상으로 하는 청구권을 가지고 있을 때 채권자가 다툼의 대상에 대한 장래의 강제집행을 보전하기 위해 대상물의 현상을 유지하는 것을 목적으로 한다.

2) 임시의 지위를 정하기 위한 가처분

임시의 지위를 정하기 위한 가처분이란 당사자 간에 현재 다툼이 있는 권리관계가 존재하고 그에 대한 확정판결이 있기까지 현상의 진행을 그대로 방치한다면 권리자가 현저한 손해를 입거나 급박한 위험에 처하는 등 소송의 목적을 달성하기 어려운 경우 인정되는 보전처분을 말한다.

임시의 지위를 정하기 위한 가처분 중 실무상 많이 이용되는 가처분은 특허·실용신안·상표와 상호·의장·저작권 등 지식재산권침해금지가처분, 직무집행정지가처분, 부정경쟁행위금지가처분, 보증보험금·신용장대금지급정지가처분, 이사직무집행정지 및 직무대행자선임가처분, 국가 등이 실시하는 입찰절차속행금지가처분, 유체동산사용금지가처분, 치료비임시지급가처분 등이 있다.

가압류와 가처분 차이

금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권(매매대금, 대여금, 어음금, 수표금, 양수금, 공사대금, 임료, 손해배상청구권 등)의 집행을 보전하기 위해서는 가처분이 아닌 가압류를 신청해야 한다.

금전채권이라 함은 일정액의 금전의 지급을 목적으로 하는 채권을 말한다. 금전채권이면 그 채권액의 전부뿐 아니라 일부의 보전을 위해서도 가압류를 할 수 있다.

가압류는 금전채권의 집행보전을 위한 것이다. 가처분이란 금전채권 이외의 권리 또는 법률관계에 관한 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 제도이다.

적용 사례 - 예고편 작업 후 작업비를 못 받았다면?

A씨는 B엔터테인먼트 소속 영화의 예고편을 밤낮없이 작업했다. 영상 편집 작업을 담당한 A씨는 작업물을 넘긴 후 B엔터테인먼트로부터 제작비를 받지 못하고 있다.

이를 이유로 A씨는 해당 예고편의 방송금지 가처분을 신청할 수 있을까?

가처분이란 금전채권 외의 권리 또는 법률관계에 관한 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 제도를 말한다. 이는 다툼의 대상에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하기 위한 가처분으로 나뉜다.

가처분 신청이 가능한 대표적인 사례로는 부동산 소유권이전 또는 말소등기청구권, 소유물 반환청구권, 그 밖에 특허권, 실용신안권, 의장권, 상표권, 저작권 등 지식재산권에 대한 침해의 우려가 있는 경우 그 침해배제와 예방청구를 위한 지식재산권 침해금지 가처분 등이 있다.

가압류란 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전할 목적으로 미리 채무자의 재산을 동결시켜 채무자로부터 그 재산에 대한 처분권을 잠정적으로 빼앗는 집행보전제도이다.

사례의 경우 제작비 대금 체불 때문에 가처분을 고민하고 있는 상황이다. 가처분은 비금전채권을 확보하기 위한 보전처분이고 금전채권을 확보하기 위한 것은 가압류이다.

A씨의 경우에는 제작대금 청구권을 피보전권리로 해 채무자의 재산에 대해 가압류를 신청할 수 있다. 제작대금을 달라는 것이므로 방송금지 가처분을 신청할 만한 내용이 아니다.

가압류를 신청하려는 자는 청구채권의 내용·신청취지·신청이유 등을 적은 가압류신청서 및 가압류신청 진술서를 작성해 법원에 신청해야 한다.

참고문헌

- 민사집행법 (https://www.law.go.kr/법령/민사집행법)
- 찾기 쉬운 생활법령정보 (https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=295&ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=1)

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Posted by 힘차게달려라
2024. 12. 9. 16:49
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[QnA] 주택 계약갱신청구 시 거주 의무 기간은?

Q. 주택 계약 만료 후 2년 더 산다고 집주인에게 말했는데 2년을 채우지는 못하고 1년 정도만 거주할 거 같다고 하니 자동연장된 부분에서는 무조건 계약 기간 2년을 채우고 나가야 되고 세입자를 구하고 나가라고 하는데 어떻게 해야 하나요?

A. 주택임대차보호법 상 갱신 기간동안에 임차인이 중도 퇴거하고 싶을 때 퇴거하기 3개월 전에만 통지하면 갱신되 계약기간과 관계없이 계약해지가 가능합니다. 이때 계약이 만료되기 이전에 임차인이 나간다고 해도 중도 중개수수료는 임대인이 지불합니다.

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Posted by 힘차게달려라
2024. 10. 19. 19:32
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★공인중개사 확인설명의무 강화★

① 공인중개사는 안전한 거래를 위해 임대인의 정보, 체납 여부 확정일자 현황 제시 의무, 임차인의 정보열람 권한, 임차인 보호제도(최우선변제금 전세 보증보험 등)를 설명하고, ‘중개대상물 확인 설명서’를 작성·서명하여 거래당사자에게 교부하여야 한다.

② 또한, 원룸 오피스텔 등 소형주택 관리비에 포함된 실제 세부 비목*에 대해서도 임차인 등 중개의뢰인에게 자세하게 설명하여야 한다.
 * TV 일반관리비 전기료 수도료 가스 사용료 난방비 인터넷 사용료 등

③ 아울러 공인중개사는 중개보조원의 신분 고지 의무 이행여부를 확인하고, 중개의뢰인에게 설명하여야 한다.

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Posted by 힘차게달려라
2024. 2. 25. 19:21
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경매 물건 중에 빨간색으로 '건물만'이라고 나오는 특수물건이 있습니다. 토지는제외하고 토지 지상에 있는 건물만 경매에 나온 물건으로 토지와 건물의 주인이 다른 경우에 건물만 경매로 나온 물건입니다. 이런 경매는 특수물건에 속하는데 경매 고수라도 수익화하기에 까다로운 사항들이 많이 있습니다. 건물만 경매에 나온 경우 토지와 건물이 같이 나온 물건에 비해 가격도 저렴하고 유찰이 많이 되어 낙찰가격이 매력적으로 보이기 때문에 낙찰에 대한 유혹이 많이 있습니다. 하지만 잘 모르고 낙찰을 받았다가 손해를 보는 경우가 가장 많은 경우에 속하기도 합니다.

이런 건물만 경매 시 꼭 확인하여야 하는 사항은 다음과 같습니다.

건물만 경매 시 주의할 점 3가지

① 토지주와 계약 관례에서 지료가 얼마 인지 확인

② 지료 내고 수익이 남는지 확인

③ 토지주의 건물철거 청구 가능성 타진

건물을 낙찰 받았다하더라도 토지는 내 것이 아니기 때문에 토지주가 지료를 요구하면 지료를 주어야 합니다. 지료에 대한 금액은 경매를 준비하면서 확인하기가 어렵고, 낙찰 후에도 토지주가 지료를 조정할 수 있기 때문에 건물만에 대해서 소유권을 취득한 낙찰자는 수익화하는 부분에 대해서 예상하기 어려운 많은 변수가 생기게 되어 있습니다. 또한 더 최악의 경우에는 토지주가 건물철거 청구권을 행사할 경우 매우 혼란스럽고 복잡한 사항에 빠질 수 있습니다.

보통 토지주가 경매를 통해 건물만을 취득한 낙찰자를 압박하는 방법으로 건물철거 청구권을 가지고 이용을 많이 합니다. 실제로 철거에 대하 소송이 들어가면 건물 소유주가 법정지상권이 성립된다 하더라도 쓸 수 있는 반격의 카드가 많지 않습니다. 건물철거 청구권이 인정되지 않아도 지료를 가지고 압박하여 결국에는 건물 소유주가 소유에 대한 이익을 없게 만들어 버릴 수도 있기 때문입니다. 토지주는 이런 방식으로 건물에 대한 소유권을 매우 저렴한 가격에 취득할 수 있습니다.

이런 상황에서 건물 소유주가 토지 소유주에게 토지를 매매하라고 하여도 칼자루를 잡은 사람은 토지주이기 때문에 절대 합리적인 가격에 토지를 매매하지 않고, 보통 반대의 상황으로 토지주가 건물를 헐값에 매입하는 경우가 많습니다.

'건물보다는 토지'

그렇기 때문에 부동산에서 위와 같은 말이 나오는 것은 당연한 것입니다. 가격이 저렴한 함정에 빠져서 낙찰 받았을 경우 더 큰 손해로 이어질 수 있는 물건이기 때문에 확실하게 확인하고 경매에 들어가시기를 바랍니다. 건물만 경매 시 가장 안전하게 수익화할 수 있는 방법은 개인명의로가 아닌 법인으로 투자를 하여 위험성을 낮추는 것이 가장 좋은 방법일 것입니다. 법인 설립으로 투자를 할 경우 개인재산에 대한 위험에서 벗어날 수 있고 세금적인 혜택도 더 좋기 때문에 전문적인 경매투자에 들어가신다면 법인 설립도 고려해 보는 것이 좋습니다.

감사합니다.

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Posted by 힘차게달려라
2024. 1. 7. 08:29
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건부지란 무엇일까요?

건부지(建敷地)는 건축물이 세워져 있는 토지를 말합니다. 건축물 주인과 토지 주인이 같고, 해당 토지의 사용이나 수익을 제한하는 다른 권리가 없는 토지입니다.

건부지의 개념에 대해 좀 더 세부적으로 살펴보면 '건부감가'와 '건부증가'가 있습니다. 이 개념들은 건부지 위에 건축된 건축물의 가치에 따라 나누어 집니다.

건부감가는 건물이 있는 토지가 건물이 없는 나지의 경우보다 가격이 낮은 경우 토지 감가가 발생되는 것을 말합니다. 예를 들어 건물이 오래되어서 사용할 수 없기 때문에 철거를 해야하는 건물이 있다면 유지보수 비용도 발생하고, 건물에 관련된 세금 등으로 인해 수익은 커녕 오히려 비용이 더 드는 경우 입니다. 토지 위에 있는 가치 없는 건물을 철거하고 나지 상태로 다시 이용하기 위해서는 그만큼 감가가 되는 개념으로 이해하시면 되겠습니다.

건부증가는 건물이 있음으로 인해 토지의 가치가 증가되는 것을 말합니다. 예를 들어 이미 건물이 지어진 곳에 개발제한구역이 지정되어 추가로 건물을 지을 수 없는 경우가 생겼을 경우 이미 건물이 있는 토지 및 건물은 그 가치가 상승할 것입니다. 이렇게 토지 위에 건물이 존재하므로서 토지의 가치가 올라가는 것으로 이해하시면 되겠습니다.

추가로 나지와 건부지의 개념에 대해 간단히 비교하면 다음과 같습니다.

- 나지 : 건축물이 없는 토지

- 건부지 : 이미 건축물이 지어져 있는 토지

나지와 건부지의 개념을 위와 같이 이해하고 계시면 둘의 개념적인 차이를 쉽게 이해하실 수 있으실 겁니다.

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Posted by 힘차게달려라
2024. 1. 7. 00:34
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잡종지(雜種地)란?

지목의 종류 중 하나로 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물, 영구적 건축물중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지 및 다른 지목에 속하지 않는 토지를 말합니다.

다만 원상회복을 조건으로 허가받아 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 토지는 제외합니다. 지적도 및 임야도에는 (잡)으로 표시합니다.

잡종지의 장점

잡종지의 장점은 토지 위에 건축이 용이하다는 점입니다. 다른 지목인 경우 특정용도에 맞는 건축물만을 건축할 수 있는데 잡종지는 특별한 용도로 사용해야 하는 특정 지목에 구속되지 않기 때문에 다양한 건축행위나 다른 용도로 사용이 가능합니다.

그래서 지목인 잡종지인 경우 소유자는 주택을 건축하고 싶으면 대지로, 공장을 건축하고 싶으면 공장용지로, 학교를 건축하고 싶으면 학교용지 등으로 지목 변경을 할 수 있습니다. 이처럼 지목이 잡종지인 경우 다른 지목보다 쉽게 지목 변경이 가능하기 때문에 일반 '대지'와 함께 토지 값이 가치가 더 높게 여겨지기도 합니다.

잡종지 활용 방안

잡종지는 정확한 용도 구분이 모호하기 때문에 다른 지목에 비하여 법적인 구속력이 덜한편입니다. 그렇기 때문에 개발에 유리한 측면이 있습니다.

잡종지 소유주들은 본인이 개발 하고 싶은 개발 행위 목적을 정확하게 설정만 한다면 좀 더 높은 토지 및 건축물 가치를 만들 수 있습니다. 토지의 위치 및 발전 가능성을 면밀히 분석하여 수요가 예측되는 건축물을 건축한다면 부가가치 상승이 매우 높습니다.

예를 들어 잡종지에 상가 건물을 건축하고 커피숍을 입점 시키는 것을 계획하였다면 이런 건축 절차 상 매우 유리하게 지목 변경 등을 할 수 있고 토지 가치를 높일 수 있는 것입니다.

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Posted by 힘차게달려라
2023. 12. 31. 15:51
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Q. 토지 경매 시 미등기 건물이 있다면 무엇을 분석해봐야 할까요? (토지만 경매 시 미등기 건물이 있다면?)

A. 토지 경매 물건명세서에 "미등기 건물에 대한 법정지상권 (건물 소유자가 토지를 이용할 권리) 성립 여지 있음" 이라는 문구가 있다면 법정지상권 성립 여부를 따져 보아야 합니다. 법정지상권 중에 '관습법상 법정지상권'의 '분묘기지권 이외의 관습상 법정지상권'를 살펴 보시면 됩니다.

 

 

법정지상권이란 무엇이고 어떤 종류가 있는가?

1. 법정지상권이란? 법정지상권이란 계약에 의하지 않고도 설정되는 지상권을 의미합니다. 민법에는 크게 '법률상 법정지상권'과 '관습법상의 법정지상권'으로 분류할 수 있습니다. 법률상 법정

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법정지상권은 모두 같은 사람 소유의 토지와 건물이 매매, 경매 등으로 각각 다른 사람의 소유로 되었을 때 건물의 존재를 보호 받기 위해 인정되는 것입니다.

법정지상권 성립요건은 다음과 같습니다.

  1. 최초 저당권설정 당시 토지 위에 건물이 존재
  2. 토지와 건물이 동일인 소유
  3. 경매로 토지와 건물 소유자가 다르게 됨

경매 시 토지 위에 미등기 건물이 존재하면 위와 같이 법정지상권을 따져봐야 합니다. 원칙적으로 미등기 건물은 새로 건축하여 처음으로 취득한 경우(원시취득)의 경우에만 소유권이 인정됩니다.

근저당권 설정 당시 토지소유자와 미등기 건물 소유자가 다르다면 법정지상권은 성립하지 않습니다. (대법원 2002다9660)

하지만!!!

토지와 미등기 건물을 상속 받았다면 법정지상권은 성립하게 됩니다. 그것은 상속이나 공용징수, 판결, 경매, 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 않기 때문입니다. (단, 등기하지 아니하면 이를 처분하지 못한다. / 민법 제187조)

미등기 건물을 상속받으면 등기하지 않았더라도 소유권은 취득하게 됩니다.

그래서 토지와 함께 미등기 건물을 상속 받은 이후에 토지에 근저당권이 설정되고, 그 토지가 경매에 부쳐지면 미등기 건물은 법정지상권이 성립하게 됩니다.

결론적으로 토지 경매 시 미등기 건물이 존재 한다면

1. 저당권 설정 당시 건물 존재 여부

2. '토지+건물' 소유자 동일여부 확인. (미등기 건물 또는 무허가 건물 상관 없음)

에 따라 법정지상권 성립 여부에 대한 권리 분석이 필요하겠습니다.

 

 

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Posted by 힘차게달려라
2023. 12. 30. 08:10
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1. 법정지상권이란?

법정지상권이란 계약에 의하지 않고도 설정되는 지상권을 의미합니다.

민법에는 크게 '법률상 법정지상권'과 '관습법상의 법정지상권'으로 분류할 수 있습니다.

법률상 법정지상권은 다시 '전세권에 의한 지상권', '저당권에 의한 지상권', '가등기담보법 및 입목등기법에 의한 지상권'으로 분류 할 수 있고,

관습법상의 법정지상권은 다시 '분모기지권', '분묘기지권 이외의 관습상 법정지상권'으로 분류할 수 있습니다.

 

2. 법률상 법정지상권

 

2-1. 전세권에 의한 지상권 (민법 제305조)

제305조(건물의 전세권과 법정지상권)
①대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
②전항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다

 

2-2. 저당권에 의한 지상권 (민법 제366조)

제366조(법정지상권)저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

 

2-3. 가등기담보법 및 입목등기법에 의한 지상권

가등기담보법 제10조(법정지상권)
토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지나 건물에 대하여 제4조제2항에 따른 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권(地上權)이 설정된 것으로 본다. 이 경우 그 존속기간과 지료(地料)는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다.

 

3. 관습법상의 법정지상권

 

3-1. 분묘기지권

토지 소유자의 허가를 받지 못했더라도 남의 토지에 봉분 형태의 묘를 만들어 둔 뒤 묘에 대한 통상정인 관리조치를 20년 동안 행하였다면 그 기지(基地)에 대해 관습법적인 지상권이다.

 

3-2. 분묘기지권 이외의 관습상 법정지상권

토지와 건물이 동일 소유자에게 속하였으나, 토지 또는 건물이 매매, 증여, 강제경매, 공매, 대물변제, 공유자 간 공유물 분할 등으로 인해(환지처분은 제외) 건물과 토지의 소유자가 달라져버릴때 생기는 법정지상권을 말한다. 단, 약정으로 미리 토지와 건물의 소유자가 달라질경우 철거한다는 내용이 있을 땐 성립하지 않는다.

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Posted by 힘차게달려라
2023. 12. 18. 23:03
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<질문>

유치권자는 경락인(경매로 소유권 취득한 사람)에게 채권 변제를 청구 할 수 있나요?

<답변>

유치권자는 경락인에 대하여 채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없습니다. (판례 95다8713)

 

 

더보기

【판시사항】

[1] 물건에 대한 점유의 의미와 판단 기준

[2] 공사금 채권에 기한 공장 건물 유치권자가 경락인에 의한 부당한 점유 침탈을 원인으로 점유회수의 소를 제기한 사안에서, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례

[3] 유치권자가 경락인에 대하여 피담보채권의 변제를 청구할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

[1] 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.

[2] 공장 신축공사 공사잔대금채권에 기한 공장 건물의 유치권자가 공장 건물의 소유 회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역회사와 경비용역계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고 그 공장이 경락된 다음에도 유치권자의 직원 10여 명을 보내 그 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다는 이유로, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례.

[3] 민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다.

【참조조문】

[1] 민법 제192조, 제204조[2] 민법 제192조, 제320조, 제328조, 제664조[3] 민사소송법 제608조 제3항, 제728조, 민법 제320조

【참조판례】

[1] 대법원 1992. 11. 10. 선고 92다37710 판결(공1993상, 92)
대법원 1995. 7. 14. 선고 94다23821 판결(공1995하, 2777)

[2] 대법원 1993. 4. 23. 선고 93다289 판결(공1993하, 1532)
대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결(공1995하, 3395)

【전 문】

【원고,상고인】 동아건설산업 주식회사 (소송대리인 변호사 이영구 외 1인)

【피고,피상고인】 비사벌전선공업 주식회사 (소송대리인 변호사 강병호)

【원심판결】 광주고법 1994. 12. 30. 선고 94나964 판결

【주문】

원심판결 중 원심판결 별지목록 제1. 기재의 토지 및 제2. 기재의 공장 건물의 반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원으로 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각하고, 상고가 기각된 부분의 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

원고 소송대리인의 상고이유를 본다(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 원고 소송대리인 변호사 배만운의 상고이유보충서 기재의 상고이유는 상고이유를 보충하는 한도 내에서 판단한다).

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고는 1990. 8. 3. 소외 주식회사 통일전선(이하 통일전선이라 한다)으로부터 원심판결 별지목록 제2. 기재의 공장 건물(이하 이 사건 공장 건물이라 한다)의 신축공사를 공사대금 4,096,400,000원에 수급하여 1991. 7. 31. 공사를 마쳤고, 같은 해 8. 28. 이 사건 공장 건물에 관하여 위 통일전선 명의의 소유권이전등기가 경료되었으나, 같은 해 10. 20.경 위 통일전선으로부터 공사잔대금 2,266,400,000원의 지급을 위하여 교부받은 약속어음이 결제되지 않아 위 통일전선에 대하여 위 금액 상당의 공사잔대금채권을 가지고 있는 사실, 그런데 위 통일전선이 1992. 7. 14. 부도를 내고 도산하자 이 사건 공장 건물과 위 별지목록 제1. 기재의 토지(위 공장 건물과 위 토지를 합하여 이 사건 공장이라 한다)에 대한 제1순위 근저당권자인 소외 주식회사 한국외환은행이 전주지방법원 군산지원에 이 사건 공장에 관한 임의경매신청을 하여 같은 달 28. 위 지원에서 임의경매개시결정을 하고, 그 다음날 그 등기가 경료된 뒤 경매절차가 진행되어 같은 해 11. 2. 피고가 이 사건 공장을 경락받은 다음 같은 해 12. 2. 위 지원으로부터 부동산인도명령을 받아 같은 해 12. 4. 위 통일전선을 상대로 하여 이 사건 공장에 대한 인도집행을 한 사실, 원고는 위와 같이 이 사건 공장을 완공하고서도 위 공사잔대금을 지급받지 못하자 이 사건 공장을 유치·점유하려고 원고의 현장사무실을 이 사건 공장 정면에 설치하여 두었다가 위 통일전선이 원고의 승인아래 이 사건 공장에서 시험가동을 시작하고 준공식(1991. 10. 26.)을 준비하면서 1991. 10. 20.경 원고에게 위 공사잔대금의 지급을 위하여 약속어음을 교부하여 주자, 그 무렵 위 현장사무실을 당시 위 통일전선이 추가로 계획하고 있었던 후속공사장 옆으로 이전하고 위 통일전선이 이 사건 공장을 점유·관리하면서 본격적인 조업에 들어갔는데도 이를 그대로 방치하여 사실상 위 통일전선에게 이 사건 공장을 현실인도한 사실, 그러다가 위 통일전선이 위에서 본 것처럼 부도를 내고 도산하여 이 사건 공장에 관하여 임의개시결정이 나고, 그 직원들이 출근하지 아니하자 원고는 뒤늦게 1992. 9. 16.경 이 사건 공장에 직원 한두 명을 보내 그 정문 등에 원고가 이 사건 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 같은 해 10. 3.경부터는 용역경비원 4인으로 하여금 주야 교대로 2인씩 이 사건 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 같은 해 10. 15.에는 이 사건 공장의 출입문에 자물쇠를 채워 두고 그 출입을 통제하기 시작하고, 피고가 이 사건 공장을 경락받은 뒤 같은 해 11. 20.경부터는 원고의 직원 10여 명을 보내 이 사건 공장 주변을 경비·수호하게 한 사실을 인정한 다음, 원고는 이 사건 공장에 관하여 생긴 채권인 위 공사잔대금채권을 지급받지 못하여 위 공사를 마친 후로도 계속하여 유치권자로서 이 사건 공장을 점유하여 오다가 위 인도집행 다음날인 1992. 12. 5. 피고에 의하여 점유를 침탈당하였는바, 피고는 이 사건 공장의 경락인으로서 민사소송법 제608조 제3항에 의하여 그 경락목적물인 이 사건 공장의 유치권자인 원고에게 유치권에 의하여 담보된 위 공사잔대금채권을 변제할 책임이 있고, 또 점유침탈자로서 점유자인 원고에게 이 사건 공장을 인도할 의무가 있다는 원고의 주장에 대하여, 원고가 위 공사잔대금의 지급을 위하여 교부받은 약속어음이 결제될 때까지 이 사건 공장을 유치·점유할 계획이었을지라도 위 통일전선이 이 사건 공장을 점유·관리하면서 조업을 하는 것을 방치하여 사실상 이 사건 공장을 현실인도한 이상 원고가 그 동안 이 사건 공장을 점유하여 왔다고 볼 수가 없고, 또 위 통일전선의 부도 이후 원고가 위 인정과 같이 이 사건 공장을 경비·수호하였다고 하더라도 그것만으로서는 원고가 이 사건 공장에 대한 위 통일전선의 점유권을 빼앗아 독점적, 배타적인 점유권을 취득하였다고 인정하기에 부족하며, 달리 원고가 위 공사를 마친 후에도 계속하여 이 사건 공장을 유치·점유하여 왔다는 원고의 주장사실을 인정할 수 있는 객관적이고, 합리성 있는 명백한 증거는 없다는 이유로 원고의 이 사건 공사대금청구와 이 사건 공장의 반환청구를 모두 배척하였다.

2. 그러나 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하는 것이고, 점유회수의 소에 있어서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 살피면 되는 것인바, 원심이 확정한 사실관계 및 기록에 의하여 인정되는 바와 같이 원고가 위 통일전선이 부도가 나고 난 다음에 이 사건 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 원고가 이 사건 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 소외 한국보안실업 주식회사와 경비용역계약을 체결하고, 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 이 사건 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 이 사건 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고 피고가 이 사건 공장을 경락한 다음에도 원고의 직원 10여 명을 보내 이 사건 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면 원고가 이 사건 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다고 할 것이므로 원심으로서는 과연 원고가 위와 같이 이 사건 공장을 수호·경비할 당시에 위 통일전선의 직원이 이 사건 공장에 상주하면서 공장을 관리하고 있었는지의 여부, 원고가 용역경비원으로 하여금 공장을 수호·경비하도록 하였다면 그 경비의 내용이 어느 정도인지의 여부, 이 사건 공장 건물의 시정상태와 그 열쇠를 누가 소지하고 있었는지의 여부 등을 좀더 밝혀 보고, 만약 원고의 점유가 인정된다면 원고의 주장처럼 피고에게 점유를 침탈당한 것인지의 여부까지도 나아가 살핀 다음 원고의 이 사건 공장의 반환청구에 관하여 판단하였어야 함에도 만연히 그 판시와 같은 이유로 원고의 이 사건 공장의 반환청구를 배척하였으니 점유회수의 소에 있어서의 점유에 관한 법리를 오해한 나머지 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미칠 위법을 저질렀다고 하지 않을 수 없다. 따라서 이 점을 지적하는 상고 논지는 이유 있다.

3. 한편 민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다 고 할 것이다.

따라서 가사 원고가 이 사건 공장 건물에 대하여 유치권을 취득하였다 하더라도 그 채무자가 아닌 경락인인 피고에 대하여 위 공사잔대금채권의 변제를 청구할 수 없다고 할 것이다. 원심판결은 그 이유를 달리하지만 원고의 위 공사잔대금 청구를 배척한 결론에 있어서는 정당하고, 거기에 소론과 같은 유치권에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없으며, 소론 주장과 같은 사정이 있다고 하여 위 원고의 청구를 배척하는 것이 신의성실의 원칙에 위배된다고도 할 수 없다. 이 점에 관한 상고 논지는 모두 이유 없다.

4. 이에 원심판결 중 이 사건 공장의 반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원으로 환송하고, 나머지 상고를 기각하며 상고가 기각된 부분에 대한 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   지창권(재판장) 천경송(주심) 안용득 신성택

 

 

 

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Posted by 힘차게달려라
2023. 12. 5. 22:14
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<질문>

주택에 임대로 살고 있었는데 개인적인 사정으로 계약기간이 끝나기 전에 나오게 되었습니다. 집을 비워 준 상태이고 보증금도 돌려 받지 못한 상황인데 임대료를 안내도 되는지 궁금합니다.

<답변>

임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없습니다. (판례 94다4417)

 

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【판시사항】

가. 임대차계약 성립을 일시 부인하였다 하여 임대차계약 해지의 의사표시를 하는 것이 금반언의 원칙에 반하는지 여부 나. 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수 있는지 여부

【판결요지】

가. 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 기간 목적물 등에 관하여 분쟁이 있었고, 그 분쟁 중에 임대인이 임대차계약의 성립을 일시 부인한 사실이 있었다고 하더라도 그 사실만으로 2기 이상의 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지의 의사표시가 금반언의 원칙에 위배된다고 할 수 없다.

나. 임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다.

【참조조문】

민법 제618조, 제640조

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 변호사 문정두

【피고,상고인】 피고

【원심판결】 대전지방법원 1993.12.3. 선고 93나3361 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

원심판결 이유를 기록에 대조 검토하여 볼 때, 원심이 원·피고 사이에 체결된 이 사건 토지에 관한 판시 임대차계약은 원고가 피고의 2기 이상의 차임연체를 이유로 한 해지통고에 의하여 적법히 해지되었다고 보고 이러한 경우 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인인 피고에게 이 사건 건물에 관한 매수청구권이 발생하지 아니한다고 한 원심의 인정 판단은 옳게 수긍이 되고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

논지는 피고가 위 임대차계약에 따른 약정 차임을 원고에게 적법하게 제공하였음에도 원고가 이 사건 건물의 준공에 곧이어 피고를 형사고소하는 등 그 임대차자체까지 인정하지 아니하였을 뿐만 아니라 그 차임의 수령을 거절하여 부득이 이를 공탁하게 되었음을 들어 원고가 한 위 임대차계약 해지의 의사표시는 부적법하거나 금반언의 원칙에 위배되어 효력이 없다는 취지이나, 피고가 1991.7.분 이후의 차임을 2기 이상 연체한 점에 대하여는 이미 원심이 적법하게 확정한 사실일 뿐더러 기록상 달리 그 연체차임에 대하여 피고가 그때마다 차임을 적법하게 제공하였는데도 원고가 그 수령을 거절하였다고 볼 만한 뚜렷한 자료도 찾아 볼 수 없으므로 위 임대차계약의 해지는 적법하고, 또 원심이 확정한 바와 같이 원·피고사이에 이 사건 임대차계약의 기간.목적물 등에 관하여 분쟁이 있었고, 그 분쟁 중에 소론과 같이 원고가 임대차계약의 성립을 일시 부인한 사실이 있었다고 하더라도 그 사실만으로 위 임대차계약 해지의 의사표시가 금반언의 원칙에 위배된다고 할 수 없으므로 이 부분 논지는 이유 없다 할 것이고, 그리고 소론 주장과 같이 피고가 위 임대차계약을 체결할 당시 원고에게 지급한 임대차보증금으로 연체 차임 등 임대차관계에서 발생하는 피고의 모든 채무가 담보된다 하여 피고가 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다 할 것이므로, 원심판결에 임대차 보증금에 관한 법리오해의 위법이 있다는 논지 역시 받아들일 수 없다 할 것이다.

논지는 모두 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 안용득(재판장) 천경송 지창권 신성택(주심)

(출처: 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결 [건물철거등] > 종합법률정보 판례)

대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결

[건물철거등][공1994.10.15.(978),2609]

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Posted by 힘차게달려라