2016년 11월 아파트 청약 당시 경쟁률 81대1을 기록하며 뜨거운 청약 현장이 엊그제 같은데 벌써 완공 후 입주라니. 아파트 완공이 약 3년 정도 걸린셈입니다. 2016년 당시에는 중소형평형 아파트가 인기가 많아 아파트 분양 시장에서도 주가가 고공행진을 하고 있었던 때입니다.
총 세대수는 697세대로 지하 3층, 지상 최고 35층의 초고층을 자랑하는 아파트이다. 당시 92세대만 일반분양으로 공급되었고 나머지는 조합 및 임대로 진행되었습니다. 아파트 평형대로 다양하여 51, 59, 75,84, 109 타입으로 소형부터 중대형평형대까지 다양한 세대구성을 이루었습니다.
잠실 올림픽공원 아이파크는 입지적 장점이라면 거주지 인근으로 올림픽공원과 한강공원이 인접하여 도심에서 그린 프리미엄이 보장되는 것입니다. 그리고 초중고의 학군 형성으로 교육 환경도 우수하고, 서울아산병원이 인접해 있다는 점도 아파트의 가치를 상승시켜 주는 요소로 꼽히고 있습니다.
송파구 풍납동의 새로운 대표 아파트로 자리매김한 잠실 올림픽공원 아이파크. 앞으로의 가치 변화가 어떻게 될지 지켜보도록 하시지요.
하남 미사신도시. 경기도 인근 신도시 개발붐이 한창일 당시 하남 미사신도시 개발 계획은 그 누구도 부정할 수 없는 최고의 부동산 호재였습니다. 현재(2019년) 하남 미사신도시를 살펴보면 그 기대는 현실이 되었습니다.
하남 미사신도시의 마침표를 찍을 그 주인공. 바로 미사역
미사역의 현재 개발 상황을 한번 짚어보면, 지하로는 지하철 공사가 지상으로는 아파트, 오피스텔, 상가 등 건물이 올라가고 있습니다. 2020년 완공을 목표로 숨가쁘게 돌아가고 있는 공사현장과 부동산의 현재 상황을 현실적으로 살펴보면, 공사로 인한 문제는 없어 보입니다. 시행사나 시공사 문제가 될만한 부분은 거의 마무리가 되었습니다. 또한 미사지구는 개발의 마무리를 향해 달려가고 있는 곳이여서 공사 현장도 조금씩 줄어들고 있는 것이 느꼈집니다. 우선 공사는 잘 되고 있습니다^^
다음으로 상가인데요, 현재 미사역 주변 상권은 개발 진행 중이여서 그런지 이곳저곳 많은 곳에서 공실이 보입니다. 일부 대형 프랜차이즈 업체들은 이미 입점을 끝낸 상태에서 운영이 되고 있지만, 상가수가 워낙 많은 곳이다보니 이곳에 과연 임차가 다 맞춰질까하는 의문이 드는 것도 사실입니다. 정말 많은 아파트, 오피스텔 등 주거 세대수가 밀집되어 있지만 결국 주거지역에서의 사업성 있는 아이템의 제한과 업종별 경쟁으로 인한 수익률 저하가 과연 현재의 임대료를 버틸 수 있을까하는 생각이 드는 것이 사실입니다. 그래서 일까요? 일부 상가는 벌써 업종이 바뀌었거나 폐점을 알리는 안내문이 붙어 있습니다.
앞으로 이곳이 어떻게 변할지는 그 누구도 장담하지는 못할 것입니다. 하지만 무조건 장미빛 미래의 청사진을 그리는 것은 위험합니다. 그렇기에 투자를 하기전 사전조사 및 꼼꼼한 분석 후 투자가 이루어져야 할 것이고, 하남 미사신도시가 미래에 더욱 발전하는 모습으로의 변화를 기대하며 지속적으로 관심을 두고 살펴봐야 할 것입니다.
현황조사서와 조금은 다른 부분이 있어서 현장조사가 반드시 필요한 물건이고 입찰시 임차여부를 꼭 확인하고 들어가셔야 할 것으로 생각됩니다. 함께 살펴시지요~^^
1. 물건 개요
- 소재지 : 경기 광주시 삼동 80 ,75-1 더원빌리지 3동 1층 101호
- 경매구분 : 임의경매
- 용도 : 다세대(빌라)
- 감정가 : 140,000,000 (100%)
- 최저가 : 98,000,000 (70%)
- 입찰보증금 : 9,800,000 (10%)
- 토지 총면적 : 58 ㎡ (17.47평)
- 건물 총면적 : 47㎡ (14.18평)
- 건축연도 : 2016.01.29
- 구조 : 방2 / 주방 / 화장실1 / 1층 테라스 사용 가능
- 세대수 : 40세대
- 주차여부 : 가능 (지하주차장 있음)
- 건물방향 : 남동향
- 외관노후 : 양호
- 엘리베이터 : 있음
- 방범시설 : 양호 (빌라 단지 내 공용공간 있음)
- 인근 주택 및 주변 현황 : 뉴서울CC 인근에 위치한 빌라로 주변이 모두 빌라 단지를 형성하고 있음.
2. 지역 분석
- 교통 : 해당 건물 인근까지 버스 노선이 있어서 대중교통은 양호한 편임. 삼동역 인근지역으로 지하철 이용 가능한 지역임.
- 병원 : 성남 차병원이나 경기광주시 좋은병원 등 대형병원 이용가능(차량으로 10~15분거리)
- 편의시설 : 편의점 등 위치
- 녹지 : 중대물빛공원
- 지역 호재/악재 : 성남시와 경기광주시 경계에 인접한 지역으로 교통편 호재가 많은지역으로 판단 됨(삼동역, 구리-세종 고속도로). 하지만 지형적으로 골프장과 밀접해 있고, 자연보전권역, 계획관리지역 등의 지역으로 개발이 제한적인 부분도 있음.
3. 점유자 정보
- 점유자 : 고범수
- 전입일자 : 2016.01.08 (매매)
- 확정일자 : -
- 배당요구 : -
- 보증금 : 0원
4-1. 임장 조사(건물)
- 채광/조명 : 양호
- 샤시 : 양호
- 싱크대 : 양호
- 화장실 보수 : 양호
- 도배장판 : 양호
- 누수/결로 : 양호
4-2. 임장조사(현장상황)
- 뉴서울CC를 방문하는 길목에 위치한 빌라로 골프장을 이용하는 고급차량들의 통행이 매우 많음.(이 골프장이 유명한 골프장이라고 함) - 빌라가 오밀조밀 밀접하여 있고 토지계획 하에 지어진 것이 아니기에 난립되어 있다는 느낌이 들기는 함. - 지어진지 얼마되지 않아 이곳 빌라 중에는 상태가 매우 양호한 것으로 보임. - 또한 주하지차장도 있는 점이 장점으로 보임. - 빌라 단지 내에 공용부분도 장점
- 하지만 성남과 가깝고 교통편이 우수하며, 성남의 상대적으로 비싼 부동산 시세를 피해 이곳으로 오는 신혼부부 등이 많을 것으로 생각은 되나... - 광주에 신규 아파트가 많이 보급되고 있는 상황이여서 빌라 매물들이 남아돌고 있음. - 실 거주가 아니 이상 경기광주의 부동산 공급량에 대해서도 염두해둘 필요가 있음
5. 권리분석 현장조사서 상에는 채무자 겸 소유자가 직접 살고 있는 것으로 확인 되었으나. 현장 조사 등에서 확인한바 아직 정확하지는 않지만 채무자 겸 소유자는 다른 지역에 거주하고 이곳에 등기되지 않은 임차인이 거주하고 있는 것으로 보여지기도 함. 현장조사시 분명히 거주자가 있었으나 만날 수 없어서 자세한 이야기를 나누지 못했지만 임차인이 있다면 임차조건을 확인하고 입찰에 들어가야 할 것으로 보임. 추가적인 확인이 필요함. (현장조사시 우편물에는 수취인이 다른사람으로 되어 있는 점 등....)
6. 시세 조사 하지만 성남과 가깝고 교통편이 우수하며, 성남의 상대적으로 비싼 부동산 시세를 피해 이곳으로 오는 신혼부부 등이 많을 것으로 생각은 되나...광주에 신규 아파트가 많이 보급되고 있는 상황이여서 빌라 매물들이 남아돌고 있습니다.. 실 거주가 아니 이상 경기광주의 부동산 공급량에 대해서도 염두해둘 필요가 있고, 전세 시세는 1억~1억5천만 정도로 시세가 측정되고 있습니다.
7. 예상 낙찰가는? 가장 큰 관건은 현재 거주자가 누구이며, 임차인이 존재한다면 임차 보증금은 얼마인지 등에 대한 권리분석을 제대로 하고 들어가야 할 것 같습니다. 생각보다 어려운 물건이 될 수 있습니다.
- 감정가 : 140,000,000
- 최저가 : 98,000,000 (70%)
- 예상 낙찰가 : 85,000,000 (60.7%) / 임차인 없다고 가정 시.
*신탁재산 귀속: 원 소유자명의로 환원이 되었다는 뜻으로 신탁회사의 소유에서 원소유자와의 신탁계약 종료로 인하여 원래의 소유자에게 소유권이 이전된 상태로 이해하면 됩니다.
아직은 상가들과 오피스텔들이 분양이 진행 중이라서 사람들의 발길이 많지는 않지만 언젠가는 이곳도 사람들로 북적북적 하겠지요. 오늘따라 빈 상가를 쭉 돌아보면서 저 자신에 대해서도 많은 생각을 하게 만들더라고요. 지금 하고 있는 일에 대한 고민과 앞으로 어떻게 더 심도있게 해 나갈지 등등등~ 고민이 좀 있었는데 이런 건물 사이에서 뭔가를 갈구하는 듯이 고민을 풀고 싶었던 거 같아요~^^
간단히 상가를 둘러보고 현장에서 미팅을 마치고 돌아오는 길에서도 고민은 지워지지 않았지만...아마 이 고민은 계속 이어가지 않을까 싶네요.
이번에 함께 살펴볼 경매 물건은 '2019타경52701' 강제경매 건입니다. 이 건은 서로의 이해관계가 좀 얽혀있는 부분이 있는것 같네요. 함께 살펴보아요~^^
1. 물건 개요
- 소재지 : 경기 하남시 창우동 산1-7
- 경매구분 : 강제경매
- 용도 : 주택
- 감정가 : 32,442,300 (100%)
- 최저가 : 32,442,300 (100%)
- 입찰보증금 : 3,244,230 (10%)
- 토지 총면적 : 0 ㎡ (0평)
- 건물 총면적 : 78㎡ (23.6평)
- 건축연도 : 1976.08.05
- 구조 : 방1 / 주방 / 화장실2(남여)
- 세대수 : 1세대
- 주차여부 : 가능
- 건물방향 : 남향
- 외관노후 : 노후
- 엘리베이터 : 없음
- 방범시설 : 나쁨
- 인근 주택 및 주변 현황 : 없음, 도로 바로 앞 건물로 현재 근린생활로 이용 중
2. 지역 분석
- 교통 : 검단산 등산로 입구로로 자가용 이용하여 갈 수 있음
- 병원 : 하남신도시까지 나가야 병원이 있음
- 편의시설 : 건물 인근에 편의점 있음
- 녹지 : 검단산
- 지역 호재/악재 : 하남신도시 개발로 지가 상승이 반영되었으며, 등산고객 유입이 많은 곳임.
3. 점유자 정보
- 점유자 : 전광수 (소유자의 형부로 이곳에 식당을 운영 중에 있음)
- 전입일자 : 2013.12.10
- 확정일자 : -
- 배당요구 : -
- 보증금 : 0원 (임대료 150만원만 내고 있음)
4-1. 임장 조사(건물)
- 채광/조명 : 양호
- 샤시 : 노후됨
- 싱크대 : 노후 (교체 예상)
- 화장실 보수 : 노후
- 도배장판 : 노후(교체 예상)
- 누수/결로 : 노후
4-2. 임장조사(현장상황)
- 검단산 등산로를 향하는 1차선 도로로 생각보다 차량 통행량이 많았음. - 검단산쪽 카페나 음식점들을 이용하는 고객과 등산객들의 차량, 그리고 하남 신정동쪽에서 가로질러가는 화물차까지 좁은도로에 많은 통행량이 이루어지고 있는 도로 앞 건물임 - 건물은 연식이 있는만큼 노후되어 있고, 현재는 식당으로 이용되고 있으나 본래 승인은 주택으로 나있음. - 도시가스선이 들어와 있고, 주차장도 있었음. - 음식맛이 정말 끝내줘서 입소문이 많이나야 사람들이 찾을만한 입지 조건이라 생각함
5. 권리분석 현재 임차인이 보증금이 없기 때문에 크게 신경쓸 필요는 없지만 이 사건의 이해관계를 살펴보면 조금은 서로간에 얽혀있는 이야기가 존재하고 있는 것 같습니다. 먼저 이 건은 토지와 건물의 소유주가 따로 되어 있는 물건이고, 토지의 소유자가 매매를 통해 변경되면서 금전적인 관계가 서로 먹고 먹히는(?) 관계가 형성된 것으로 생각이 되네요~. 권리관계는 문서상과는 달리 의뢰로 간단하지만 중요한 것은 이 건물에 대한 가치를 어떻게 판단하고 활용할 것이냐와 건물만 따로 얻게되어서 수익창출을 할거이냐 등에 대한 고민이 더 필요한 물건인 것 같습니다. 권리분석에 대한 부분은 영상을 통해 이야기로 좀 더 풀어나갔으니 참고해주세요~
6. 시세 조사 주변 시세가 형성된게 크게 없음. 건물만 물건으로 나온 상태임.
7. 예상 낙찰가는? 제가 확인한 시기가 신건이 올라와서 이기 때문에 유찰이 몇번될지 모르겠지만 제가 이 건물을 활용할 수 있는 방향은 현재 점유자가 계속 사용하면서 임차료를 받는 것이라 생각이 됩니다. 그리고 건물에 대한 소유권이기 때문에 토지 소유자와의 사용료도 염두해 두어야 하고요. 그렇다면 이 건물의 가치는 얼마가 될까요? 저는 임대료를 현 수준이 150을 받는다하여도 토지사용료로 100만정도 부를 것으로 고려가 되네요. 그래서 저는 이 건물에 대한 가치를 좀 낮게 잡아 입찰하도록 하겠습니다~^^
- 감정가 : 32,442,300
- 최저가 : 32,442,300 (100%)
- 예상 낙찰가 : 7,000,000 (21%) / 3회 유찰 이상
*방해배제청구권 : 공공의 위법한 행정행위 침해가 자신의 법률상 이익을 침해하고 있을 때, 또는 물권의 내용이 정당한 근원(根源)이 없는 행위로 방해를 받고 있을 때, 그 행정주체나 침해자에게 그 위법한 침해를 제거해 줄 것을 청구할 수 있는 권리를 말한다. 예를 들어 갑의 사유지에 공공 행정주체가 무단으로 도로를 낼 경우, 갑이 공공주체에게 자신의 사유지를 본래의 상태로 되돌려줄 것을 청구하는 것이다. 대상이 되는 목적물은 토지 소유권이나 점유권, 통행권, 환경권 등 다양하다. 행정상의 원상회복 또는 결과제거청구권으로도 부른다.
*피보전권리 : 채권자가 채무자가 가지고 있는 제3자에 대한 채권을 보전하기 위해 압류 및 추심을 했을때 보전받는 권리. 즉 채권자의 채무자에 대한 권리입니다.
- 소재지 : 경기 광주시 장지동 573-1 현대파크타운 1동 2층 204호 (경기도 광주시 절골길 85, 2층204호)
- 경매구분 : 임의경매
- 용도 : 다세대(빌라)
- 감정가 : 105,000,000원
- 최저가 : 73,500,000원 (70%)
- 입찰보증금 : 7,350,000원 (10%)
- 면적 : 54㎡ (16.20평)
- 건축연도 : 1996.11.18
- 구조 : 방2 / 거실 / 주방 / 욕실1
- 세대수 : 20세대
- 주차여부 : 가능
- 건물방향 : 남동향
- 외관노후 : 노후
- 엘리베이터 : 없음
- 방범시설 : 보통
- 인근 주택 및 주변 현황 : 다세대 주택 및 공장 혼재
건물 입구로
2. 지역 분석
- 교통 : 3번 국도, 경강선(삼동역 또는 광주역 이용 가능), 3번 국도상 버스정류장 있음
- 병원 : 참좋은종합병원(차량으로 10분) / 분당 차병원 (차량으로 20분)
- 편의시설 : 중대물및공원
- 녹지 : 도로 건너 앞쪽이 야산임.
- 지역 호재/악재 : 3번 국도 및 경안선을 중심으로 아파트, 편의시설이 늘어나고 있음.
3. 점유자 정보
- 점유자 : 채무자 (물건명세서 상 이옥분으로 되어 있고, 현재는 망 이옥분의 상속인 강성구로 확인됨)
- 전입일자 : 2018.03.23
- 확정일자 : 2018.03.23
- 배당요구 : 2019.02.14
- 보증금 : 35,000,000원
현관우편함계량기
4. 임장 조사(건물)
- 채광/조명 : 양호
- 샤시 : 노후됨
- 싱크대 : 노후 (교체 예상)
- 화장실 보수 : 노후
- 도배장판 : 노후(교체 예상)
- 누수/결로 : 양호 (외부벽은 지저분하나 기능상 문제는 없어보임)
건물 앞 도로건물 뒤쪽 운전면허 학원
4-1. 임장조사(현장상황)
- 들어가는 진입로가 좁고 도로 포장상태도 좋지 못함
- 공장들과 혼재되어 있어 거주 환경이 좋은편은 아님
- 차량없이는 생활에 불편함이 있을 것으로 보임
- 건물 뒷편이 자동차학원이 있고, 공장도 있어서 소음 발생이 심함
- 공장 외국인 근로자들 숙소로 사용되는 것으로 보임
5. 권리 분석
말소기준권리는 2008년 7월 국민은행 여신관리센터로 이후 권리들은 소멸된다고 보시면 됩니다. 특이사항으로는 2018년 3월에 전입신고 및 확정일자를 이옥분으로 받으셨는데 별, 같은 해 12월에 소유자 변경이 일어났다는 점입니다. 이 상황을 추론해 보면 전 소유자이셨던 이옥분(어머니)가 별세하시면서 자녀로 예상되는 강성구로 채무가 옮겨진 것으로 확인이 됩니다. 이런 경우 소유권 상속이 되었다고 해서 권리관계가 변동되는 것이 아니므로 종전의 권리관계에는 변화가 없겠습니다.
6. 시세 조사
경기도 광주시 장지동 인근에는 난개발이라고 할 수 있을만큼의 많은 다세대주택(빌라)이 들어서 있습니다. 본 건 같은 경우는 이런 빌라 밀집지역에서는 조금 벗어난 곳에 있지만 교통 및 입지 조건이 좋은 편은 아닌 것으로 판단됩니다. 주변 매매거래가 많은 편은 아니여서 시세가 확정적으로 지어진 것 또한 아닙니다. 인근의 거래 내역을 조사해 보면 매매 가격은 1억 정도, 전세가는 7천, 임대는 1천/35~50만 정도로 측정을 할 수 있습니다.
7. 예상 낙찰가는?
감정가는 2회 유찰보다 더 낮은 3회 차 금액으로 낙찰이 예상되며 저는 6천5백만의 가격을 적어넣겠습니다.
당장의 매매는 어려울 것으로 판단되며임차대시 대출금 및 대출이자 제하고 한달 약 15만원 정도의 이익이 발생될 수 있는 물건으로 계산됩니다. 실투자금은 80% 대출시 1천 5백만원 정도의 금액으로 예상됩니다. 추후 8천만원 선 이상에서 매매가 이루어진다며 약간의 시세차익도 노려볼 수 있는 물건이지만 워낙에 매매거래가 없는 곳이여서 이 부분은 감안하셔야 할 것 같습니다.
