부동산 공감

이번에 함께 살펴볼 경매 물건은 '2019타경53483' 임의경매 건입니다.

현황조사서와 조금은 다른 부분이 있어서 현장조사가 반드시 필요한 물건이고 입찰시 임차여부를 꼭 확인하고 들어가셔야 할 것으로 생각됩니다. 함께 살펴시지요~^^

1. 물건 개요

- 소재지 : 경기 광주시 삼동 80 ,75-1 더원빌리지 3동 1층 101호

- 경매구분 : 임의경매

- 용도 : 다세대(빌라)

- 감정가 : 140,000,000 (100%)

- 최저가 : 98,000,000 (70%)

- 입찰보증금 : 9,800,000 (10%)

- 토지 총면적 : 58 ㎡ (17.47평)

- 건물 총면적 : 47㎡ (14.18평)

- 건축연도 : 2016.01.29

- 구조 : 방2 / 주방 / 화장실1 / 1층 테라스 사용 가능

- 세대수 : 40세대

- 주차여부 : 가능 (지하주차장 있음)

- 건물방향 : 남동향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 양호 (빌라 단지 내 공용공간 있음)

- 인근 주택 및 주변 현황 : 뉴서울CC 인근에 위치한 빌라로 주변이 모두 빌라 단지를 형성하고 있음.

2. 지역 분석

- 교통 : 해당 건물 인근까지 버스 노선이 있어서 대중교통은 양호한 편임. 삼동역 인근지역으로 지하철 이용 가능한 지역임.

- 병원 : 성남 차병원이나 경기광주시 좋은병원 등 대형병원 이용가능(차량으로 10~15분거리)

- 편의시설 : 편의점 등 위치

- 녹지 : 중대물빛공원

- 지역 호재/악재 : 성남시와 경기광주시 경계에 인접한 지역으로 교통편 호재가 많은지역으로 판단 됨(삼동역, 구리-세종 고속도로). 하지만 지형적으로 골프장과 밀접해 있고, 자연보전권역, 계획관리지역 등의 지역으로 개발이 제한적인 부분도 있음.

3. 점유자 정보

- 점유자 : 고범수

- 전입일자 : 2016.01.08 (매매)

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -

- 보증금 : 0원

4-1. 임장 조사(건물)

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 양호

- 누수/결로 : 양호

4-2. 임장조사(현장상황)

- 뉴서울CC를 방문하는 길목에 위치한 빌라로 골프장을 이용하는 고급차량들의 통행이 매우 많음.(이 골프장이 유명한 골프장이라고 함)
- 빌라가 오밀조밀 밀접하여 있고 토지계획 하에 지어진 것이 아니기에 난립되어 있다는 느낌이 들기는 함.
- 지어진지 얼마되지 않아 이곳 빌라 중에는 상태가 매우 양호한 것으로 보임.
- 또한 주하지차장도 있는 점이 장점으로 보임.
- 빌라 단지 내에 공용부분도 장점

- 하지만 성남과 가깝고 교통편이 우수하며, 성남의 상대적으로 비싼 부동산 시세를 피해 이곳으로 오는 신혼부부 등이 많을 것으로 생각은 되나...
- 광주에 신규 아파트가 많이 보급되고 있는 상황이여서 빌라 매물들이 남아돌고 있음.
- 실 거주가 아니 이상 경기광주의 부동산 공급량에 대해서도 염두해둘 필요가 있음

5. 권리분석
현장조사서 상에는 채무자 겸 소유자가 직접 살고 있는 것으로 확인 되었으나. 현장 조사 등에서 확인한바 아직 정확하지는 않지만 채무자 겸 소유자는 다른 지역에 거주하고 이곳에 등기되지 않은 임차인이 거주하고 있는 것으로 보여지기도 함. 현장조사시 분명히 거주자가 있었으나 만날 수 없어서 자세한 이야기를 나누지 못했지만 임차인이 있다면 임차조건을 확인하고 입찰에 들어가야 할 것으로 보임. 추가적인 확인이 필요함. (현장조사시 우편물에는 수취인이 다른사람으로 되어 있는 점 등....)

6. 시세 조사
하지만 성남과 가깝고 교통편이 우수하며, 성남의 상대적으로 비싼 부동산 시세를 피해 이곳으로 오는 신혼부부 등이 많을 것으로 생각은 되나...광주에 신규 아파트가 많이 보급되고 있는 상황이여서 빌라 매물들이 남아돌고 있습니다.. 실 거주가 아니 이상 경기광주의 부동산 공급량에 대해서도 염두해둘 필요가 있고, 전세 시세는 1억~1억5천만 정도로 시세가 측정되고 있습니다.

7. 예상 낙찰가는?
가장 큰 관건은 현재 거주자가 누구이며, 임차인이 존재한다면 임차 보증금은 얼마인지 등에 대한 권리분석을 제대로 하고 들어가야 할 것 같습니다. 생각보다 어려운 물건이 될 수 있습니다.

- 감정가 : 140,000,000

- 최저가 : 98,000,000 (70%)

- 예상 낙찰가 : 85,000,000 (60.7%) / 임차인 없다고 가정 시.

*신탁재산 귀속: 원 소유자명의로 환원이 되었다는 뜻으로 신탁회사의 소유에서 원소유자와의 신탁계약 종료로 인하여 원래의 소유자에게 소유권이 이전된 상태로 이해하면 됩니다.