부동산 공감

안녕하세요. 부동산 현장을 직접 찾아가 보고 상권분석 및 상담을 드리고 있습니다.

이번에 제가 다녀온 곳은 남양주에 위치한 다산신도시.

다산신도시 중에서는 진건지구에 다녀왔습니다.

상권분석 및 상가 매물 상담을 주신 의뢰인이 준비하고 계신 업종은 바로 '음식배달업'

음식배달업을 하기에는 어떤 상권이 좋을까요?

이런 의문에서 저도 상권 및 상가를 답사하기 위해 다녀왔습니다.

다산신도시 또한 어느 신도시랑 별차이 없이 거주가 주를 이루는 도시라고 보면 좋겠습니다. 그렇기 때문에 결국 중요한 것은 지역에 맞는 임대료 수준이고 내가 하고자 하는 업종에서 수익률 대비 얼마의 임대료로 들어가는냐가 가장 큰 관건이라고 보시면 되겠습니다. 하지만 아무리 좋다는 상권, 상가라고 하더라도 너무 임대료 부담이 높다면 그것은 결코 좋은 선택과 성공적인 수익창출로 이루어질 수 없습니다.

그래서 무엇보다 내가 하고자하는 업종에 대해 수익구조를 정확하게 파악하고 준비하는 것이 필요하고 그저 성공할 것이라는 기대감에 창업하시는 것은 망하는 지름길이라는 것을 명심하시기 바랍니다.

배달업에 가장 좋은 상권은 어느 상권일까라는 답변은 의외로 간단합니다.

배달업에서 중요한 것은 바로 상권이 아니라 배달 능력입니다. 한마디로 임대로 저렴한 상권에 들어가는 것이 가장 좋고, 배달 운용 능력을 향상 시키는 방법을 고민하시는게 성공의 포인트라고 말씀드리고 싶습니다. 이쁘고 눈에 잘 띄는 상가 임대료 높게 주고 들어가느니 배달 오토바이 한 대 더 굴리는 것이 더 이득이라는 이야기 입니다~~

다산신도시라는 곳이 지역적으로 강원도와 수도권, 서울권과 경기북부를 연결시켜줄 수 있는 요충지입니다. 앞으로 교통 개발에 맞춰 개발 가능성은 무궁무진하지요. 이런 곳이 앞으로 어떻게 변화되고 발전되는지 지켜보는 것도 매우 흥미로운 일입니다. 우리는 수익을 내기 위해 움직이지만 결코 수익이 움직인다고 쫒아 오지는 않습니다. 중요한 것은 돈이 나를 쫒아오게 만드는 것이지요. 이 방법을 고민하신다면 수익은 그리 먼 곳에 있지 않으실 거예요.

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상권이나 상가 매물에 대해 궁금한 부분이 있으시면은 언제나 쉬운 방법(댓글 등)으로 문의주시면 적극 알려드리겠습니다~^^

서울시 강동구 고덕지구

재건축이 확정되고 아파트가 건축되어 입주가 시작되고 상권이 형성하기 시작한 바로 지금.

우리가 처음의 예상대로 상권이 형성되고 있는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

고덕1지구에서 가장 핫한 아파트는 아무래도 고덕그라시움과 고덕아르테온 아파트이지 않나 생각합니다.

아파트가 상일동역과 바로 밀접해 있고 상권 및 상가가 형성되기 가장 좋은 곳에 입지해 있기 때문인데요,

고덕그라시움 아파트에는 상가가 1~4상가까지 형성되어 있고, 고덕아르테온의 경우도 정문 상과와 함께 별동상가가 형성되어 있습니다.

고덕그라시움 아파트에서 가장 분양가가 높고 좋은 위치로 뽑은 상가는 바로 1번 상가 입니다. 상가도 가장 많고 지하에는 상일동역과 바로 연결되는 출입로까지 있기 때문에 어느 누구도 이곳이 가장 좋은 상권이 상가위치가 될 것이라고 의심하지 않았지요. 하지만 막상 입주가 시작되고 상가에 입차가 맞춰지는 것을 바라보면 우리의 예상이 조금은 빗나가고 있다는 것을 알 수 있습니다.

결론부터 말씀드리자면 현재 강동구 고덕지구 내 상일동역에서 가장 핫한 상권은 바로 상일동역 2,3번 출구가 위치한 곳입니다. 이곳의 위치를 좀 더 자세하게 말씀드리면 고덕그라시움으로는 4번 상가가 위치해 있고, 고덕아르테온으로는 정문 상가가 위치한 곳입니다. 더불어 아파트 재건축 단지에서 벗어난 구축의 상가건물들이 혼재되어 있는 상권입니다.

상권이 발전하고 있다는것을 가장 쉽게 알아볼 수 있는 것은 역시 사람들의 통행량 및 유동인구의 지표 입니다. 이곳은 어떤 통계적인 측정보다도 반나절정도만 이곳에서 상권을 조사하시다보면 바로 촉이 오는 정도로 사람들이 어디로 모이는지 쉽게 판단할 수 있습니다. 또한 이런 부분이 반영된 결과이겠지만 상가 공실만 보더라도 고덕그라시움 1~3번 상가의 경우 아직까지 공실이 있는 반면 고덕그라시움 4번상가, 고덕아르테온 정문 상가는 1층에서 상가 매물을 구하기 어려운 상황입니다. 상권에서 접근성적인 부분에서도 살펴보면 상일동역 2,3번 상권의 경우 아파트 거주민 외의 사람들도 쉽게 상가에 접근하기가 쉽습니다. 구축 상가건물의 영향 때문이라 보여지고 신축 아파트 상가와 구축 상가건물이 서로 시너지를 내면서 강동 고덕지구에서 중심 상권으로 발전하고 있는 모습을 보이고 있습니다. 더불어 고덕센트럴푸르지오 아파트까지 합세를 한다면 여기가 바로 고덕지구의 심장으로 발전할 것이라는 예상은 더욱더 확고해 질 것으로 보여집니다.

지금 현시점에서 어느 곳에 분양을 받았냐에 따라 상가 수분양자들의 희비가 엇갈리고 있는 만큼 앞으로 고덕지구에 투자를 고려하고 있다면 현재의 상권이 형성되어 가고 있는 방향을 유심히 살펴보고 판단을 내려야 할 것입니다. 강동구에 재건축 바람은 고덕지구가 시작입니다. 앞으로 길동, 명일동 등에서 계속적으로 재건축이 진행되고 있는만큼 현장의 모습을 눈으로 직접 확인하면서 올바른 투자 방향을 설정할 필요가 있겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요~

이번에는 상가 매물 관련 부동산 고민 해결을 위해 강동구 명일동에 다녀왔습니다!

의뢰인께서 문의 하신 내용은 명일동 상권으로 해서 적합한 상가와 적합한 업종을 바탕으로 창업을 고려하고 계셨습니다.

업종부분은 무엇이 좋다는 단정보다는 투자하고자 하시는 금액과 기대 수익, 그리고 가장 중요한 '내가 할 수 있는 일'인가에 대한 고민을 저와 함께 자유롭게 이야기를 나누면서 찾아보기로 했고, 여러 고민 끝에 업종의 방향을 선택하셨습니다~^^

다음은 적합한 상권 및 상가를 찾아 입점하는 것인데, 어떻게 보면 창업에 있어서 가장 중요한 것 중에 하나가 상권이라 생각합니다. 단순히 사람들이 많이 다니는 것이 좋은 상권이 아닌 수익성적인 측면, 접근성, 소비력 등등등 복합적인 부분을 따지고 또 따져서 들어가야 하기 때문에 단순하게 집에서 가깝고 사람 많은 곳~!!! 이라고 선택을 해버리면 안된다는 것이지요~!!

상권을 선택하고 상가를 선택하는 것에 딱 떨어지는 정답이 있는 것은 아니지만 많은 고민을 해야하는 부분이기에 소홀할 수는 없지요~ 그리고 이 부분을 그냥 사무실에 앉아서 하는 것으로는 부족하기에 발품이라는 것을 팔고 현장을 몇 번이고 가보고나서 최종 결정하는 것입니다~

이번에 다녀온 명일동 상권도 함께 가보도록 하시지요~~^^

[남양주 다산신도시 진건지구 유보라와 아이파크 아파트 사이 상권 상담]

안녕하세요. 상권 상담 의뢰 사례가 있어 함께 나누고자 합니다~^^

이번에 문의 주신 상권은 남양주 다산신도시 진건지구에 위치한 상업 단지로 조성된 곳을 문의 주셨습니다

<상권분석 의견>

먼저 이곳 상권에 대해 말씀드리면 주변이 모두 다 아파트 입니다. 유보라, 롯데캐슬, 아이파크로 둘러쌓여져 있으며 상가 정면 필지도 행복주택이 들어설 예정인 곳입니다. 위치적으로 보면 아파트 단지 및 학교로 둘러쌓여져 있는 최고의 상권으로 보여집니다.

하지만 현장에서 확인해보니 생각보다는 상권이 많이 죽었다는 느낌을 얻고 왔습니다. 가장 큰 이유로는 상가수가 세대수 등에 비해 많지 않은데 공실이 많았다는 점입니다. 공실이 많다는 것은 상권이 죽었다는 이야기입니다. 결과적으로는 현재 이 상권이 1년 이상이 지난 것으로 보아 일반적인 이론으로 접근하기에는 변수가 있었다는 것입니다.

제가 상권을 둘러보면서 그 이유를 정리해 보았습니다.

상권이 죽은 이유!!!

① 이 상권에서 살아남는 업종이 따로 있기 때문에.

아파트와 학교가 밀접하게 붙은 상가들입니다. 아파트에 거주하는 연령은 30~40대 학부도가 대다수 이고요. 살아남는 업종은 아이들을 대상으로 하는 요식업(분식집, 김밥집 등), 문방구, 미장원, 부동산, 빵집, 편의점, 세탁소 정도. 하지만 이것도 같은 업종에서 경쟁을 하다보니 매출을 나눠먹고 있는 실정이였습니다.

② 학교 상권이라 안전이 중요. 그래서 바리게이트가 상권을 죽였다.

작은 불편함으로 인해 사람의 발길이 뜸해졌습니다. 아파트 구조상 지하에서 차량으로 붕~타고 가면 5분안에 필요한 생필품을 다 살 수 있는 다산신도시. 굳이 1층에서 넓은 아파트 단지를 걸어서 가는게 더 불편하고 심리적으로 바리게이트가 불편해서 오지말아야겠다는 인상을 주고 있었습니다.

③ 이미 손타버린 상가.

유리창에 덕지덕지 붙어있는 임대 문의, 휴업 및 폐점을 알리는 전단지. 사람들의 발길을 끝게 만드는 시작이지요. 제가 현장에서 분석한 부분을 정리해 보았습니다.

제게 상담을 주신 분께서는 이곳이 아무래도 다산신도시에서 임대료가 저렴해서 문의를 주셨는데 분명 임대료가 저렴하다는 점은 장점이지만 왜 저렴한지를 알고 접근하는 것이 중요합니다. 하고자하는 업종과 이곳에 들어가서 성공할 수 있는 업종이 어떤 것인지는 좀 더 저도 분석을 하고 상담을 드리도록 할 예정입니다.

상담을 주신 분들의 마음을 알기에 작은 것 하나라도 놓치지 않고~

제 가족을 상담한다는 마음으로 일을 하니 절대 소홀히 할 수 없지요~~^^

현장 영상 보시면서 궁금한 사항 있으시면 문의주세요~

2020/01/27 - [부동산 이야기/상권 상담] - 구리시 갈매지구 갈매역 음식업 상권 분석

<의뢰인 정보>

▶ 성별 : 남

▶ 연령 : 40대 후반

▶ 운영 경험 : 있음 (타 지역에서 동종 업종 운영 경험)

▶ 투자 여력 : 대출 없이 가능

▶ 성격 성향 : 진취적, 도전적, 긍정적, 열정적

<상가 조건>

▶ 업종 : 음식업

▶ 위치 및 평수 : 1층, 15평 이상

▶ 임대 조건 : 보증금 5천만 내외 / 임대료 150만 ~ 200만 / 권리금 : 조율 가능

<입점지 분석>

▶ 지역 : 경기도 신도시

▶ 지역 특성 : 도심주택지, 역세권

▶ 가구 형태 : 아파트

▶ 세대수 : 5,000세대 이상

▶ 유동인구 : 중

▶ 소비 성향 : 상

▶ 주정차 : 가능하나 접근성 떨어짐

<상권분석 의견>

본 상권이 형성된지는 2년 이상 지났지만 상권 자체가 활성화 되어 있지는 않았습니다. 갈매택지지구를 형성하면서 갈매역을 중심으로 역세권을 형성하려는 도시계획은 매우 좋은 의도였으나 실제 현장에서는 계획과는 다르게 상업지구의 매력은 떨어졌다고 생각이 드는데요, 무엇보다도 그것을 증명해 주는 것은 상가의 공실부분이라고 보여집니다. 현재 갈매역 인근의 상가 공실은 한눈에 보기에도 많은 상가들이 비어져 있는 것이 보이고 거리의 활력이 느껴지지 않는 것이 가장 큰 문제입니다. 상업지구의 핵심은 유동인구이고 유동인구가 많다는 것은 쉽게 표현하여 북적북적 거려야 하는데 그렇지 못하다는 점입니다.

상가의 공실이 많다는 것은 상가의 공급이 수요보다 과다했다고 볼 수 있습니다. 제가 살펴 본 상권의 상가수만 하더라도 모든 층수를 고려하여 어림잡아 200개 이상은 되지 않을까 생각이 듭니다. 또한 이 상권은 좁게는 상업단지처럼 보이지만 갈매지구라는 큰 범위에서 바라보면 결국은 거주가 우선시 되는 아파트 상권입니다. 그렇다보니 입점할 수 있는 업종도 생활편의 업종으로 제한적일 수 밖에 없다보니 수요가 공급에 턱없이 부족한 상황이 그려졌다고 보여집니다.

현장에서 확인한 바 의뢰해주신 업종인 음식점은 음식 종류별로 다수가 입점하여 있었습니다. 하지만 그곳의 매출이 높을 것이라고는 생각이 많이 들지는 않았습니다. 제가 간 시간이 점심시간이였음에도 불구하고 저 혼자 밥을 먹었거든요. 물론 이런 한가지 이유만으로 모든 것을 평가하지는 않습니다. 하지만 분명한 것은 음식점들이 개업 후 폐점이 많아졌다는 것입니다.

이 상권에는 현재 유명 프랜차이즈인 스타벅스, 할리스커피, 맘스터치, 파리바게트 등 주요 메이저 브랜드들이 입점해 있고 매장안에서는 사람들이 많습니다. 하지만 그 외의 브랜드나 업종의 매장안은 썰렁한 것이 현실이였습니다. 현장에서만 느낄 수 있는 부분이지요.

결론적으로 이 상권에 음식점은 추천드리지 않는다고 말씀드렸습니다. 임대료적인 부분도 매력적이지 못하고요. 차라리 임대료 저렴한 곳에서 배달음식업으로 하는게 더 좋다는 의견도 있었습니다. 매장 상가도 중요한 것이 타이밍인 것 같습니다. 이런 시기적인 부분까지 고려하였을 때 이곳보다는 다른 곳을 추천드리기로 하고 갈매역 상권은 패스~하기로 하였습니다.