경매 물건 중에 빨간색으로 '건물만'이라고 나오는 특수물건이 있습니다. 토지는제외하고 토지 지상에 있는 건물만 경매에 나온 물건으로 토지와 건물의 주인이 다른 경우에 건물만 경매로 나온 물건입니다. 이런 경매는 특수물건에 속하는데 경매 고수라도 수익화하기에 까다로운 사항들이 많이 있습니다. 건물만 경매에 나온 경우 토지와 건물이 같이 나온 물건에 비해 가격도 저렴하고 유찰이 많이 되어 낙찰가격이 매력적으로 보이기 때문에 낙찰에 대한 유혹이 많이 있습니다. 하지만 잘 모르고 낙찰을 받았다가 손해를 보는 경우가 가장 많은 경우에 속하기도 합니다.
이런 건물만 경매 시 꼭 확인하여야 하는 사항은 다음과 같습니다.
건물만 경매 시 주의할 점 3가지
① 토지주와 계약 관례에서 지료가 얼마 인지 확인
② 지료 내고 수익이 남는지 확인
③ 토지주의 건물철거 청구 가능성 타진
건물을 낙찰 받았다하더라도 토지는 내 것이 아니기 때문에 토지주가 지료를 요구하면 지료를 주어야 합니다. 지료에 대한 금액은 경매를 준비하면서 확인하기가 어렵고, 낙찰 후에도 토지주가 지료를 조정할 수 있기 때문에 건물만에 대해서 소유권을 취득한 낙찰자는 수익화하는 부분에 대해서 예상하기 어려운 많은 변수가 생기게 되어 있습니다. 또한 더 최악의 경우에는 토지주가 건물철거 청구권을 행사할 경우 매우 혼란스럽고 복잡한 사항에 빠질 수 있습니다.
보통 토지주가 경매를 통해 건물만을 취득한 낙찰자를 압박하는 방법으로 건물철거 청구권을 가지고 이용을 많이 합니다. 실제로 철거에 대하 소송이 들어가면 건물 소유주가 법정지상권이 성립된다 하더라도 쓸 수 있는 반격의 카드가 많지 않습니다. 건물철거 청구권이 인정되지 않아도 지료를 가지고 압박하여 결국에는 건물 소유주가 소유에 대한 이익을 없게 만들어 버릴 수도 있기 때문입니다. 토지주는 이런 방식으로 건물에 대한 소유권을 매우 저렴한 가격에 취득할 수 있습니다.
이런 상황에서 건물 소유주가 토지 소유주에게 토지를 매매하라고 하여도 칼자루를 잡은 사람은 토지주이기 때문에 절대 합리적인 가격에 토지를 매매하지 않고, 보통 반대의 상황으로 토지주가 건물를 헐값에 매입하는 경우가 많습니다.
'건물보다는 토지'
그렇기 때문에 부동산에서 위와 같은 말이 나오는 것은 당연한 것입니다. 가격이 저렴한 함정에 빠져서 낙찰 받았을 경우 더 큰 손해로 이어질 수 있는 물건이기 때문에 확실하게 확인하고 경매에 들어가시기를 바랍니다. 건물만 경매 시 가장 안전하게 수익화할 수 있는 방법은 개인명의로가 아닌 법인으로 투자를 하여 위험성을 낮추는 것이 가장 좋은 방법일 것입니다. 법인 설립으로 투자를 할 경우 개인재산에 대한 위험에서 벗어날 수 있고 세금적인 혜택도 더 좋기 때문에 전문적인 경매투자에 들어가신다면 법인 설립도 고려해 보는 것이 좋습니다.
건부지(建敷地)는 건축물이 세워져 있는 토지를 말합니다. 건축물 주인과 토지 주인이 같고, 해당 토지의 사용이나 수익을 제한하는 다른 권리가 없는 토지입니다.
건부지의 개념에 대해 좀 더 세부적으로 살펴보면 '건부감가'와 '건부증가'가 있습니다. 이 개념들은 건부지 위에 건축된 건축물의 가치에 따라 나누어 집니다.
건부감가는 건물이 있는 토지가 건물이 없는 나지의 경우보다 가격이 낮은 경우 토지 감가가 발생되는 것을 말합니다. 예를 들어 건물이 오래되어서 사용할 수 없기 때문에 철거를 해야하는 건물이 있다면 유지보수 비용도 발생하고, 건물에 관련된 세금 등으로 인해 수익은 커녕 오히려 비용이 더 드는 경우 입니다. 토지 위에 있는 가치 없는 건물을 철거하고 나지 상태로 다시 이용하기 위해서는 그만큼 감가가 되는 개념으로 이해하시면 되겠습니다.
건부증가는 건물이 있음으로 인해 토지의 가치가 증가되는 것을 말합니다. 예를 들어 이미 건물이 지어진 곳에 개발제한구역이 지정되어 추가로 건물을 지을 수 없는 경우가 생겼을 경우 이미 건물이 있는 토지 및 건물은 그 가치가 상승할 것입니다. 이렇게 토지 위에 건물이 존재하므로서 토지의 가치가 올라가는 것으로 이해하시면 되겠습니다.
추가로 나지와 건부지의 개념에 대해 간단히 비교하면 다음과 같습니다.
- 나지 : 건축물이 없는 토지
- 건부지 : 이미 건축물이 지어져 있는 토지
나지와 건부지의 개념을 위와 같이 이해하고 계시면 둘의 개념적인 차이를 쉽게 이해하실 수 있으실 겁니다.
지목의 종류 중 하나로 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물, 영구적 건축물중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지 및 다른 지목에 속하지 않는 토지를 말합니다.
다만 원상회복을 조건으로 허가받아 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 토지는 제외합니다. 지적도 및 임야도에는 (잡)으로 표시합니다.
잡종지의 장점
잡종지의 장점은 토지 위에 건축이 용이하다는 점입니다. 다른 지목인 경우 특정용도에 맞는 건축물만을 건축할 수 있는데 잡종지는 특별한 용도로 사용해야 하는 특정 지목에 구속되지 않기 때문에 다양한 건축행위나 다른 용도로 사용이 가능합니다.
그래서 지목인 잡종지인 경우 소유자는 주택을 건축하고 싶으면 대지로, 공장을 건축하고 싶으면 공장용지로, 학교를 건축하고 싶으면 학교용지 등으로 지목 변경을 할 수 있습니다. 이처럼 지목이 잡종지인 경우 다른 지목보다 쉽게 지목 변경이 가능하기 때문에 일반 '대지'와 함께 토지 값이 가치가 더 높게 여겨지기도 합니다.
잡종지 활용 방안
잡종지는 정확한 용도 구분이 모호하기 때문에 다른 지목에 비하여 법적인 구속력이 덜한편입니다. 그렇기 때문에 개발에 유리한 측면이 있습니다.
잡종지 소유주들은 본인이 개발 하고 싶은 개발 행위 목적을 정확하게 설정만 한다면 좀 더 높은 토지 및 건축물 가치를 만들 수 있습니다. 토지의 위치 및 발전 가능성을 면밀히 분석하여 수요가 예측되는 건축물을 건축한다면 부가가치 상승이 매우 높습니다.
예를 들어 잡종지에 상가 건물을 건축하고 커피숍을 입점 시키는 것을 계획하였다면 이런 건축 절차 상 매우 유리하게 지목 변경 등을 할 수 있고 토지 가치를 높일 수 있는 것입니다.
Q. 토지 경매 시 미등기 건물이 있다면 무엇을 분석해봐야 할까요? (토지만 경매 시 미등기 건물이 있다면?)
A. 토지 경매 물건명세서에 "미등기 건물에 대한 법정지상권 (건물 소유자가 토지를 이용할 권리) 성립 여지 있음" 이라는 문구가 있다면 법정지상권 성립 여부를 따져 보아야 합니다. 법정지상권 중에 '관습법상 법정지상권'의 '분묘기지권 이외의 관습상 법정지상권'를 살펴 보시면 됩니다.
종부세 부과 목적 종합부동산세(이하, 종부세)는 고액의 부동산을 보유한 집주인에게 부과되는 세금으로, 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격 안정을 도모함으로써 지방재정의 균형 발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 출처 : 종합부동산세법 제1장 제1조
□ 사전적 의미
종합부동산세(綜合不動産稅) : 고액의 부동산 보유자에 대해 재산세와 별도로 세금을 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모하는 국세
□ 종합부동산세 과세구분
종합부동산세 : 주택 + 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액 (‘별장’은 종합부동산세 대상에서 제외)
□ 종합부동산세 납세의무자
○ 주택
- 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자
- 수탁자 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택의 경우 그 위탁자
(「종합부동산세법」제7조 제2항)
○ 토지
- 종합합산과세대상 : 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억 원을 초과하는 자
- 별도합산과세대상 : 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억 원을 초과하는 자
수익형 부동산이라는 용어를 일상생활이나 뉴스 등에서 많이 들어볼 수 있는데 정확히 수익형 부동산이란 무슨 의미 일까요???
부동산 용어 중에 수익형 부동산이란 단어가 명시되어 있는 것은 아닙니다.
그렇기 때문에 수익형 부동산을 정의하고자 하면 다음과 같이 의미를 풀어 이야기 할 수 있습니다.
'수익이 발생하는 부동산 자산'
의미가 어려운 것은 아닙니다. 수익이 발생하는 모든 형태의 부동산을 수익형 부동산이라고 명하게 되겠습니다.
부동산에는 여러 종류가 있습니다.
크게는 주택, 토지, 건축물.
세부 분류로 갈 경우에는 주택에는 단독주택, 공동주택이 있고
토지는 말 그대로 토지를 이야기 하는 것이고
건축물에는 주택과 토지를 제외한 모든 건축물이 포함됩니다.
좀 더 세부적으로 들어가면 더욱 다양한 부동산의 형태가 존재하겠지요~
이런 다양한 부동산의 형태 중에서 주인에게 수익을 주는 부동산을 수익형 부동산이라고 하는 것입니다.
부동산을 통해 수익을 내는 방법은 다양합니다.
가장 대표적인 방법으로 주택을 소유한 경우 전세나 월세를 줌으로써 세입자에게 받는 돈이 수익이 될 수 있을 것이고,
상가를 소유한 경우에도 상가 임대를 통해 상가주에 수익을 주는 경우가 있을 것입니다.
생각해보면 부동산을 통한 다양한 방법으로 수익을 얻을 수 있겠지요~
이런 모든 것을 통털어서 수익형 부동산이라고 하는 겁니다.
우리나라에서는 자산을 형성하는 방법 중에 부동산이 차지하는 비율이 매우 높은 편입니다.
수익형 부동산을 통해 가치 상승을 통한 부자가 된 경우는 흔히 볼 수 있습니다.
그만큼 우리들에게 부동산은 자산을 형성하는 확실하고 검증된 중 방법 중에 하나라고 볼 수 있습니다.
이런 다양한 부동산 형태를 어떻게 운영하여 수익을 창출할 것이냐는 시대가 변하고 시장이 변화하는 것에 맞추어 달라질 수 있기에 부동산에 대한 관심과 공부는 필수라고 봅니다. 부동산을 통한 자산 형성에 의지가 있다면 지금~!!! 부동산에 대해 좀 더 관심을 가지고 알아보시 바랍니다~^^
지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분(총 28종)하여 지적공부에 등록한 것을 말합니다.
■ 지목의 구분은?
전 : 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물·원예작물(과수류는 제외한다)ㆍ약초ㆍ뽕나무ㆍ닥나무ㆍ묘목ㆍ관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용(食用)으로 죽순을 재배하는 토지입니다.
답 : 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼ㆍ연(蓮)ㆍ미나리ㆍ왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지입니다.
과수원 : 사과ㆍ배ㆍ밤ㆍ호두ㆍ귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지입니다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 합니다.
목장용지 : 다음 각 목의 토지를 말합니다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 합니다.
가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지
나. 「축산법」 제2조제1호에 따른 가축을 사육하는 축사 등의 부지
다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지
임야 : 산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지(樹林地)ㆍ죽림지ㆍ암석지ㆍ자갈땅ㆍ모래땅ㆍ습지ㆍ황무지 등의 토지입니다.
광천지 : 지하에서 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등이 용출되는 용출구(湧出口)와 그 유지(維持)에 사용되는 부지입니다. 다만, 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관ㆍ송유관 및 저장시설의 부지는 제외합니다.
염전 : 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장(製鹽場) 등 부속시설물의 부지입니다. 다만, 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외합니다.
대
가. 영구적 건축물 중 주거ㆍ사무실ㆍ점포와 박물관ㆍ극장ㆍ미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지
나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지
공장용지
가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지
나. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 공장부지 조성 공사가 준공된 토지
다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지
학교용지 : 학교의 교사(校舍)와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지입니다.
주차장 : 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지는 제외합니다.
가. 「주차장법」 제2조제1호가목 및 다목에 따른 노상주차장 및 부설주차장(「주차장법」 제19조제4항에 따라 시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장은 제외한다)
나. 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장
주유소용지 : 다음 각 목의 토지입니다. 다만, 자동차ㆍ선박ㆍ기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유ㆍ송유시설 등의 부지는 제외합니다.
가. 석유ㆍ석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지
나. 저유소(貯油所) 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
창고용지 : 물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다.
도로 : 다음 각 목의 토지입니다. 다만, 아파트ㆍ공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외합니다.
가. 일반 공중(公衆)의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지
나. 「도로법」 등 관계 법령에 따라 도로로 개설된 토지
다. 고속도로의 휴게소 부지
라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지
철도용지 : 교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사(驛舍)ㆍ차고ㆍ발전시설 및 공작창(工作廠) 등 부속시설물의 부지
제방 : 조수ㆍ자연유수(自然流水)ㆍ모래ㆍ바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제ㆍ방수제ㆍ방사제 ㆍ방파제 등의 부지입니다.
하천 : 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지입니다.
구거 : 용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지입니다.
유지(溜池) : 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐ㆍ저수지ㆍ소류지(沼溜地)ㆍ호수ㆍ연못 등의 토지와 연ㆍ왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지입니다.
양어장 : 육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다.
수도용지 : 물을 정수하여 공급하기 위한 취수ㆍ저수ㆍ도수(導水)ㆍ정수ㆍ송수 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다.
공원 : 일반 공중의 보건ㆍ휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 공원 또는 녹지로 결정ㆍ고시된 토지입니다.
체육용지 : 국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장ㆍ실내체육관ㆍ야구장ㆍ골프장ㆍ스키장ㆍ승마장ㆍ경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속 시설물의 부지입니다. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장ㆍ골프 연습장ㆍ실내수영장 및 체육도장, 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림 안의 야영장 등의 토지는 제외합니다.
유원지 : 일반 공중의 위락ㆍ휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장ㆍ유선장(遊船場)ㆍ낚시터ㆍ어린이놀이터ㆍ동물원ㆍ식물원ㆍ민속촌ㆍ경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장(遊技場)의 부지와 하천ㆍ구거 또는 유지[공유(公有)인 것으로 한정한다]로 분류되는 것은 제외합니다.
종교용지 : 일반 공중의 종교의식을 위하여 예배ㆍ법요ㆍ설교ㆍ제사 등을 하기 위한 교회ㆍ사찰ㆍ향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다.
사적지 : 문화재로 지정된 역사적인 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지입니다. 다만, 학교용지ㆍ공원ㆍ종교용지 등 다른 지목으로 된 토지에 있는 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지는 제외합니다.
묘지 : 사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 묘지공원으로 결정ㆍ고시된 토지 및 「장사 등에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 합니다.
잡종지 : 다음 각 목의 토지입니다. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외합니다.
가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물
나. 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지
