경매 물건 중에 빨간색으로 '건물만'이라고 나오는 특수물건이 있습니다. 토지는제외하고 토지 지상에 있는 건물만 경매에 나온 물건으로 토지와 건물의 주인이 다른 경우에 건물만 경매로 나온 물건입니다. 이런 경매는 특수물건에 속하는데 경매 고수라도 수익화하기에 까다로운 사항들이 많이 있습니다. 건물만 경매에 나온 경우 토지와 건물이 같이 나온 물건에 비해 가격도 저렴하고 유찰이 많이 되어 낙찰가격이 매력적으로 보이기 때문에 낙찰에 대한 유혹이 많이 있습니다. 하지만 잘 모르고 낙찰을 받았다가 손해를 보는 경우가 가장 많은 경우에 속하기도 합니다.
이런 건물만 경매 시 꼭 확인하여야 하는 사항은 다음과 같습니다.
건물만 경매 시 주의할 점 3가지
① 토지주와 계약 관례에서 지료가 얼마 인지 확인
② 지료 내고 수익이 남는지 확인
③ 토지주의 건물철거 청구 가능성 타진
건물을 낙찰 받았다하더라도 토지는 내 것이 아니기 때문에 토지주가 지료를 요구하면 지료를 주어야 합니다. 지료에 대한 금액은 경매를 준비하면서 확인하기가 어렵고, 낙찰 후에도 토지주가 지료를 조정할 수 있기 때문에 건물만에 대해서 소유권을 취득한 낙찰자는 수익화하는 부분에 대해서 예상하기 어려운 많은 변수가 생기게 되어 있습니다. 또한 더 최악의 경우에는 토지주가 건물철거 청구권을 행사할 경우 매우 혼란스럽고 복잡한 사항에 빠질 수 있습니다.
보통 토지주가 경매를 통해 건물만을 취득한 낙찰자를 압박하는 방법으로 건물철거 청구권을 가지고 이용을 많이 합니다. 실제로 철거에 대하 소송이 들어가면 건물 소유주가 법정지상권이 성립된다 하더라도 쓸 수 있는 반격의 카드가 많지 않습니다. 건물철거 청구권이 인정되지 않아도 지료를 가지고 압박하여 결국에는 건물 소유주가 소유에 대한 이익을 없게 만들어 버릴 수도 있기 때문입니다. 토지주는 이런 방식으로 건물에 대한 소유권을 매우 저렴한 가격에 취득할 수 있습니다.
이런 상황에서 건물 소유주가 토지 소유주에게 토지를 매매하라고 하여도 칼자루를 잡은 사람은 토지주이기 때문에 절대 합리적인 가격에 토지를 매매하지 않고, 보통 반대의 상황으로 토지주가 건물를 헐값에 매입하는 경우가 많습니다.
'건물보다는 토지'
그렇기 때문에 부동산에서 위와 같은 말이 나오는 것은 당연한 것입니다. 가격이 저렴한 함정에 빠져서 낙찰 받았을 경우 더 큰 손해로 이어질 수 있는 물건이기 때문에 확실하게 확인하고 경매에 들어가시기를 바랍니다. 건물만 경매 시 가장 안전하게 수익화할 수 있는 방법은 개인명의로가 아닌 법인으로 투자를 하여 위험성을 낮추는 것이 가장 좋은 방법일 것입니다. 법인 설립으로 투자를 할 경우 개인재산에 대한 위험에서 벗어날 수 있고 세금적인 혜택도 더 좋기 때문에 전문적인 경매투자에 들어가신다면 법인 설립도 고려해 보는 것이 좋습니다.
권리분석 상 크게 고려할 사항은 없는 것으로 보입니다. 임차인이 있거나 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
<특이사항>
현장 확인 결과 주택에 출입하는 길이 있으나 상당히 불편하고 돌아가야 하는 곳입니다. 현재 토지 및 건물을 활용하는 방안에 대해 충분한 고려가 우선적으로 필요할 것 같습니다. 주변이 다른 주택으로 둘러쌓여 있어서 독자적인 개발을 하기에도 어려울 것으로 보이기 때문에 투자 측면에서 고려한다면 재개발이겠으나 아직은 너무나 먼 미래의 이야기이기 때문에 분명한 목적이 무엇인지 살펴 보시기 바랍니다.
주택에 임대로 살고 있었는데 개인적인 사정으로 계약기간이 끝나기 전에 나오게 되었습니다. 집을 비워 준 상태이고 보증금도 돌려 받지 못한 상황인데 임대료를 안내도 되는지 궁금합니다.
<답변>
임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없습니다. (판례 94다4417)
가. 임대차계약 성립을 일시 부인하였다 하여 임대차계약 해지의 의사표시를 하는 것이 금반언의 원칙에 반하는지 여부 나. 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수 있는지 여부
【판결요지】
가. 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 기간 목적물 등에 관하여 분쟁이 있었고, 그 분쟁 중에 임대인이 임대차계약의 성립을 일시 부인한 사실이 있었다고 하더라도 그 사실만으로 2기 이상의 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지의 의사표시가 금반언의 원칙에 위배된다고 할 수 없다.
나. 임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다.
【참조조문】
민법 제618조, 제640조
【전 문】
【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 변호사 문정두
【피고,상고인】 피고
【원심판결】 대전지방법원 1993.12.3. 선고 93나3361 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.
【이 유】
상고이유를 본다.
원심판결 이유를 기록에 대조 검토하여 볼 때, 원심이 원·피고 사이에 체결된 이 사건 토지에 관한 판시 임대차계약은 원고가 피고의 2기 이상의 차임연체를 이유로 한 해지통고에 의하여 적법히 해지되었다고 보고 이러한 경우 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인인 피고에게 이 사건 건물에 관한 매수청구권이 발생하지 아니한다고 한 원심의 인정 판단은 옳게 수긍이 되고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
논지는 피고가 위 임대차계약에 따른 약정 차임을 원고에게 적법하게 제공하였음에도 원고가 이 사건 건물의 준공에 곧이어 피고를 형사고소하는 등 그 임대차자체까지 인정하지 아니하였을 뿐만 아니라 그 차임의 수령을 거절하여 부득이 이를 공탁하게 되었음을 들어 원고가 한 위 임대차계약 해지의 의사표시는 부적법하거나 금반언의 원칙에 위배되어 효력이 없다는 취지이나, 피고가 1991.7.분 이후의 차임을 2기 이상 연체한 점에 대하여는 이미 원심이 적법하게 확정한 사실일 뿐더러 기록상 달리 그 연체차임에 대하여 피고가 그때마다 차임을 적법하게 제공하였는데도 원고가 그 수령을 거절하였다고 볼 만한 뚜렷한 자료도 찾아 볼 수 없으므로 위 임대차계약의 해지는 적법하고, 또 원심이 확정한 바와 같이 원·피고사이에 이 사건 임대차계약의 기간.목적물 등에 관하여 분쟁이 있었고, 그 분쟁 중에 소론과 같이 원고가 임대차계약의 성립을 일시 부인한 사실이 있었다고 하더라도 그 사실만으로 위 임대차계약 해지의 의사표시가 금반언의 원칙에 위배된다고 할 수 없으므로 이 부분 논지는 이유 없다 할 것이고, 그리고 소론 주장과 같이 피고가 위 임대차계약을 체결할 당시 원고에게 지급한 임대차보증금으로 연체 차임 등 임대차관계에서 발생하는 피고의 모든 채무가 담보된다 하여 피고가 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다 할 것이므로, 원심판결에 임대차 보증금에 관한 법리오해의 위법이 있다는 논지 역시 받아들일 수 없다 할 것이다.
논지는 모두 이유 없다.
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 안용득(재판장) 천경송 지창권 신성택(주심)
(출처: 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결 [건물철거등] > 종합법률정보 판례)
종부세 부과 목적 종합부동산세(이하, 종부세)는 고액의 부동산을 보유한 집주인에게 부과되는 세금으로, 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격 안정을 도모함으로써 지방재정의 균형 발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 출처 : 종합부동산세법 제1장 제1조
□ 사전적 의미
종합부동산세(綜合不動産稅) : 고액의 부동산 보유자에 대해 재산세와 별도로 세금을 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모하는 국세
□ 종합부동산세 과세구분
종합부동산세 : 주택 + 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액 (‘별장’은 종합부동산세 대상에서 제외)
□ 종합부동산세 납세의무자
○ 주택
- 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자
- 수탁자 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택의 경우 그 위탁자
(「종합부동산세법」제7조 제2항)
○ 토지
- 종합합산과세대상 : 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억 원을 초과하는 자
- 별도합산과세대상 : 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억 원을 초과하는 자
수익형 부동산이라는 용어를 일상생활이나 뉴스 등에서 많이 들어볼 수 있는데 정확히 수익형 부동산이란 무슨 의미 일까요???
부동산 용어 중에 수익형 부동산이란 단어가 명시되어 있는 것은 아닙니다.
그렇기 때문에 수익형 부동산을 정의하고자 하면 다음과 같이 의미를 풀어 이야기 할 수 있습니다.
'수익이 발생하는 부동산 자산'
의미가 어려운 것은 아닙니다. 수익이 발생하는 모든 형태의 부동산을 수익형 부동산이라고 명하게 되겠습니다.
부동산에는 여러 종류가 있습니다.
크게는 주택, 토지, 건축물.
세부 분류로 갈 경우에는 주택에는 단독주택, 공동주택이 있고
토지는 말 그대로 토지를 이야기 하는 것이고
건축물에는 주택과 토지를 제외한 모든 건축물이 포함됩니다.
좀 더 세부적으로 들어가면 더욱 다양한 부동산의 형태가 존재하겠지요~
이런 다양한 부동산의 형태 중에서 주인에게 수익을 주는 부동산을 수익형 부동산이라고 하는 것입니다.
부동산을 통해 수익을 내는 방법은 다양합니다.
가장 대표적인 방법으로 주택을 소유한 경우 전세나 월세를 줌으로써 세입자에게 받는 돈이 수익이 될 수 있을 것이고,
상가를 소유한 경우에도 상가 임대를 통해 상가주에 수익을 주는 경우가 있을 것입니다.
생각해보면 부동산을 통한 다양한 방법으로 수익을 얻을 수 있겠지요~
이런 모든 것을 통털어서 수익형 부동산이라고 하는 겁니다.
우리나라에서는 자산을 형성하는 방법 중에 부동산이 차지하는 비율이 매우 높은 편입니다.
수익형 부동산을 통해 가치 상승을 통한 부자가 된 경우는 흔히 볼 수 있습니다.
그만큼 우리들에게 부동산은 자산을 형성하는 확실하고 검증된 중 방법 중에 하나라고 볼 수 있습니다.
이런 다양한 부동산 형태를 어떻게 운영하여 수익을 창출할 것이냐는 시대가 변하고 시장이 변화하는 것에 맞추어 달라질 수 있기에 부동산에 대한 관심과 공부는 필수라고 봅니다. 부동산을 통한 자산 형성에 의지가 있다면 지금~!!! 부동산에 대해 좀 더 관심을 가지고 알아보시 바랍니다~^^
이번에는 임대차계약시 원상복구 특약을 할 경우 임차인이 알고 있어야 할 것들에 대해 이야기 해보려고 합니다. 상가 임대차나 주택 임대차계약을 맺을 때 특약 사항에 '임대차 종료시 임대건물에 대해 임차인은 원상복구를 한다' 라는 의미의 특약을 거의 고정적으로 합니다.
부동산중개소에서도 계약 시에도 이 문구의 의미를 임차인에게 자세히 설명을 하지 않고 기본적인이거나 관례처럼 집어 넣는 특약인 것처럼 간단하게 설명하고 넘어가는 경우가 많는 것도 사실입니다.
이 특약 자체가 무조건 임차인에게 불합리한 계약 조건은 아닙니다. 하지만 이 특약을 할 경우 임대인보다는 임차인이 포기하여야 하는 권리가 더 많기 때문에 이 특약의 의미를 바로 알고 임대계약을 맺는 것이 중요합니다. 원상복구에 대한 특약을 할 경우 임차인이 포기해야 하는 권리는 다음과 같습니다.
① 비용상환청구권 ② 유치권
위 권리에 대해서는 좀 더 자세히 다른 시간에 풀어서 설명을 하도록 하겠습니다. 간단히 짚고 넘어가면 '비용상환청구권'에는 '유익비상환청구권'과 '필요비상환청구권'이 있고 임차를 하는 동안에 발생한 비용이나 건물의 가치를 증대 시킨 것에 대해 비용상환을 받지 않겠다는 특약으로 보면 되겠습니다. 유치권 또한 임대차 계약시 원상복구하기로 특약을 한 경우, 임차인은 비용상환청구권을 포기한다는 내용이 인정되어 목적물에 대한 유치권이 성립되지 않습니다.
상가나 주택 임대차 계약을 맺을 시 당연하다고 생각하고 넘어가는 '원상복구' 특약에 대해 이 계약 조건이 가지는 의미를 알고 계약을 진행한다면 나중에 임대차 계약 해제나 종료 시 임대인과 임차인간에 생기는 갈등을 줄일 수 있고, 좀 더 원만한 부동산 계약이 이루어질 수 있을 것입니다.
이번에 함께 살펴볼 경매 물건은 '2019타경52701' 강제경매 건입니다. 이 건은 서로의 이해관계가 좀 얽혀있는 부분이 있는것 같네요. 함께 살펴보아요~^^
1. 물건 개요
- 소재지 : 경기 하남시 창우동 산1-7
- 경매구분 : 강제경매
- 용도 : 주택
- 감정가 : 32,442,300 (100%)
- 최저가 : 32,442,300 (100%)
- 입찰보증금 : 3,244,230 (10%)
- 토지 총면적 : 0 ㎡ (0평)
- 건물 총면적 : 78㎡ (23.6평)
- 건축연도 : 1976.08.05
- 구조 : 방1 / 주방 / 화장실2(남여)
- 세대수 : 1세대
- 주차여부 : 가능
- 건물방향 : 남향
- 외관노후 : 노후
- 엘리베이터 : 없음
- 방범시설 : 나쁨
- 인근 주택 및 주변 현황 : 없음, 도로 바로 앞 건물로 현재 근린생활로 이용 중
2. 지역 분석
- 교통 : 검단산 등산로 입구로로 자가용 이용하여 갈 수 있음
- 병원 : 하남신도시까지 나가야 병원이 있음
- 편의시설 : 건물 인근에 편의점 있음
- 녹지 : 검단산
- 지역 호재/악재 : 하남신도시 개발로 지가 상승이 반영되었으며, 등산고객 유입이 많은 곳임.
3. 점유자 정보
- 점유자 : 전광수 (소유자의 형부로 이곳에 식당을 운영 중에 있음)
- 전입일자 : 2013.12.10
- 확정일자 : -
- 배당요구 : -
- 보증금 : 0원 (임대료 150만원만 내고 있음)
4-1. 임장 조사(건물)
- 채광/조명 : 양호
- 샤시 : 노후됨
- 싱크대 : 노후 (교체 예상)
- 화장실 보수 : 노후
- 도배장판 : 노후(교체 예상)
- 누수/결로 : 노후
4-2. 임장조사(현장상황)
- 검단산 등산로를 향하는 1차선 도로로 생각보다 차량 통행량이 많았음. - 검단산쪽 카페나 음식점들을 이용하는 고객과 등산객들의 차량, 그리고 하남 신정동쪽에서 가로질러가는 화물차까지 좁은도로에 많은 통행량이 이루어지고 있는 도로 앞 건물임 - 건물은 연식이 있는만큼 노후되어 있고, 현재는 식당으로 이용되고 있으나 본래 승인은 주택으로 나있음. - 도시가스선이 들어와 있고, 주차장도 있었음. - 음식맛이 정말 끝내줘서 입소문이 많이나야 사람들이 찾을만한 입지 조건이라 생각함
5. 권리분석 현재 임차인이 보증금이 없기 때문에 크게 신경쓸 필요는 없지만 이 사건의 이해관계를 살펴보면 조금은 서로간에 얽혀있는 이야기가 존재하고 있는 것 같습니다. 먼저 이 건은 토지와 건물의 소유주가 따로 되어 있는 물건이고, 토지의 소유자가 매매를 통해 변경되면서 금전적인 관계가 서로 먹고 먹히는(?) 관계가 형성된 것으로 생각이 되네요~. 권리관계는 문서상과는 달리 의뢰로 간단하지만 중요한 것은 이 건물에 대한 가치를 어떻게 판단하고 활용할 것이냐와 건물만 따로 얻게되어서 수익창출을 할거이냐 등에 대한 고민이 더 필요한 물건인 것 같습니다. 권리분석에 대한 부분은 영상을 통해 이야기로 좀 더 풀어나갔으니 참고해주세요~
6. 시세 조사 주변 시세가 형성된게 크게 없음. 건물만 물건으로 나온 상태임.
7. 예상 낙찰가는? 제가 확인한 시기가 신건이 올라와서 이기 때문에 유찰이 몇번될지 모르겠지만 제가 이 건물을 활용할 수 있는 방향은 현재 점유자가 계속 사용하면서 임차료를 받는 것이라 생각이 됩니다. 그리고 건물에 대한 소유권이기 때문에 토지 소유자와의 사용료도 염두해 두어야 하고요. 그렇다면 이 건물의 가치는 얼마가 될까요? 저는 임대료를 현 수준이 150을 받는다하여도 토지사용료로 100만정도 부를 것으로 고려가 되네요. 그래서 저는 이 건물에 대한 가치를 좀 낮게 잡아 입찰하도록 하겠습니다~^^
- 감정가 : 32,442,300
- 최저가 : 32,442,300 (100%)
- 예상 낙찰가 : 7,000,000 (21%) / 3회 유찰 이상
*방해배제청구권 : 공공의 위법한 행정행위 침해가 자신의 법률상 이익을 침해하고 있을 때, 또는 물권의 내용이 정당한 근원(根源)이 없는 행위로 방해를 받고 있을 때, 그 행정주체나 침해자에게 그 위법한 침해를 제거해 줄 것을 청구할 수 있는 권리를 말한다. 예를 들어 갑의 사유지에 공공 행정주체가 무단으로 도로를 낼 경우, 갑이 공공주체에게 자신의 사유지를 본래의 상태로 되돌려줄 것을 청구하는 것이다. 대상이 되는 목적물은 토지 소유권이나 점유권, 통행권, 환경권 등 다양하다. 행정상의 원상회복 또는 결과제거청구권으로도 부른다.
*피보전권리 : 채권자가 채무자가 가지고 있는 제3자에 대한 채권을 보전하기 위해 압류 및 추심을 했을때 보전받는 권리. 즉 채권자의 채무자에 대한 권리입니다.
