부동산 공감

하남힐즈파크푸르지오1단지
▶ 세대수 : 404세대
▶ 입주시기 : 2020.04.27
▶ 동수 : 7개

하남힐즈파크푸르지오2단지
▶ 세대수 : 456세대
▶ 입주시기 : 2018.09.28
▶ 동수 : 7개

하남힐즈파크푸르지오3단지
▶ 세대수 : 358세대
▶ 입주시기 : 2018.09.28
▶ 동수 : 5개

하남풍산힐즈파크아파트는 경기도 하남시 풍산동에 위치한 대규모 아파트 단지입니다. 아파트 단지는 1단지, 2단지, 3단지 총 19개 동으로 구성되어 있으며, 전체 세대 수는 약 1,200가구입니다.

하남풍산힐즈파크아파트는 2013년에 분양이 시작되어 2020년에 완공되었습니다. 아파트의 아파트의 종류는 3, 4, 5룸으로 구성되어 있으며, 전용면적은 85㎡~187㎡ 입니다. 각 동마다 공용시설이 있어, 주민들이 편리하게 생활할 수 있도록 구성되어 있습니다.

주요 공용시설로는 대형 쇼핑몰인 하남스타필드와 도보로 5분 거리에 위치한 풍산 중앙 공원이 있습니다. 또한 체육시설로는 헬스장, 농구장, 풋살장, 테니스장 등 다양한 시설이 제공됩니다. 또한 아이들이 놀기 좋은 놀이터와 수영장 등의 시설도 마련되어 있습니다.

아파트 내부에는 경비원이 상주하여 24시간 경비를 유지하고 있으며, 출입문은 보안이 강화되어 있습니다. 또한 공동주택의 안전과 편리성을 위해 각 동마다 쓰레기 처리 시설이 있습니다.

교통면에서는 지하철 5호선 하남풍산역과 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 또한 경기도청, 하남시청, 세종시 등 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 서울시와의 접근성도 좋습니다.

하지만, 아파트 단지 내부에는 시설이 많아서 주민들 간의 경쟁이 있을 수 있으며, 분양가나 매매가가 다소 비싸다는 단점이 있을 수 있습니다.

힐스테이트북위례 아파트 공사현장

□ 세대 수 : 1,078세대 (분양 1,078세대)
□ 입주시기 : 2021. 5. 1
□ 시공사 : 현대엔지니어링(주)
□ 시행사 : 코리아신탁(주)
□ 유형 : 아파트
□ 동수 : 14개
□ 층수 : 가장 높은 동 (25층) / 가장 낮은 동 (10층)
□ 주차 : 세대당 1.7대 (총 1,778대) / 지하 주차장만 있음
□ 난방 : 지역난방 (열병합)
□ 편의시설 : 어린이집,헬스장,실내골프장,카페
□ 용적률/건폐율 : 229% / 17%
□ 대표 홈페이지 : https://www.hillstate-hec.co.kr/Salesinfo/s_main_info.aspx?apt_num=74&code_type=17&code_val=0&code_subVal=&hPAGE=1
□ 주소 : 하남시 학암동 103
□ 현장 답사 이야기

안녕하세요. 이번에 다녀온 현장은 힐스테이트 북위례 아파트 현장입니다. 위례 신도시 개발이 시작 된 이후 그 마지막 종착점을 향해 달려가고 있는 공사현장이고 볼 수 있는 곳입니다. 북위례 지역에는 여러 브랜드의 아파트가 공사를 하고 있는 상황인데요, 그 중에서 힐스테이트 아파트를 다녀왔습니다. 아파트 단지가 바로 옆에 붙어 있어서 특정 하나의 단지만을 다녀왔다고 할 수 없지만요. 북위례지역은 행정구역 상으로 도로를 기점으로 송파구와 하남시로 분류가 됩니다. 힐스테이트북위례는 하남시에 들어갑니다.

현장에 도착하니 아파트는 골조는 다 완성이 되어있었습니다. 내부 공사를 마무리하는 단계로 보여졌는데 계속해서 레미콘 차량들과 내부자재를 실은 화물차량들이 드나들고 있었습니다. 마침 현장에 갔던 때 날씨가 눈발이 날리고 상당히 추운 날씨였는데 현장에서는 인부들의 말소리와 차량과 중장비들의 소리로 매우 시끌벅적하였습니다. 한가지 현장에서 재미있던 부분이 있었는데 하남북위례 파출소 건물이 아파트 단지 정문에 위치해 있는 것이였습니다. 이곳에 입주하시는 분들은 아마 안전과 치안은 매우 좋을 것으로 생각이 들었습니다~^^

2020년 05월부터 입주가 시작이니 아마 2~3월 후면 모든 공사가 마무리되고 사전점검 후에 입주를 시작할 것으로 예상이 됩니다. 입주하시는 분들 모두 축하드리고 공사 현장에 가셔서 입주하는 아파트를 보면서 입주 날짜를 기다려 보는 것도 설레일 것 같습니다~ 다음에도 새로운 현장으로 만나뵙겠습니다~~

□ 세대 수 : 790세대 (분양 790세대)
□ 입주시기 : 2021. 3. 1
□ 시공사 : (주)대우건설
□ 시행사 : 현대건설(주)
□ 동수 : 9개
□ 층수 : 가장 높은 동 (29층) 가장 낮은 동 (2층)
□ 주차 : 세대당 1.6대 (총 1,225대) 지하 주차장만 있음
□ 난방 : 지역난방 (열병합)
□ 용적률/건폐율 : 220% / 14%
□ 현장 답사 이야기
내년 3월 입주 시작으로 거의 막바지 공사를 하고 있는 하남 감일지구 C3블럭

​감일지구 전체가 분양가 대비 현재 시세가 많이 올라가서 미사보다도 매매 수익률은 더 높게 보시는 분도 있는 지역이지요. 미사신도시의 경우 지하철 개통에 따른 분담금으로 실제 아파트 분양가에 더 많은 투자금이 지출된 점 때문인데, 개인적인 생각으로는 더 투자를 하더라도 지하철이라는 교통이 들어오는 것이 훨씬 좋겠지요.

하남 감일지구도 21년을 기점으로 약 70%의 입주률을 보일 것으로 예상되고 서울 시내권인 송파구와 강남구까지 거리도 양호하여 많은 시세적인 상승이 있을 것으로 예상되는 지역입니다.

송파구의 마천지구 재건축지역, 북위례지역 맞물려 있는 지역인만큼 앞으로의 발전에 관심을 가지고 지켜봐야겠습니다~^^

제가 이번에 갔다 온 곳은 바로 5호선 하남풍산역입니다.

아직 개통을 하지 않았기 때문에 지하철이 아닌 차량으로 다녀왔고요, 2020년 초에에 개통 예정이었지만 코로나 등으로 인해 개통은 계속해서 연기가 되고 있었습니다.

하남풍산역 주변에 가장 대표적인 건물은 아마 '이마트 하남점'이 아닐까 생각합니다. 지하철역 개통에 맞춰서 계속 상권이 발전하고 있는 곳이여서 미래에는 어떠한 모습으로 바뀌어 있을지 기대가 되는 곳 중에 하나이기도 하고요.

이번 현장 답사는 발전 하기 전의 모습을 보기 위해 다녀 온 의미가 가장 크다고 할 수 있습니다.

제가 예언가는 아니지만 지역이 발전하고 부동산 가격이 상승하는데 가장 큰 영향을 미치는 것이 결국은 교통이기 때문에 감히 미래의 하남의 중요

상권으로 발전하지 않을까 조심스레 예측도 해봅니다~^^

현장 답사 다녀온 영상 함께 감상하시지요~~ㅎㅎ

★이제는 아무나 살수 없는 안전한 아파트★

특별한 당신에게만 허락됩니다

사업개요

★총 1,898세대 대단지(예정)★

- 1차(1단지) 999세대

- 2차(2단지) 899세대

<사업개요 1차(1단지)>

*규모: 총 999세대, 지하3층 / 지상 29층 10개동

*시행: (가칭)하남스타포레1차

*시공예정사: 두산건설

*신탁사: 국제자산신탁

*업무대행사: 서우디벨로퍼

*대지위치: 경기도 하남시 덕풍동 369-1번지 일원

*지역/지구: 제2종일반주거지역

*대지면적: 36,396.00㎡

*건축면적: 5,432.41㎡

*연면적: 140,689.56㎡

*건폐율: 14.93%

*용적률: 249.48%

*용도: 공동주택 및 부대복리시설, 근린생활시설

<사업개요 2차(2단지)>

*규모: 총 899세대, 지하5층 / 지상 29층 9개동

*시행: (가칭)하남스타포레2차

*시공예정사: 두산건설

*신탁사: 국제자산신탁

*업무대행사: 서우디벨로퍼

*대지위치: 경기도 하남시 덕풍동 357번지 일원

*지역/지구: 제2종일반주거지역

*대지면적: 33,067.00㎡

*건축면적: 8,121.45㎡

*연면적: 125,771.89㎡

*건폐율: 24.56%

*용적률: 249.65%

*용도: 공동주택 및 부대복리시설, 근린생활시설

입지여건

▶ 더 빠르게 통하는 교통

*지하철 5·9호선 연장선 개통

*간선급행버스(BRT) 노선 확충과 복합환승센터 등

*강남까지 20분대 접근 가능한 광역 대중교통망으로

더 편리하고 빠른 교통 환경이 구축됩니다.

▶ 눈부시게 빛나는 미래

*복합쇼핑몰 신세계 스타필드 하남, 코스트코, 하남 복합물류단지 등의 인프라 확충.

*미사관광위락단지 와 미사강변도시 후광효과.

*하남시 내 "중소형 품귀현상" 으로 높은 프리미엄이 기대.

▶ 한걸음에 누리는 생활

*초·중·고교가 단지에 바로 인접한 우수한 교육환경

*영어체험 학습관, 홈플러스, 이마트, 하남시청, 시립도서관, 문화예술회관 등

*각종 생활문화시설이 가까이 있어 편리합니다.

▶ 쾌적함을 더하는 환경

*97.2% 의 풍부한 녹지율

*덕풍공원과 덕풍천, 위례둘레길

*한강~덕풍교~춘궁동(총 7.4km) 생태하천 조성

*검단산, 유니온파크, 미사리조정경기장 등

*친환경 프리이엄을 누립니다.

평단 가격 및 투자가치

[ 평당가격 ]

▶22평: 1,145 만원

▶25평: 1,116 만원

▶30평: 1,113 만원

▶34평: 1,082 만원

(상기금액은 천원 단위 에서 반올림)

[ 투자가치 ]

▶ 가격경쟁력

*평당 1,100만원대

*주변 평당 1,400만원 이상

*향후 최소 평당 1,500만원 이상 예상

*하남시 평균 평당가: 1,650만원(한국감정원)

★하남 마지막 1,100만원대 아파트 ★

▶ 양도(전매),대출

*양도 가능(전매가능)

*중도금 60% 대출

▶ 지하철 개통 및 교통

*5호선 공사중(2020년 예정)

*지하철 개통 → 아파트 가격 상승

*강남 20분대, 편리한 버스노선

▶ 1,898세대 예정, 대단지의 장점

*관리비 절감

*단지내 편의시설 풍부

*거래량 활발하여 매수 시 용이

*지역개발시 우선권 가짐

▶ 학군

*단지 바로 옆 초중고 위치

*단지 옆 초등학교(2개)

*초품아(초등학교를 품은 아파트) 는 무조건 프리미엄(시세차익) 발생

*단지 옆 남한고(비평준화) 위치

▶ 몰세권 효과(스타필드 하남)

*복합쇼핑몰 스타필드 하남 입점. 주변 집값 지속적 상승

*하루 10만명 유입(매일경제)

▶ 숲세권(덕풍공원 ＆ 위례둘레길)

*단지 바로 옆 3만3천평 자연공원 위치

*천연 공기청정기(미세먼지 제거)

▶ 아파트 브랜드

*두산건설(두산위브) 시공예정(1군 건설사 16위)

*건설사 브랜드가 향후 아파트 가격결정

▶ 친환경복합단지(36만평)

*아파트 단지 근처(1km) 위치

*좋은 직군이 부촌을 형성(좋은 직군 = 좋은 거주지)

(예: 강남,광화문,여의도,판교,송도)

평형별 인테리어

단지배치도 및 조감도

▶ 답사 장소 : 하남 미사 황산사거리 상권

▶ 답사 일자 : 2019.12.23

▶ 답사 후기

하남 미사신도시를 가기 위해서 대부분의 차량들이 통과하는 이곳!

바로 황산사거리 입니다. 이 황산사거리를 중심으로 형성되어 가고 있는 상권을 살펴보기 위해 현장에 나가보았습니다. 상일IC를 지나 황산사거리에 이르자 가장 눈에 띄는 것은 높게 솟은 건물들.

오피스텔, 지식산업센터, 교회들과 상가의 입간판들이 눈에 들어옵니다.

이제 막 준공이 떨어져서 공실 상가도 보이지만, 이 상권을 어떻게 바라볼지 고민하고 발로 걸어다닐 생각을 하니 기대가 되기도 합니다. 앞으로의 변화가 더욱 기대되는 황산사거리~!!! 영상을 통해 함께 보시지요~~^^

▶ 답사 장소 : 하남 미사신도시 미사역 상권

▶ 답사 일자 : 2019.11.15

▶ 답사 후기

하남 미사신도시. 경기도 인근 신도시 개발붐이 한창일 당시 하남 미사신도시 개발 계획은 그 누구도 부정할 수 없는 최고의 부동산 호재였습니다. 현재(2019년) 하남 미사신도시를 살펴보면 그 기대는 현실이 되었습니다.

하남 미사신도시의 마침표를 찍을 그 주인공. 바로 미사역

미사역의 현재 개발 상황을 한번 짚어보면, 지하로는 지하철 공사가 지상으로는 아파트, 오피스텔, 상가 등 건물이 올라가고 있습니다. 2020년 완공을 목표로 숨가쁘게 돌아가고 있는 공사현장과 부동산의 현재 상황을 현실적으로 살펴보면, 공사로 인한 문제는 없어 보입니다. 시행사나 시공사 문제가 될만한 부분은 거의 마무리가 되었습니다. 또한 미사지구는 개발의 마무리를 향해 달려가고 있는 곳이여서 공사 현장도 조금씩 줄어들고 있는 것이 느꼈집니다. 우선 공사는 잘 되고 있습니다^^

다음으로 상가인데요, 현재 미사역 주변 상권은 개발 진행 중이여서 그런지 이곳저곳 많은 곳에서 공실이 보입니다. 일부 대형 프랜차이즈 업체들은 이미 입점을 끝낸 상태에서 운영이 되고 있지만, 상가수가 워낙 많은 곳이다보니 이곳에 과연 임차가 다 맞춰질까하는 의문이 드는 것도 사실입니다. 정말 많은 아파트, 오피스텔 등 주거 세대수가 밀집되어 있지만 결국 주거지역에서의 사업성 있는 아이템의 제한과 업종별 경쟁으로 인한 수익률 저하가 과연 현재의 임대료를 버틸 수 있을까하는 생각이 드는 것이 사실입니다. 그래서 일까요? 일부 상가는 벌써 업종이 바뀌었거나 폐점을 알리는 안내문이 붙어 있습니다.

앞으로 이곳이 어떻게 변할지는 그 누구도 장담하지는 못할 것입니다. 하지만 무조건 장미빛 미래의 청사진을 그리는 것은 위험합니다. 그렇기에 투자를 하기전 사전조사 및 꼼꼼한 분석 후 투자가 이루어져야 할 것이고, 하남 미사신도시가 미래에 더욱 발전하는 모습으로의 변화를 기대하며 지속적으로 관심을 두고 살펴봐야 할 것입니다.

이번에 함께 살펴볼 경매 물건은 '2019타경52701' 강제경매 건입니다.
이 건은 서로의 이해관계가 좀 얽혀있는 부분이 있는것 같네요.
함께 살펴보아요~^^

1. 물건 개요

- 소재지 : 경기 하남시 창우동 산1-7

- 경매구분 : 강제경매

- 용도 : 주택

- 감정가 : 32,442,300 (100%)

- 최저가 : 32,442,300 (100%)

- 입찰보증금 : 3,244,230 (10%)

- 토지 총면적 : 0 ㎡ (0평)

- 건물 총면적 : 78㎡ (23.6평)

- 건축연도 : 1976.08.05

- 구조 : 방1 / 주방 / 화장실2(남여)

- 세대수 : 1세대

- 주차여부 : 가능

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 나쁨

- 인근 주택 및 주변 현황 : 없음, 도로 바로 앞 건물로 현재 근린생활로 이용 중

2. 지역 분석

- 교통 : 검단산 등산로 입구로로 자가용 이용하여 갈 수 있음

- 병원 : 하남신도시까지 나가야 병원이 있음

- 편의시설 : 건물 인근에 편의점 있음

- 녹지 : 검단산

- 지역 호재/악재 : 하남신도시 개발로 지가 상승이 반영되었으며, 등산고객 유입이 많은 곳임.

3. 점유자 정보

- 점유자 : 전광수 (소유자의 형부로 이곳에 식당을 운영 중에 있음)

- 전입일자 : 2013.12.10

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -

- 보증금 : 0원 (임대료 150만원만 내고 있음)

4-1. 임장 조사(건물)

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 노후됨

- 싱크대 : 노후 (교체 예상)

- 화장실 보수 : 노후

- 도배장판 : 노후(교체 예상)

- 누수/결로 : 노후

4-2. 임장조사(현장상황)

- 검단산 등산로를 향하는 1차선 도로로 생각보다 차량 통행량이 많았음.
- 검단산쪽 카페나 음식점들을 이용하는 고객과 등산객들의 차량, 그리고 하남 신정동쪽에서 가로질러가는 화물차까지 좁은도로에 많은 통행량이 이루어지고 있는 도로 앞 건물임
- 건물은 연식이 있는만큼 노후되어 있고, 현재는 식당으로 이용되고 있으나 본래 승인은 주택으로 나있음.
- 도시가스선이 들어와 있고, 주차장도 있었음.
- 음식맛이 정말 끝내줘서 입소문이 많이나야 사람들이 찾을만한 입지 조건이라 생각함

5. 권리분석
현재 임차인이 보증금이 없기 때문에 크게 신경쓸 필요는 없지만 이 사건의 이해관계를 살펴보면 조금은 서로간에 얽혀있는 이야기가 존재하고 있는 것 같습니다. 먼저 이 건은 토지와 건물의 소유주가 따로 되어 있는 물건이고, 토지의 소유자가 매매를 통해 변경되면서 금전적인 관계가 서로 먹고 먹히는(?) 관계가 형성된 것으로 생각이 되네요~. 권리관계는 문서상과는 달리 의뢰로 간단하지만 중요한 것은 이 건물에 대한 가치를 어떻게 판단하고 활용할 것이냐와 건물만 따로 얻게되어서 수익창출을 할거이냐 등에 대한 고민이 더 필요한 물건인 것 같습니다. 권리분석에 대한 부분은 영상을 통해 이야기로 좀 더 풀어나갔으니 참고해주세요~

6. 시세 조사
주변 시세가 형성된게 크게 없음. 건물만 물건으로 나온 상태임.

7. 예상 낙찰가는?
제가 확인한 시기가 신건이 올라와서 이기 때문에 유찰이 몇번될지 모르겠지만 제가 이 건물을 활용할 수 있는 방향은 현재 점유자가 계속 사용하면서 임차료를 받는 것이라 생각이 됩니다. 그리고 건물에 대한 소유권이기 때문에 토지 소유자와의 사용료도 염두해 두어야 하고요. 그렇다면 이 건물의 가치는 얼마가 될까요? 저는 임대료를 현 수준이 150을 받는다하여도 토지사용료로 100만정도 부를 것으로 고려가 되네요. 그래서 저는 이 건물에 대한 가치를 좀 낮게 잡아 입찰하도록 하겠습니다~^^

- 감정가 : 32,442,300

- 최저가 : 32,442,300 (100%)

- 예상 낙찰가 : 7,000,000 (21%) / 3회 유찰 이상

*방해배제청구권 : 공공의 위법한 행정행위 침해가 자신의 법률상 이익을 침해하고 있을 때, 또는 물권의 내용이 정당한 근원(根源)이 없는 행위로 방해를 받고 있을 때, 그 행정주체나 침해자에게 그 위법한 침해를 제거해 줄 것을 청구할 수 있는 권리를 말한다. 예를 들어 갑의 사유지에 공공 행정주체가 무단으로 도로를 낼 경우, 갑이 공공주체에게 자신의 사유지를 본래의 상태로 되돌려줄 것을 청구하는 것이다. 대상이 되는 목적물은 토지 소유권이나 점유권, 통행권, 환경권 등 다양하다. 행정상의 원상회복 또는 결과제거청구권으로도 부른다.

*피보전권리 : 채권자가 채무자가 가지고 있는 제3자에 대한 채권을 보전하기 위해 압류 및 추심을 했을때 보전받는 권리. 즉 채권자의 채무자에 대한 권리입니다.