부동산 공감

성남시 분당구 정자동 KT먹거리촌 상권

▶ 평일 점심시간 주 이용고객은 KT분당 본사 직원

▶ 주말에는 교회 교인들이 주 고객

▶ 탄천초, 분당중, 계원예술고 학생들이 대상 먹거리는?

<의뢰인 정보>

▶ 성별 : 남

▶ 연령 : 40대 후반

▶ 운영 경험 : 있음 (타 지역에서 동종 업종 운영 경험)

▶ 투자 여력 : 대출 없이 가능

▶ 성격 성향 : 진취적, 도전적, 긍정적, 열정적

<상가 조건>

▶ 업종 : 음식업

▶ 위치 및 평수 : 1층, 15평 이상

▶ 임대 조건 : 보증금 5천만 내외 / 임대료 150만 ~ 200만 / 권리금 : 조율 가능

<입점지 분석>

▶ 지역 : 경기도 신도시

▶ 지역 특성 : 도심주택지, 역세권

▶ 가구 형태 : 아파트

▶ 세대수 : 5,000세대 이상

▶ 유동인구 : 중

▶ 소비 성향 : 상

▶ 주정차 : 가능하나 접근성 떨어짐

<상권분석 의견>

본 상권이 형성된지는 2년 이상 지났지만 상권 자체가 활성화 되어 있지는 않았습니다. 갈매택지지구를 형성하면서 갈매역을 중심으로 역세권을 형성하려는 도시계획은 매우 좋은 의도였으나 실제 현장에서는 계획과는 다르게 상업지구의 매력은 떨어졌다고 생각이 드는데요, 무엇보다도 그것을 증명해 주는 것은 상가의 공실부분이라고 보여집니다. 현재 갈매역 인근의 상가 공실은 한눈에 보기에도 많은 상가들이 비어져 있는 것이 보이고 거리의 활력이 느껴지지 않는 것이 가장 큰 문제입니다. 상업지구의 핵심은 유동인구이고 유동인구가 많다는 것은 쉽게 표현하여 북적북적 거려야 하는데 그렇지 못하다는 점입니다.

상가의 공실이 많다는 것은 상가의 공급이 수요보다 과다했다고 볼 수 있습니다. 제가 살펴 본 상권의 상가수만 하더라도 모든 층수를 고려하여 어림잡아 200개 이상은 되지 않을까 생각이 듭니다. 또한 이 상권은 좁게는 상업단지처럼 보이지만 갈매지구라는 큰 범위에서 바라보면 결국은 거주가 우선시 되는 아파트 상권입니다. 그렇다보니 입점할 수 있는 업종도 생활편의 업종으로 제한적일 수 밖에 없다보니 수요가 공급에 턱없이 부족한 상황이 그려졌다고 보여집니다.

현장에서 확인한 바 의뢰해주신 업종인 음식점은 음식 종류별로 다수가 입점하여 있었습니다. 하지만 그곳의 매출이 높을 것이라고는 생각이 많이 들지는 않았습니다. 제가 간 시간이 점심시간이였음에도 불구하고 저 혼자 밥을 먹었거든요. 물론 이런 한가지 이유만으로 모든 것을 평가하지는 않습니다. 하지만 분명한 것은 음식점들이 개업 후 폐점이 많아졌다는 것입니다.

이 상권에는 현재 유명 프랜차이즈인 스타벅스, 할리스커피, 맘스터치, 파리바게트 등 주요 메이저 브랜드들이 입점해 있고 매장안에서는 사람들이 많습니다. 하지만 그 외의 브랜드나 업종의 매장안은 썰렁한 것이 현실이였습니다. 현장에서만 느낄 수 있는 부분이지요.

결론적으로 이 상권에 음식점은 추천드리지 않는다고 말씀드렸습니다. 임대료적인 부분도 매력적이지 못하고요. 차라리 임대료 저렴한 곳에서 배달음식업으로 하는게 더 좋다는 의견도 있었습니다. 매장 상가도 중요한 것이 타이밍인 것 같습니다. 이런 시기적인 부분까지 고려하였을 때 이곳보다는 다른 곳을 추천드리기로 하고 갈매역 상권은 패스~하기로 하였습니다.

▶ 답사 장소 : 남양주 다산신도시 지금지구

▶ 답사 일자 : 2019.11.02

▶ 답사 후기

지금지구의 아파트 입주 및 건설현황, 그리고 상권 및 상가 등을 확인하고자 현장답사를 다녀왔고요 다녀오면서 느낌점은 역시나 새로 짓은 것이 보기에는 좋구나~~ㅎㅎ

하지만 부동산이란 것은 눈으로 보이는 것만으로 판단할 수는 없는것이지요~

현장답사를 통해서 도시 및 상권이 발전해 나가는 과정을 눈여겨 보신다면 좋을 것 같습니다~^^