부동산 공감

Q. 토지 경매 시 미등기 건물이 있다면 무엇을 분석해봐야 할까요? (토지만 경매 시 미등기 건물이 있다면?)

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A. 토지 경매 물건명세서에 "미등기 건물에 대한 법정지상권 (건물 소유자가 토지를 이용할 권리) 성립 여지 있음" 이라는 문구가 있다면 법정지상권 성립 여부를 따져 보아야 합니다. 법정지상권 중에 '관습법상 법정지상권'의 '분묘기지권 이외의 관습상 법정지상권'를 살펴 보시면 됩니다.

법정지상권은 모두 같은 사람 소유의 토지와 건물이 매매, 경매 등으로 각각 다른 사람의 소유로 되었을 때 건물의 존재를 보호 받기 위해 인정되는 것입니다.

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법정지상권 성립요건은 다음과 같습니다.

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1. 최초 저당권설정 당시 토지 위에 건물이 존재
2. 토지와 건물이 동일인 소유
3. 경매로 토지와 건물 소유자가 다르게 됨

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경매 시 토지 위에 미등기 건물이 존재하면 위와 같이 법정지상권을 따져봐야 합니다. 원칙적으로 미등기 건물은 새로 건축하여 처음으로 취득한 경우(원시취득)의 경우에만 소유권이 인정됩니다.

근저당권 설정 당시 토지소유자와 미등기 건물 소유자가 다르다면 법정지상권은 성립하지 않습니다. (대법원 2002다9660)

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하지만!!!

토지와 미등기 건물을 상속 받았다면 법정지상권은 성립하게 됩니다. 그것은 상속이나 공용징수, 판결, 경매, 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 않기 때문입니다. (단, 등기하지 아니하면 이를 처분하지 못한다. / 민법 제187조)

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미등기 건물을 상속받으면 등기하지 않았더라도 소유권은 취득하게 됩니다.

그래서 토지와 함께 미등기 건물을 상속 받은 이후에 토지에 근저당권이 설정되고, 그 토지가 경매에 부쳐지면 미등기 건물은 법정지상권이 성립하게 됩니다.

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결론적으로 토지 경매 시 미등기 건물이 존재 한다면

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1. 저당권 설정 당시 건물 존재 여부

2. '토지+건물' 소유자 동일여부 확인. (미등기 건물 또는 무허가 건물 상관 없음)

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에 따라 법정지상권 성립 여부에 대한 권리 분석이 필요하겠습니다.

1. 법정지상권이란?

법정지상권이란 계약에 의하지 않고도 설정되는 지상권을 의미합니다.

민법에는 크게 '법률상 법정지상권'과 '관습법상의 법정지상권'으로 분류할 수 있습니다.

법률상 법정지상권은 다시 '전세권에 의한 지상권', '저당권에 의한 지상권', '가등기담보법 및 입목등기법에 의한 지상권'으로 분류 할 수 있고,

관습법상의 법정지상권은 다시 '분모기지권', '분묘기지권 이외의 관습상 법정지상권'으로 분류할 수 있습니다.

2. 법률상 법정지상권

2-1. 전세권에 의한 지상권 (민법 제305조)

제305조(건물의 전세권과 법정지상권)
①대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
②전항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다

2-2. 저당권에 의한 지상권 (민법 제366조)

제366조(법정지상권)저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

2-3. 가등기담보법 및 입목등기법에 의한 지상권

가등기담보법 제10조(법정지상권)
토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지나 건물에 대하여 제4조제2항에 따른 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권(地上權)이 설정된 것으로 본다. 이 경우 그 존속기간과 지료(地料)는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다.

3. 관습법상의 법정지상권

3-1. 분묘기지권

토지 소유자의 허가를 받지 못했더라도 남의 토지에 봉분 형태의 묘를 만들어 둔 뒤 묘에 대한 통상정인 관리조치를 20년 동안 행하였다면 그 기지(基地)에 대해 관습법적인 지상권이다.

3-2. 분묘기지권 이외의 관습상 법정지상권

토지와 건물이 동일 소유자에게 속하였으나, 토지 또는 건물이 매매, 증여, 강제경매, 공매, 대물변제, 공유자 간 공유물 분할 등으로 인해(환지처분은 제외) 건물과 토지의 소유자가 달라져버릴때 생기는 법정지상권을 말한다. 단, 약정으로 미리 토지와 건물의 소유자가 달라질경우 철거한다는 내용이 있을 땐 성립하지 않는다.

저당담보부증권(MBS)의 개념과 효과

MBS : Mortgage Backed Securities

■ 개념
주택자금 수요자가 은행 등 주택자금 대출기관에 저당권을 설정해 주고 그 대가로 융자를 받아 주택을 구입하는 제도이다.주택자금 대출기관은 저당권을 근거로 발행한 주택저당채권을 유동화중개기관에 매각해 대출자금을 회수하고 일정한 수수료를 받는다. 공신력이 높은 유동화중개기관은 인수한 주택저당채권을 담보로 20~30년 만기의 저당담보부증권(MBS)을 발행해 장기투자자인 연·기금, 투자신탁회사, 생명보험회사, 외국인투자자 등에게 매각해 저리의 자금을 조달한다. 주택수요자는 주택자금 대출기관에서 주택구입을 위해 빌린 돈을 20~30년의 장기간에 걸쳐 상환함으로써 주택구입 자금부담을 덜 수 있다.

■ 효과
① 주택금융의 확대로 자가소유가구 비중이 증가한다.
② 주택금융이 확대됨에 따라 대출기관의 자금이 풍부해져 궁극적으로 주택자금대출이 확대될 수 있다.
③ 주택금융의 대출이자율 하락과 다양한 상품설계에 따라 주택 구입 시 융자받을 수 있는 금액이 증가될 수 있다.
④ 주택금융의 활성화로 주택건설이 촉진되어 주거안정에 기여할 수 있다.
⑤ 대출기관의 유동성이 증대되어 소비자의 담보대출 접근성이 개선될 수 있다.