부동산 공감

https://youtu.be/2fQ-mk38eaU

<상가투자의 위험성!>

상가를 투자할 때 진짜 조심해야 될 게 있습니다
어 저도 이렇게 상담을 좀 하다
보면은 가장 큰 피해
사례들이 어떤 부분들이냐면은  상가를 분양 받았는데
임대차가 임차가 맞춰지는 않았을 때
이게 생각보다 상당히 큰 피해로 다가와요
보통 상가를 이제 분양 하시는 분들이
그 임차로 얻어지는 수익 임차 수익을 기대 하고서
이제 상가를 분양 받잖아요
그런데 이게 공실로 두는 기간이 길어질수록
삶 전체가 무너지는 경우를 많이 봤습니다
사례로 말씀드리면은 이제 상가 같은 경우도
건물이 지어지지 전에 선 분양을 하잖아요
그죠? 
상가같은 경우는 주택하고 달리 분양가가 괜찮다 싶은 데는 분양가가 어마어마합니다
뭐 기본 6억 에서 10억 사이 이정도 인데
그냥 일반 경기도권에서. 서울 중심 상가로 들어가면 더 비싸죠.
이 정도 하는데 보통 이제 상가 임대차 수익에 대한 매력을
이제 느끼시는  어르신들 노후 준비라고 해 가지고선 본인의 퇴직금 이라던가
그런 것들을 활용해 가지고 분양 받으시는데
선 분양 이다 보니까
지어지지 전에 상가를 분양을 받으시죠
그러면은 분양 받고 나서 건물이 다 지어진 다음에 결과가 나오는 건데
어 일단 상가에 특징이 뭐냐면은
대출이 많이 나와요
그러니까 많게는 90%까지 나오는 경우도 많고
조금 자금이 딸리는 분들은
70% ~ 80%까지  대출을 받으시는 거죠
그러면은 이런 거죠
저렴한 6억 짜리 상가 하나 대출 받아도
50%만 받아도 3억 대출 받으시는 거고
70% 받는다 그러면 4억 넘어가는 거죠
대출금이 그러면은 이자가 아무리 싸더라도
2%, 3% 대 짜리는 없잖아요,
그러면 3% ~ 4%, 많게는 5%  대까지  이자를  받으시는 건데
예를 들어서 3억만 대출을 받아도
또는 5억 정도 받으면 연 내는 이자만
거의 2,500만 원 정도 되고
이거를 월로 쪼개면 이자만 나가는 것만 한 백만 원,
거기다가 원금 하면은
우습게 그냥 삼백이 넘어가 버리는 거예요
거기다가 이제 대출 상환 기간도
그렇게 길게 주택 처럼 길게 되지가 않으니까
한 달 내야 되는
원리금 자체에 대한 부담이 상당히 크죠
그래서 원리금 자체가 보통 뭐 삼백만원 우습고
사백만, 오백만 까지 가는 거죠
근데 이거를 분양할 시에는 이제 풀어 주죠
수익이 어떻게 날 것이냐,
예를 들어서
상가에 임대 수익이 임대료를 얼마 받을 수 있다,
 예를 들어서 여기는 뭐 삼백 사백 받을 수 있다라고
  과장 돼서 얘기를 하는 경우가 많습니다
그런데 과장 되어서 얘기하는 게 미래를 예측하는 거기 때문에
그럴 수도 있고
아닐 수도 있기 때문에
그거 가지고 선 과장되게
왜 나한테 이야기했어 라고 말할 수가 없어요
그러면은 보통 6억 짜리 상가
수익률 삼 프로만 삼 프로로 아주 보수적으로
이제 이야기를 한다 해도 삼 프로로 본다고 하면은
백팔십 이백 이 정도 이제 하는 거잖아요
근데 분양 평수가 몇 평 이냐 10평 정도예요
이게 왜냐면은 상가를 크게 뽑지 않습니다
왜냐면은 크게 뽑을 수록
분양할 수 있는 상가의 수가 적어지기 때문에. 10평 정도에 2백 정도
삼백 정도 받을 걸 생각하고 하는데,
이게 막상 분양이 되고
그 상권이 형성되는 데까지 시간이 들어가요
딱 건물 지어 지자 마자 모든 게 만실 이 돼서
상권이 막 활활 타오르고
그런 상권이 세상이 없어요, 근래에는 없어요
그러다 보니까, 처음 뭐 1년~2년 때에는 상권이 개발한고 사람들이 몰려왔다가
막상 1~2년 지난 다음에 상권이 생각보다
그렇게 활성화가
활성화가 안 되면은
처음 이제 입주 당시에
들어왔던 업체들이 나가죠
그러면은 공실로 남겨 되는 거고
입주 당시부터 상가
임대차가 맞아지지 않은 거는 그야말로
이제 지옥을 맛보게 되는 거죠
처음부터 이제 입주를 하고 등기가 떨어진 건설이 되고
중공 검사를 받고
입주 딱 된 이후부터는 솔직히 이젠 시행사, 시공사,
건설사, 분양사 다 이제 모르는 사람입니다
오로지 그거에 대한 책임은 누가 지느냐
분양자 내 이름으로 등기가 된 이후로부터는
내가 책임지는 건데
공실이 길어질수록 피가 마르는 거죠
그냥 쌩 돈 삼백이 나간다 라고 생각해 보세요
상가 건물에서 거기다 세금 나오고
이게 말처럼 커버가 안 되고
임대료를 맞추는 거 자체가 쉽지가 않습니다
보통 건물을 이렇게 프라자 상가라던가
큰 막.....상가를 지을 때 한 개만 짓지 않아요
진짜 기본 한 이십 개, 삼십 개, 사십 개  많게는 백개까지 지어야지
수익들을 좀 회수할 수 있기 때문에 그 정도 짓는데
아무리 상가가 확 발전한다고 하더라도
상가 오십 개, 육십 개 만실 채우는 게 쉽습니까
절대 절대 한 번에 이뤄질 수 있는 것도 아니고
이루어진 상가 들도 빠지는 추세입니다
이런 상황에서 그거를
임차를 맞추기가 쉽지가
설사 임차를 맞았다 하더라도 생각해 보세요
우리나라에서 자영업자 10평에서 임대료 이백오십 삼백 내고선
수익 낼 수 있는 업종 자체가 몇 개나 있겠습니까?
그럴 업종 자체가 많지가 않아요
열 평 가 중 서 그럼 뭐냐
그거에 대한 책임이 오로지
이제 상가 주 한테 전가가 되는 겁니다
본인은 임대 수익을 위해서
욕심이 고 하면 욕심일 수도 있겠지만
임대 수익을 내기 위해서 상가를 분양 받았지만
그 상가를 하나 갖고 있음으로 해가지고서
완전히 노후가 좀 표현이 그렇지만 박살이 나는 거예요
오십 대 후반 육십 대
칠십 대인 분들이 근로 소득 으로써
삼백만 원 이상 받는 게 쉽습니까 쉽지는 않습니다
그런데 삼백 이라는
돈이 그냥 쌩으로 나간다고 생각을 해보세요
근데 더 웃긴 거는 재산 상으로는 많이 잡혀 있어요
그러면 어떻게 됩니까? 건보료 장난 아니게 올라갑니다
재산은 많은 거예요
부채도 자산이라고 자산 자체는 엄청나게 잡혀 있는 거죠
그러다 보니 노후 준비하려고 상가  하나
분양 받은 게 그야말로 노후의 나의 목을
목을 이렇게 사로잡는 목 줄이 될 줄 누가 알았겠습니까
그럼 이런 분들 아 하소연 하시는 분들이 너무 많아요
근데 하소연을 해도
딱히 방법이 없어요 이 이자를 안 내서
차라리 경매로 나가는 게 털어 버리는 게 하,
그나마 마음의 짐은 덜 수 있는 방법이지 않을까
생각이 들 정도로 딱히 방법이 없습니다
근데 요근래 한 번 이렇게 살펴보세요
주택도 남아돌지요,  새로 지은 상가
그냥 뭐 임차 맞춰 드립니다
매매 합니다
라는 그 표만, 딱지만
덕지덕지 붙여서 유리창 청소도 안에서 먼지
부옇게 맺어 있는 이런 상가는 진짜 어딜 가든 간에
전국에 엄청나게 많습니다
상각 공실 위험이 엄청나게 큰 거예요
그래서 상가에 대한 분양을 받을 때
정말 주의하세요. 대출을 받았을 경우  공실이 났을 때
커버가 가능한 선에서
대출을 받고서 분양을 받을 수 있는지
없는지 이 대출이 많이 나온다고 해가지고서
이거 괜히 한 번 네 명으로 등기 했다가는
완전히 진짜 인생 발목 잡히게 됩니다
그러니까 상가 분양 받을 때
정말로 주의하셔야 될 점
공실 대한 위험성을 분명히 인지 하시고
나서 상가에 대한 분양을 받으세요
그래서 상가 분양 받을 때 전략이 필요합니다
전략 그냥 뭐 역히고 가깝다고 해서 또는 아
여기 상권 좋다라는 말에 그냥 무심코
그냥 받아 버리다가 정말로 인생
한 방에 무너질 수 있으니까
상가에 대해서 분양 받으실 때,
항상 전략적으로 접근하고 공실 대한 위험,
그리고 투자 금액이 일정 금액이 있어야 된다
대출을 무조건 많이 받는 게
지렛대 효과를 얻을 수 있는 게 아니다
는 점 주의 하시면서 상가 분양 받으시고
상가 분양 받으실 때 꼭 상의하고 받으세요
앞으로 이 상권이 어떻게 커질 지에 대한 것도 예측이 가능하시고
혹시나 공실이 됐을 때
어떻게 내가 이 상가를
활용할 수 있는지까지 고민을 하시는 게 좋습니다
 앞으로 이런 상가
공실로 피해 받는 분이 없으시길 바라면서
임대인과 임차인 모두 다 성공할 수 있도록 저도 노력하겠습니다. 감사합니다

정부가 부동산 정책 중에 하나로 '다주택자의 양도세 중과 1년간 면제' 정책을 내놓았습니다.

이 정책의 핵심은 기존 주택을 시장 매물로 공급하는 것입니다.

양도세의 부담으로 기존 주택 소유자들이 매물을 내놓지 않고 '종합부동산세(종부세)'를 내는 것이 수익적으로 더 높다는 판단으로 부동산 시장에 매물을 내놓지 않은 부분을 해결하겠다는 의지라고 보면 좋을 것 같습니다.

신규 주택을 공급하는 데는 적어도 시간적으로 3년 이상의 시간이 걸리기에 단기적으로 공급을 늘리는 방안으로 꼽히는 정책 수단입니다.

하지만 한 가지 현재 이 정책이 대한민국 시장에서 어떤 효과로 나타날지는 따져 봐야 할 것 같습니다.

일단 다주택자라고 하면 고소득층에 들어가고, 대출에 대한 금융비용 부담이 적고, 투자의 개념으로 주택을 보유하는 사람들이 대부분일 것입니다.

투자의 개념으로 주택 여러 채를 소유한 분들의 가장 우선순위는 '수익률'입니다.

얼마의 투자로 얼마의 수익을 남길 수 있는지에 따라 주택 매매 시장에 나오게 되는 것입니다.

그렇다면 기존 주택 공급자들 양도세 중과 면제의 혜택이 수익적으로 매력적이냐를 따져봐야 합니다.

정답부터 말씀드리면 그리 매력적이지 않을 것 같습니다.

왜냐하면 정부에서 현재 이야기하는 것이

첫 번째, 부동산 시장 활성화입니다.

활성화라는 것이 부동산 매매 거래 증가, 가격 상승 등을 수반할 것입니다. 상승이라는 기대가 수반되어 있는 상태에서 현재 시세에 매물을 내놓을 분은 거의 없을 것입니다. 좀 더 보유하고 있으면 더 높은 가격에 매도가 가능한데 굳이 지금 당장 팔 이유가 없는 것입니다.

두 번째, 종부세 감면입니다.

부동산을 소유하고 있어도 세금에 대한 부담이 줄어 들었다는 점입니다. 양도세 면제해 줬다고 더 높은 가격에 팔 수 있는 기대 심리 속에 양도세 면제해 줬다고 당장 시장에 매물이 나오지 않을 것이고, 가지고 있다고 해도 세금 부담이 감소하였기에 굳이 지금 당장 소유 부동산을 팔 이유가 없는 것입니다.

세 번째, 다주택자분들의 특징 상 세금 내는 게 아까울 수는 있어도 없어서 못 내는 분들은 없으실 겁니다.

이 이야기는 무엇이냐면 시장 상황을 보고 여유롭게 판단하고 기다릴 수 있는 여유가 있는 분들이 공급자이기에 시장의 변화에 따라 대응할 수 있는 여유로운 '시간'을 갖고 계신다는 것입니다. 단순히 투자 개념으로 무리한 대출을 받아 주택을 소유한 분들만이 급한 마음에 매물을 내놓을 수 있을지언정 대부분의 다주택자들은 기다릴 수 있는 '시간'을 가지고 있습니다.

이상으로 다주택자 양도세 중과 면제에 대한 시장의 반응을 예상해 보았는데요, 정책의 효과가 시장에 어떤 식으로 작용을 할지는 역시나 장기적인 관점이고, 결과론적인 이야기입니다. 예상은 항상 변수를 야기하는 것에 대응을 할 수 없습니다.

앞으로 어떻게 부동산 정책이 변화되고 개선될지 함께 지켜보도록 하겠습니다. 감사합니다.

부동산 시장에서도 '수요-공급 원리'가 적용됩니다. 수요가 많아지면 가격이 상승하고 공급이 많아지면 가격이 하락을 하는 단순한 수요공급 원리가 적용되는 것입니다.
하지만 부동산 시장 특징상 이런 수요와 공급의 변화가 즉각적으로 시장에 나타나지는 않습니다.
가장 큰 이유가 부동산을 구입하는 비용이 다른 재화에 비해 매우 높기 때문에 바로 구입을 할 수 없는 점,
공급의 경우도 주택을 건설하는데 소요되는 기간이 최소 2년 반 ~ 3년의 기간이 소요되기에 즉각적으로 부동산 시장에 공급이 이루어질 수 없는 점 때문입니다.

그래서 단기적인 목적으로 부동산 수요공급을 조절하는 것은 효과도 미비하고 체감하기가 쉽지가 않습니다.
부동산 정책이 시장에 나타나기 위해서는 최소 3년 이상이라는 시간이 걸리는 이유 입니다.

2022년 현재 대한민국의 부동산 시장을 살펴보겠습니다.
재산을 불리는 수단으로 대한민국의 부동산은 매우 유용한 재테크 수단이자 그동안 자산 형성에 절대적인 지표가 되어 왔습니다.
그런데 80년대부터 시작된 개발 및 성장이 이제는 정체기에 들어섰기 때문에 과거의 부동산 상승 영광만을 회상하기에는 변화된 것이 많이 있습니다.
그중에서 가장 큰 것이 '인구감소' 입니다.

인구 감소 문제는 사회 전반적으로 심각한 문제를 야기할 것으로 예상됩니다. 
부동산 시장에서만 한정하여 살펴 보면 '수요 감소'가 예상 됩니다.
대한민국 수도권을 제외한 지방에서는 인구 감소가 얼마나 심각한지 초등학교에 가보면 알 수 있습니다.
교실이 남아돌고 한 반에 학생수가 20명 안쪽에 전체 반이 3개 반 내외입니다.
그만큼 10년 후 생산 인구 감소, 부동산 수요 인구 감소를 고려해야 합니다.

우리는 다음과 같은 질문에 대해 함께 고민하고 대책을 간구해야 합니다.
단기적인 방안, 효과에 집중되어 긴 안목으로 바라봐야 하는 문제를 외면 해서는 안될 것입니다.

현재 건설하고 있는 아파트의 수요자, 구매자는 누구 일까요?

부동산 공급업자가 건물을 건설하는 이유가 무엇일까요?

이 질문에 대한 답은 한 번 고민해 보시기 바랍니다.

궁극적인 부동산 시장의 안정화를 가져오기 위해서는 결국에는 장기적으로 '수도권에 집중되어 있는 인구 집중을 해소', '부동산 가격 하락' 의 방안으로 고려가 되어야 한다고 생각됩니다.

해결 방안에 대해서도 다음에 좀 더 자세하게 이야기를 나눠보도록 하겠습니다. 감사합니다.

대통령 선거에 따라 여야가 바뀌면서 가장 큰 변화와 소용돌이의 중심에 있는 정책이 부동산 관련 법안 들이다.
새로 들어서는 정부는 부동산 관련 규제 완화에 힘을 실어주고 있는 상황에서 많은 변화가 예상 된다.
그중에서 국민들에게 가장 밀접하고 크게 영향을 끼치는 것이 임대차3법이다. 

임대차3법은 임차인 보호라는 도입 당시 법안의 취지와는 달리 시장에 부정적인 영향이 많이 끼치게 된 것이 사실이다.
임차인 보호라는 취지가 무색할 정도로 주거 안정에 부정적인 영향이 아직까지 남아 있기에 이 법으로 인한 장점보다는 단점이 시장에 많이 나와 있는 상태이다.

이런 상황에서 우리가 중심을 잡고 지켜봐야 하는 기준이 중요하다.
우선 부동산 시장에 정부의 개입이라는 부분은 시장 실패가 아니라는 부분에 대해 공감을 해야한다.
부동산 시장 자체가 정보의 비대칭성이 심하고 투자 금액이 크기 때문에 누구나 쉽게 접근하여 투자하기 어려운 분야이다.
그리고 부동산 시장에 정부의 정책이 효과를 발휘하기 하기 위해서는 장기적인 관점이 필요하다.
단기적으로는 정책 효과에 대해 비탄력적인 부분이 있고, 그렇기 때문에 장기적으로 시장의 정책 반영에 대해 지켜볼 필요가 있는 것이다.
정책을 시행하고 바로 시장에 효과가 나타나고, 정책의 장점이 시장에서 빛을 발하면 좋겠지만 부동산 시장 자체가 불균형적인 시장이고, 단기적이 관점에서는 아무리 좋은 정책이라고 하더라고 그 효과가 시장에 녹여들기에는 한계가 있다는 것이다.

임대차3법이 시행된지 1년8개월 만에 시장에서의 효과는 당연히 비탄력적이다. 비탄력적이라는 것은 부정적인 효소 및 부작용이 나타나고 시장에서는 정책의 효과가 미비하다는 것이다.
아직 이 법으로 인해 시장에 효과가 나타나기에는 물리적인 시간이 부족하다는 것이다.
지금 부동산 시장은 혼란스럽다.
임대인도 혼란스럽고, 임차인도 혼란스럽다.
혼란스러운 이유는 임대차3법이 악법이라서가 아니라 1년8개월 밖에 안된 법이 좋은 법이냐 나쁜 법이냐를 따지면서 또 바꾸려고 하기 때문이다.
나쁜 법을 개선하는 것은 찬성이다. 하지만 아직 임대차3법에 대한 장단점이 시장에서 명확하게 나타나지 않은 상태에서의 개정은 개선이 아니라 다시 새로운 정책으로 받아들여질 것이다.

그렇다면 우리 국민이 임대차3법으로 혼란을 겪은 1년8개월은 어떻게 되는가?
1년8개월을 보상할 수 있는, 모든 국민이 찬성하고 만족할 수 있는 부동산 임대차법을 만들 수 있을까?
만약 그럴 수 없다면 우리는 다시 혼란의 부동산 임대시장을 겪어야 한다.

여야를 막론하고 부동산 시장과 국민을 위한 임대차법이 큰 혼란없이 개선 및 마련되어 임대인과 임차인이 서로를 적대시 하는 것이 아닌 서로의 필요성을 느낄 수 있는 상생의 부동산 임대 시장으로 거듭나길 바란다.

성남시와 산성구역 주택재개발정비사업조합 등에 따르면 수정구 산성동 1336번지 일원 15만2천797㎡에 지하 5층~지상 29층 공동주택 3천372가구 규모로 오는 2024년까지 공급한다.

본격적인 재개발 사업 시행으로 이주 명령이 떨어진 지금, 이주정책에 따르지 못하고 남아 있는 사람들이 있다.
바로 주택 및 상가 세입자이다.
이주 기간을 주었지만 세입자들의 입장에서는 합당한 보상이 이루어지지 않았다는 주장이다.

각자의 입장에서 주장하고 바라는 보상의 정도는 다를 수 있다. 이 문제를 원만하게 해결하기 위해서는 어떻게 해야 할까하는 생각이 든다. 

객관적인 입장에서 우리는 법이라는 사회 질서에 따라야 한다.

법적인 이주 절차 상 문제는 없다. 하지만 세입자 입장에서는 '강제성'의 측면이 많이 부각되고 사회적 약자의 편에서 바라보며 진행해야 한다는 주장이 분명 일리가 있다.

반대의 입장도 살펴보면 재개발 조합이나 시행사 입장에서는 합법적인 절차에 따라 충분한 시간을 두고 재개발 허가와 건설 계획을 진행하였는데 '세입자 보상'이라는 부분이 부족하다는 부분에서 사업 시행이 늦춰진다면 조합이나 시행사의 재산 권리가 침해 받는 것은 분명한 것이다. 다소 딱딱한 결론일 수 있지만 이런 양 당사자간의 100% 만족하는 결과를 얻을 수 없기에 '법'이라는 사회 규정에 따라 우리는 움직이는 것이다.

이 문제를 풀어가는데 정해진 답은 없지만 정해진 기준은 있다. 무조건 세입자의 입장만을 들어 줄 수도 없고, '법대로~'라는 입장만을 고수할 수도 없는 것이다. 

우리는 어느 입장에서 우리는 바라보아야 할까?
그리고 이 사회는 어떻게 이 갈등을 풀어 나갈까?

한우로 유명한 횡성, 그곳에 다녀왔습니다.

횡성하면 떠오르는 것은 바로 한우
그러면 부동산도 한우만큼 경제적인 가치가 있는 곳인지 다녀왔습니다.

횡성의 표어가 이것인 줄 처음 알았네요~
횡성에 가면 다 한우 홍보 밖에 없어서 한우와 관련된 표어일 줄 알았는데, 의외의 도시 표어이네요~

'평생 학습의 도시 횡성'

평생 학습? 어떤 것을 평생 학습한다는 것이지? 라는 생각이 들긴 했지만 하여튼 자연과 함께 평생 공부할게 많이 있을 것이라 생각하고 패스~

횡성군청이 위치하고 거주 세대가 가장 많은 지역을 중심으로 돌아다닐 계획으로 횡성을 방문하였습니다. 
소도시라고는 하지만 걸어서 다니기에는 제한이 있어서 최근에 아파트 분양을 하고 있고, 아파트 세대가 밀집되어 있는 중심가 중심으로 살펴 보았는데요, 결론부터 말씀드리자면 '아직 횡성에서 부동산 투자'는 생각하지 말자 입니다.

왜 그런지 하나씩 정리해 보았습니다.

1. 사람보다 소가 더 많다.
사람수보다 소의 수가 더 많은 도시 횡성입니다. 한우 마케팅 정말 잘 하고 있습니다. 그런데 한우가 살기는 좋아도 사람들이 이곳에 터전을 잡고 살기에는 부족한 것이 많이 있는 것 같습니다. 그렇다보니 외부에서 유입되는 사람들은 거의 없고. 횡성에 계속 거주하시거나, 횡성이 고향이시거나, 아니면 정말 한우가 좋아서 횡성으로 이사하시는 노년분들 외에는 인구 유입이 없고, 인구수도 갈수록 줄어들고 있는 상황입니다. 이렇게 인구수는 감소하는데 큰 대단지 규모의 분양은 아니지만 올해 2021년까지 분양을 실행한 새 아파트 단지가 많고, 그마저도 미분양인 상태입니다. 한마디로 공급은 늘고 있고, 기존의 주택 거래도 잘 안되는데, 인구 유입도 없고 오히려 감소하고 있는 상황입니다. 더 쉽게 이야기하면 공급이 수요보다 많은 것이지요. 그렇다보니 자연스럽게 부동산의 가치는 떨어지고 부동산 상승 열풍에 건설 계획을 세웠던 시행사들도 고민이 많은 상황입니다. 

2. 새 아파트이지만 분양가가 5억?!?!
횡성에도 분양가 5억을 이야기하는 아파트 분양이 있습니다. 글쎄요. 아무리 좋은 아파트라고 할지라도 횡성에서 5억의 아파트를 구매할 실수요자가 있을지는 의문입니다. 설령 구매자가 있다고 하여도 이 가격에 웃돈을 주고 구매할 사람은 현실적으로 없다고 보여집니다. 왜냐하면 5억이라면 횡성 좋은 곳에 땅사고 집 짓고 할 충분한 금액이기 때문입니다. 첫번째 이유에서도 말씀드렸듯이 이곳에 새로 유입되는 분들은 노년을 위해 대한민국에서 강원도, 강원도에서 횡성을 선택한 퇴직자 분들이 대부분이신데 그분들이 이런 자연과 함께 할 수 있는 곳으로 들어오시는 가장 큰 이유는 바로 '자연'입니다. 굳이 5억이라는 돈을 주고 다시 콘크리트 아파트로 들어간다면 굳이 횡성으로 오지 않으실 것이라는 생각입니다.

3. 원주공항이 호재인가?
민간인이 사용할 수 없는 공항이기 때문에 전투기 등 군 전용기들만 이용이 가능하기에 공항이 가까이 있어서 받는 혜택은 없습니다. 오히려 전투기 소음으로 인한 피해보상을 요구하고 있는 상황이라서 횡성 도시 전체가 소음 문제로 인한 스트레스와 주거 환경 악화로 이어지고 있습니다.

4. 횡성. 이곳에 왜 살아야 하나?
기존에 실거주하고 계신 횡성분들을 제외하고 횡성이라는 도시가 부동산 상승을 맞이하려면 가장 중요한 것은 인구 유입이라고 생각합니다. 수요가 충분히 뒷받침 되어야 부동산에 대한 공급을 추월하여 가치 상승으로 이어진다는 것입니다. 그렇다면 외부에서 인구 유입이 이루어져야 하는데, 이 부분이 너무 약합니다. 먹고살만해야 사람들이 냄새를 맡고 들어오는데 큰 기업이 있는 것도 아니고, 횡성에서 젋은 사람들이 농사를 짓는 것도 아니고, 소를 키우는 것도 할 수 없기 때문입니다. 왜냐고요? 그것은 바로 다른 지역에 비해 조금은 강한 '지역주의'가 있기 때문입니다. 이 부분은 객관적으로 설명하기 어려운 부분인만큼 느끼고 전해들은 이야기로 말씀드리겠습니다. '횡성은 외지 사람들 들어가면 버티지 못한다'라는 이야기를 자주 듣습니다. 횡성뿐만 아니라 모든 소도시들이 비슷하겠지만 이런 외지 사람에 대한 적대감이 외부 유입을 더 막고 있는게 사실입니다. 정말 횡성아니면 안되라는 이유가 없는 이상 굳이 횡성에서 살 이유가 없는 것입니다.

이상 횡성이라는 도시에 대해서 조금은 비판적이고 100% 개인적인 의견으로 말씀드렸는데요, 부동산 가치 상승에 대한 측면에서 개인적인 생각을 말씀드린만큼 틀린 부분도 있고 생각의 차이도 있다는 부분으로 봐주셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

부동산 일을 하다보면 아직까지 주거 환경이 열악한 곳에서 생활하는 분들을 보게 됩니다. 뉴스에서는 어느 지역이 얼마만큼 상승해서 최고가를 찍었다는 보도만 연신 흘려보내고 있지만, 국민의 절반 이상은 아직까지 온전한 집이 없어서 겨울에는 추위에 떨고, 여름에는 더위에 땀을 흘리며 지내고 있는 이들이 많은 것 같습니다. 
주거 문제는 비단 그 사람 개인의 문제로만 다루어서는 안되는 문제입니다.
우리들이 말하는 집, 즉 부동산은 개인의 재산이지만 개인 모두가 쉽게 가질 수 없는 것이기에, 그리고 정해진 위치, 토지 위에 건설함으로써 모두가 공평하게 가질 수 없는 것이기에 불평등이 야기되고 약자가 나올 수 밖에 없는 재산입니다.

하지만 우리 인간에게, 사람에게 가장 기본이 되어야 하는 것이 의식주 입니다.
이 기본적인 것이 잘 채워지지 않아 힘들어하는 분들이 많다는 것은 우리가 주변에 함께 나누고 배풀어야 하는 분들이 많다는 이야기 입니다.
나만 잘 먹고 잘 살자는 생각을 나부터 버리고 주거 약자를 위해 할 수 있는 것이 무엇이 있을지 찾아보고 고민해 봐야겠습니다.

우리가 돈을 버는 목적 중에 하나가 타인에게 나누고 배풀기 위함에 있다면, 그 돈의 가치는 수치로 표현할 수 없을만큼 매우 큰 가치를 가지게 될 것입니다.

이제부터라도 우리 주위를 돌아보는 시간을 함께 가져보면 좋겠습니다.

송파헬리오시티 아파트 세대수 9,510가구. 한 브랜드의 아파트 단지에 속한 세대수가 1만세대 가까이 되는 이곳. 미니 신도시라 불리며 재개발 및 분양 당시 엄청난 부동산 이슈를 몰고 온 이곳. 송파구 가락시영 재건축아파트로 지하 3층~지상 35층 84 동, 전용면적 39∼130㎡ 총 9,510가구로 구성됐으며 조합물량을 뺀 1,635가구를 일반분양을 한 이곳.

지금부터 분양이 마무리되고 입주가 되어 자리를 잡아가고 있는 지금의 헬리오시티 단지 상가에 대해 이야기해 보려고 합니다.

헬리오시티 아파트 단지 상가수는 총 617개. 입주를 시작한지 약 1년이 지난 지금 이중에서 과연 몇 개의 상가가 임대가 맞춰졌고 공실율은 어떻게 될까요?

먼저 헬리오시티 단지 내 상가구조를 살펴보면 게이트별로 구분해 보는 것이 가장 좋습니다. 송파역쪽의 1번 게이트 상가, 가락시장쪽의 2,3게이트 상가, 송파책박물관쪽의 4,5게이트 상가로 구분해보겠습니다.

송파역쪽의 1-1,1-2 상가 건물들은 현재 지하,1층,2층은 확실히 처음보다는 많은 업체가 입점하여 영업을 하고 있습니다. 작은 평수와 높은 임대료에도 불구하고 입점을 해서 활발하게 영업을 하고 있습니다. 대표적인 업종으로 국민,신한 등의 은행업, 학원업, 요식업, 부동산중개소, 병원, 약국 위주로 입점을 한 상태이고 비율로는 역시나 부동산이 가장 많은 비율을 차지하고 있습니다. 하지만 3층 이상으로는 공실인 상가가 눈에 띄게 많아지고 있습니다. 단지 내 상가에서 살아남는 업종에 한계가 있지만 상대적으로 상가의 공급이 많았던 점이 가장 큰 원인이라 생각되는데 이곳의 공실은 오랜 시간이 지나도 임차가 맞춰지기는 쉽지 않겠다는 생각이 듭니다.

2,3 게이트쪽은 상가수가 상대적으로 가장 적은쪽으로 일부 3~4 상가를 제외하고는 임차가 맞춰졌습니다.

4,5게이트 상가는 현재 공실 비율이 더 높지만 하나두개씩 임차가 채워져 가고 있는 모습이 보입니다. 상대적으로 1번 게이트 상가보다 임대료가 저렴하고 평수도 더 넓은 장점을 갖추고 있고, 차량 진출입로에 위치해 있어 접근성도 좋기 때문입니다. 추후 송파역 1게이트 상가보다 더 좋은 수익률를 나타낼 것으로 바라보는 이유입니다.

개발초기부터 헬리오는 우리에게 빛만을 보여주고자 노력했습니다. 하지만 빛이 거치면서 어두운 부분이 보이고 있는 것이 현실입니다. 그것은 바로 '상가 공실'

헬리오시티 상가의 공실이 계속 이어질 것이라고 바라보는 이유는

첫번째로, 수익성적인 부분에서 접근해보면 송파구에 고분양가로 측정되어 분양된 상가의 수익률이 임대인과 임차인 모두를 힘들게 하고 있습니다. 임대인은 투자 한 금액에 대한 일정 이상의 수익률을 요구하는 반면, 임차인은 그 수익률을 맞춰서는 매장 운영이 안되기 때문에 서로의 양보 없이는 상생할 수 없는 상황이기 때문입니다. 이 이해관계가 언제 풀리지는 시간을 두고 지켜봐야할 문제입니다.

두번째로, 임대인끼리의 충돌입니다. 한 상가에 명의자가 다수가 있다보니 실제 임차계약을 진행하는 중에도 임대인들끼리 의견이 맞지 않아 계약이 깨지는 경우가 다수 발생하고 있는 것이 현장 상황입니다. 각자의 지분에 따른 권리만을 요구하고 자기에게만유리한 것을 찾는 욕심의 집합체 같은 느낌을 지울 수가 없습니다.

세번째로, 상가 공급의 과잉입니다. 헬리오시티는 누가 뭐라고 하더라도 가장 큰 기능은 주거지로서의 기능입니다. 이런 주거기능이 우선인 상권에서는 결국 살아남는 업종에 한계가 있기 마련입니다. 패션업종이나, 요식업, 유흥업은 살아남지 못하게 되고, 생활편의업종과 학원만이 이런 상권의 승리자가 되는 것이 사례입니다. 더군다나 각 프랜차이즈 브랜드들은 거리 제한에 따른 입점 점포수에 한계가 있기 때문에 이 많은 상가를 다 채우기에는 살아남을 만한 업종의 수가 많지 않기 때문입니다.

헬리오시티 단지 내 상가는 분양 당시 돈으로 얽힌 복잡한 관계를 가지고 있었습니다. 재개발 아파트이다보다 서로의 수익적 이해관계에서 오는 문제가 가장 컸습니다. 그리고 그러한 문제는 아직도 현재 진행형입니다. 상가만을 놓고 보았을 때 서로의 이해관계에서 한발씩 양보하지 않는다면 서로 피해를 입는 사례는 여러곳에서 찾아볼 수 있습니다. 상가는 임대인과 임차인이 함께 만들어 가는 것입니다. 모두가 돈을 원해서 모이기는 하지만 서로 양보하지 않으면 둘 다 피해를 입을 수 있는 것이 바로 상가입니다. 거대하고 매력적인 대한민국을 대표하는 이 상권이 서로의 욕심에 의해 공실의 어둠에 사로잡히느냐 아니면 그 반대이냐의 기로에 선 지금이라 생각합니다. 상가 공실들이 2년 이상 지속되면 결국 그 상가는 죽은 상가가 되기 마련입니다. 해결 방법에 대한 정답은 없습니다. 하지만 그런 문제를 하나둘씨 풀어나가기 위해서는 지금 각자만을 위한 이익다툼이 아닌 상생하기 위한 협의가 이루어져야 하는 것은 틀림없습니다.

대한민국의 대표상권으로 발전할지 아니면 그냥 공실의 무덤으로 끝나버릴지 시간을 두고 지켜봐야 하겠습니다.