부동산 공감

상가임대차보호법, 주택임대차보호법에는 임대인의 수선의무에 관한 구체적인 규정이 명시되어 있지 않습니다. 따라서 민법에서 그 근거 조항을 찾아야 합니다.

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민법 제623조 [임대인의 의무]

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

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▶ 임대인의 의무

- 목적물 인도 의무 : 임대인은 임차인이 그 목적물을 사용·수익할 수 있도록 임차인에게 인도하여야 한다(민법 제623조)

- 사용·수익하게 할 의무

· 원칙 : 수선·유지의무는 임대인에게 있다

· 예외 : 임차목적물의 파손 또는 장애가 사소한 것이어서 사용·수익을 방해할 정도가 아니면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다.

· 면제 : 임대인의 수선·유지의무는 특약으로 면제할 수 있다. 그러나 이때에도 대규모의 수선은 면제할 수 없고, 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담하여야 한다.

- 비용상환의무 : 임대인은 특별한 약정이 없는 한 임차인이 지출한 필요비와 유익비를 상환할 의무를 부담한다(임의규정)

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▶ 임대인은 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 파손 또는 장해에 대한 수선의무를 부담합니다.

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ex) 난방, 상하수도, 전기시설, 기타 임차주택의 주요설비(빌트인 에어컨, 냉장고, 세탁기, 월패드 등)에 대한 노후불량, 누수나 계량기 고장, 결로, 균열, 그 밖에 사소한 부분이라도 임차인의 사용수익에 방해가 될 정도의 파손 또는 장해

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▶ 임차인은 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아닌 경우에 수선 및 관리의무를 부담합니다.

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ex) 형광등 등 소모품 교체, 세면대수도꼭지, 샤워기, 문, 잠금장치, 방충망, 변기막힘 등

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▶ 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 합니다.