가압류란 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전할 목적으로 미리 채무자의 재산을 동결시켜 채무자로부터 그 재산에 대한 처분권을 잠정적으로 빼앗는 집행보전제도를 말한다. 부동산 소유권이전 또는 말소등기청구권, 소유물 반환청구권, 매매목적물 인도청구권, 임차물 인도청구권 등과 같이 금전채권 외의 물건이나 권리를 대상으로 하는 청구권 등에 대해 장래의 집행을 보전하기 위해서는 가압류가 아닌 가처분을 신청해야 한다.
민사집행법 주요 조문
제276조(가압류의 목적) ①가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다.
②제1항의 채권이 조건이 붙어 있는 것이거나 기한이 차지 아니한 것인 경우에도 가압류를 할 수 있다.
제300조(가처분의 목적) ①다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다.
②가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.
가압류 세부 사항
가압류란 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권(매매대금, 대여금, 어음금, 수표금, 양수금, 공사대금, 임금, 손해배상청구권 등)의 집행을 보전할 목적으로 미리 채무자의 재산을 동결시켜 채무자로부터 그 재산에 대한 처분권을 잠정적으로 빼앗는 집행보전제도를 말한다.
가압류는 특별담보 없는 채권자의 채권보전절차 가운데 하나이다. 채권자가 아무리 명백한 금전채권을 가지고 있더라도 채무자의 재산상태가 바뀌거나 채무자가 자신의 재산을 처분·은닉하는 경우를 예상할 수 있다. 가압류는 이와 같은 사태에 대해 채권의 집행을 보전하기 위한 것이다.
가압류는 가압류의 대상이 되는 재산의 종류에 따라 부동산 가압류, 선박·항공기·자동차·건설기계에 대한 가압류, 채권 가압류, 유체동산 가압류, 전세권 등 그 밖의 재산권에 대한 가압류로 구분할 수 있다.
여기서 전세권 등 그 밖의 재산권에는 채무자의 제3자에 대한 유체동산 인도청구권, 부동산인도청구권, 골프회원권, 스포츠회원권, 콘도회원권, 유체동산에 대한 공유지분권, 특허권, 실용신안권, 상표권, 디자인권, 저작권 등의 지식재산권(저작인격권은 제외), 합명·합자·유한회사의 사원권, 조합권의 지분권, 주식발행 전의 주식이나 신주인수권, 예탁유가증권, 전세권 등이 있다.
가처분 세부 내용
가처분이란 금전채권 이외의 권리 또는 법률관계에 관한 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 제도를 말한다. 이는 △다툼의 대상에 관한 가처분과 △임시의 지위를 정하기 위한 가처분으로 나뉜다.
채권자가 채무자에 대해 가지는 권리를 현실적으로 실현하기 위해서는 민사소송이라는 절차를 거쳐 집행권원을 받은 뒤 다시 강제집행이라는 절차를 거쳐야 한다. 여기에는 시간이 많이 소요된다. 채권자가 집행권원을 받더라도 실질적으로 권리를 실현할 수 없는 경우도 있다. 가처분은 이와 같은 경우에 대비해 다툼의 대상이 되는 물건이나 지위에 대해 임시로 잠정적인 법률관계를 형성시켜 채권자가 입게 될 손해를 사전에 예방할 수 있다.
1) 다툼의 대상에 관한 가처분
다툼의 대상에 관한 가처분은 채권자가 금전채권 이외의 권리를 가지고 있을 때 해당 대상물의 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 인정되는 보전처분을 말한다. (「민사집행법」 제300조 제1항) 계쟁물에 관한 가처분이라고도 한다.
채권자가 금전채권 이외의 물건이나 권리를 대상으로 하는 청구권을 가지고 있을 때 채권자가 다툼의 대상에 대한 장래의 강제집행을 보전하기 위해 대상물의 현상을 유지하는 것을 목적으로 한다.
2) 임시의 지위를 정하기 위한 가처분
임시의 지위를 정하기 위한 가처분이란 당사자 간에 현재 다툼이 있는 권리관계가 존재하고 그에 대한 확정판결이 있기까지 현상의 진행을 그대로 방치한다면 권리자가 현저한 손해를 입거나 급박한 위험에 처하는 등 소송의 목적을 달성하기 어려운 경우 인정되는 보전처분을 말한다.
임시의 지위를 정하기 위한 가처분 중 실무상 많이 이용되는 가처분은 특허·실용신안·상표와 상호·의장·저작권 등 지식재산권침해금지가처분, 직무집행정지가처분, 부정경쟁행위금지가처분, 보증보험금·신용장대금지급정지가처분, 이사직무집행정지 및 직무대행자선임가처분, 국가 등이 실시하는 입찰절차속행금지가처분, 유체동산사용금지가처분, 치료비임시지급가처분 등이 있다.
가압류와 가처분 차이
금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권(매매대금, 대여금, 어음금, 수표금, 양수금, 공사대금, 임료, 손해배상청구권 등)의 집행을 보전하기 위해서는 가처분이 아닌 가압류를 신청해야 한다.
금전채권이라 함은 일정액의 금전의 지급을 목적으로 하는 채권을 말한다. 금전채권이면 그 채권액의 전부뿐 아니라 일부의 보전을 위해서도 가압류를 할 수 있다.
가압류는 금전채권의 집행보전을 위한 것이다. 가처분이란 금전채권 이외의 권리 또는 법률관계에 관한 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 제도이다.
적용 사례 - 예고편 작업 후 작업비를 못 받았다면?
A씨는 B엔터테인먼트 소속 영화의 예고편을 밤낮없이 작업했다. 영상 편집 작업을 담당한 A씨는 작업물을 넘긴 후 B엔터테인먼트로부터 제작비를 받지 못하고 있다.
이를 이유로 A씨는 해당 예고편의 방송금지 가처분을 신청할 수 있을까?
가처분이란 금전채권 외의 권리 또는 법률관계에 관한 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 제도를 말한다. 이는 다툼의 대상에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하기 위한 가처분으로 나뉜다.
가처분 신청이 가능한 대표적인 사례로는 부동산 소유권이전 또는 말소등기청구권, 소유물 반환청구권, 그 밖에 특허권, 실용신안권, 의장권, 상표권, 저작권 등 지식재산권에 대한 침해의 우려가 있는 경우 그 침해배제와 예방청구를 위한 지식재산권 침해금지 가처분 등이 있다.
가압류란 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전할 목적으로 미리 채무자의 재산을 동결시켜 채무자로부터 그 재산에 대한 처분권을 잠정적으로 빼앗는 집행보전제도이다.
사례의 경우 제작비 대금 체불 때문에 가처분을 고민하고 있는 상황이다. 가처분은 비금전채권을 확보하기 위한 보전처분이고 금전채권을 확보하기 위한 것은 가압류이다.
A씨의 경우에는 제작대금 청구권을 피보전권리로 해 채무자의 재산에 대해 가압류를 신청할 수 있다. 제작대금을 달라는 것이므로 방송금지 가처분을 신청할 만한 내용이 아니다.
가압류를 신청하려는 자는 청구채권의 내용·신청취지·신청이유 등을 적은 가압류신청서 및 가압류신청 진술서를 작성해 법원에 신청해야 한다.
상가를 투자할 때 진짜 조심해야 될 게 있습니다 어 저도 이렇게 상담을 좀 하다 보면은 가장 큰 피해 사례들이 어떤 부분들이냐면은 상가를 분양 받았는데 임대차가 임차가 맞춰지는 않았을 때 이게 생각보다 상당히 큰 피해로 다가와요 보통 상가를 이제 분양 하시는 분들이 그 임차로 얻어지는 수익 임차 수익을 기대 하고서 이제 상가를 분양 받잖아요 그런데 이게 공실로 두는 기간이 길어질수록 삶 전체가 무너지는 경우를 많이 봤습니다 사례로 말씀드리면은 이제 상가 같은 경우도 건물이 지어지지 전에 선 분양을 하잖아요 그죠? 상가같은 경우는 주택하고 달리 분양가가 괜찮다 싶은 데는 분양가가 어마어마합니다 뭐 기본 6억 에서 10억 사이 이정도 인데 그냥 일반 경기도권에서. 서울 중심 상가로 들어가면 더 비싸죠. 이 정도 하는데 보통 이제 상가 임대차 수익에 대한 매력을 이제 느끼시는 어르신들 노후 준비라고 해 가지고선 본인의 퇴직금 이라던가 그런 것들을 활용해 가지고 분양 받으시는데 선 분양 이다 보니까 지어지지 전에 상가를 분양을 받으시죠 그러면은 분양 받고 나서 건물이 다 지어진 다음에 결과가 나오는 건데 어 일단 상가에 특징이 뭐냐면은 대출이 많이 나와요 그러니까 많게는 90%까지 나오는 경우도 많고 조금 자금이 딸리는 분들은 70% ~ 80%까지 대출을 받으시는 거죠 그러면은 이런 거죠 저렴한 6억 짜리 상가 하나 대출 받아도 50%만 받아도 3억 대출 받으시는 거고 70% 받는다 그러면 4억 넘어가는 거죠 대출금이 그러면은 이자가 아무리 싸더라도 2%, 3% 대 짜리는 없잖아요, 그러면 3% ~ 4%, 많게는 5% 대까지 이자를 받으시는 건데 예를 들어서 3억만 대출을 받아도 또는 5억 정도 받으면 연 내는 이자만 거의 2,500만 원 정도 되고 이거를 월로 쪼개면 이자만 나가는 것만 한 백만 원, 거기다가 원금 하면은 우습게 그냥 삼백이 넘어가 버리는 거예요 거기다가 이제 대출 상환 기간도 그렇게 길게 주택 처럼 길게 되지가 않으니까 한 달 내야 되는 원리금 자체에 대한 부담이 상당히 크죠 그래서 원리금 자체가 보통 뭐 삼백만원 우습고 사백만, 오백만 까지 가는 거죠 근데 이거를 분양할 시에는 이제 풀어 주죠 수익이 어떻게 날 것이냐, 예를 들어서 상가에 임대 수익이 임대료를 얼마 받을 수 있다, 예를 들어서 여기는 뭐 삼백 사백 받을 수 있다라고 과장 돼서 얘기를 하는 경우가 많습니다 그런데 과장 되어서 얘기하는 게 미래를 예측하는 거기 때문에 그럴 수도 있고 아닐 수도 있기 때문에 그거 가지고 선 과장되게 왜 나한테 이야기했어 라고 말할 수가 없어요 그러면은 보통 6억 짜리 상가 수익률 삼 프로만 삼 프로로 아주 보수적으로 이제 이야기를 한다 해도 삼 프로로 본다고 하면은 백팔십 이백 이 정도 이제 하는 거잖아요 근데 분양 평수가 몇 평 이냐 10평 정도예요 이게 왜냐면은 상가를 크게 뽑지 않습니다 왜냐면은 크게 뽑을 수록 분양할 수 있는 상가의 수가 적어지기 때문에. 10평 정도에 2백 정도 삼백 정도 받을 걸 생각하고 하는데, 이게 막상 분양이 되고 그 상권이 형성되는 데까지 시간이 들어가요 딱 건물 지어 지자 마자 모든 게 만실 이 돼서 상권이 막 활활 타오르고 그런 상권이 세상이 없어요, 근래에는 없어요 그러다 보니까, 처음 뭐 1년~2년 때에는 상권이 개발한고 사람들이 몰려왔다가 막상 1~2년 지난 다음에 상권이 생각보다 그렇게 활성화가 활성화가 안 되면은 처음 이제 입주 당시에 들어왔던 업체들이 나가죠 그러면은 공실로 남겨 되는 거고 입주 당시부터 상가 임대차가 맞아지지 않은 거는 그야말로 이제 지옥을 맛보게 되는 거죠 처음부터 이제 입주를 하고 등기가 떨어진 건설이 되고 중공 검사를 받고 입주 딱 된 이후부터는 솔직히 이젠 시행사, 시공사, 건설사, 분양사 다 이제 모르는 사람입니다 오로지 그거에 대한 책임은 누가 지느냐 분양자 내 이름으로 등기가 된 이후로부터는 내가 책임지는 건데 공실이 길어질수록 피가 마르는 거죠 그냥 쌩 돈 삼백이 나간다 라고 생각해 보세요 상가 건물에서 거기다 세금 나오고 이게 말처럼 커버가 안 되고 임대료를 맞추는 거 자체가 쉽지가 않습니다 보통 건물을 이렇게 프라자 상가라던가 큰 막.....상가를 지을 때 한 개만 짓지 않아요 진짜 기본 한 이십 개, 삼십 개, 사십 개 많게는 백개까지 지어야지 수익들을 좀 회수할 수 있기 때문에 그 정도 짓는데 아무리 상가가 확 발전한다고 하더라도 상가 오십 개, 육십 개 만실 채우는 게 쉽습니까 절대 절대 한 번에 이뤄질 수 있는 것도 아니고 이루어진 상가 들도 빠지는 추세입니다 이런 상황에서 그거를 임차를 맞추기가 쉽지가 설사 임차를 맞았다 하더라도 생각해 보세요 우리나라에서 자영업자 10평에서 임대료 이백오십 삼백 내고선 수익 낼 수 있는 업종 자체가 몇 개나 있겠습니까? 그럴 업종 자체가 많지가 않아요 열 평 가 중 서 그럼 뭐냐 그거에 대한 책임이 오로지 이제 상가 주 한테 전가가 되는 겁니다 본인은 임대 수익을 위해서 욕심이 고 하면 욕심일 수도 있겠지만 임대 수익을 내기 위해서 상가를 분양 받았지만 그 상가를 하나 갖고 있음으로 해가지고서 완전히 노후가 좀 표현이 그렇지만 박살이 나는 거예요 오십 대 후반 육십 대 칠십 대인 분들이 근로 소득 으로써 삼백만 원 이상 받는 게 쉽습니까 쉽지는 않습니다 그런데 삼백 이라는 돈이 그냥 쌩으로 나간다고 생각을 해보세요 근데 더 웃긴 거는 재산 상으로는 많이 잡혀 있어요 그러면 어떻게 됩니까? 건보료 장난 아니게 올라갑니다 재산은 많은 거예요 부채도 자산이라고 자산 자체는 엄청나게 잡혀 있는 거죠 그러다 보니 노후 준비하려고 상가 하나 분양 받은 게 그야말로 노후의 나의 목을 목을 이렇게 사로잡는 목 줄이 될 줄 누가 알았겠습니까 그럼 이런 분들 아 하소연 하시는 분들이 너무 많아요 근데 하소연을 해도 딱히 방법이 없어요 이 이자를 안 내서 차라리 경매로 나가는 게 털어 버리는 게 하, 그나마 마음의 짐은 덜 수 있는 방법이지 않을까 생각이 들 정도로 딱히 방법이 없습니다 근데 요근래 한 번 이렇게 살펴보세요 주택도 남아돌지요, 새로 지은 상가 그냥 뭐 임차 맞춰 드립니다 매매 합니다 라는 그 표만, 딱지만 덕지덕지 붙여서 유리창 청소도 안에서 먼지 부옇게 맺어 있는 이런 상가는 진짜 어딜 가든 간에 전국에 엄청나게 많습니다 상각 공실 위험이 엄청나게 큰 거예요 그래서 상가에 대한 분양을 받을 때 정말 주의하세요. 대출을 받았을 경우 공실이 났을 때 커버가 가능한 선에서 대출을 받고서 분양을 받을 수 있는지 없는지 이 대출이 많이 나온다고 해가지고서 이거 괜히 한 번 네 명으로 등기 했다가는 완전히 진짜 인생 발목 잡히게 됩니다 그러니까 상가 분양 받을 때 정말로 주의하셔야 될 점 공실 대한 위험성을 분명히 인지 하시고 나서 상가에 대한 분양을 받으세요 그래서 상가 분양 받을 때 전략이 필요합니다 전략 그냥 뭐 역히고 가깝다고 해서 또는 아 여기 상권 좋다라는 말에 그냥 무심코 그냥 받아 버리다가 정말로 인생 한 방에 무너질 수 있으니까 상가에 대해서 분양 받으실 때, 항상 전략적으로 접근하고 공실 대한 위험, 그리고 투자 금액이 일정 금액이 있어야 된다 대출을 무조건 많이 받는 게 지렛대 효과를 얻을 수 있는 게 아니다 는 점 주의 하시면서 상가 분양 받으시고 상가 분양 받으실 때 꼭 상의하고 받으세요 앞으로 이 상권이 어떻게 커질 지에 대한 것도 예측이 가능하시고 혹시나 공실이 됐을 때 어떻게 내가 이 상가를 활용할 수 있는지까지 고민을 하시는 게 좋습니다 앞으로 이런 상가 공실로 피해 받는 분이 없으시길 바라면서 임대인과 임차인 모두 다 성공할 수 있도록 저도 노력하겠습니다. 감사합니다
