부동산 공감

부동산 임대계약 관련해서 임대인(집주인, 건물주, 상가주 등)이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인의 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 ① 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 ② 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 ③ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

상가임대차보호법, 주택임대차보호법에는 임대인의 수선의무에 관한 구체적인 규정이 명시되어 있지 않습니다. 따라서 민법에서 그 근거 조항을 찾아야 합니다.

​

민법 제623조 [임대인의 의무]

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

​

▶ 임대인의 의무

- 목적물 인도 의무 : 임대인은 임차인이 그 목적물을 사용·수익할 수 있도록 임차인에게 인도하여야 한다(민법 제623조)

- 사용·수익하게 할 의무

· 원칙 : 수선·유지의무는 임대인에게 있다

· 예외 : 임차목적물의 파손 또는 장애가 사소한 것이어서 사용·수익을 방해할 정도가 아니면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다.

· 면제 : 임대인의 수선·유지의무는 특약으로 면제할 수 있다. 그러나 이때에도 대규모의 수선은 면제할 수 없고, 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담하여야 한다.

- 비용상환의무 : 임대인은 특별한 약정이 없는 한 임차인이 지출한 필요비와 유익비를 상환할 의무를 부담한다(임의규정)

​

▶ 임대인은 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 파손 또는 장해에 대한 수선의무를 부담합니다.

​

ex) 난방, 상하수도, 전기시설, 기타 임차주택의 주요설비(빌트인 에어컨, 냉장고, 세탁기, 월패드 등)에 대한 노후불량, 누수나 계량기 고장, 결로, 균열, 그 밖에 사소한 부분이라도 임차인의 사용수익에 방해가 될 정도의 파손 또는 장해

​

▶ 임차인은 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아닌 경우에 수선 및 관리의무를 부담합니다.

​

ex) 형광등 등 소모품 교체, 세면대수도꼭지, 샤워기, 문, 잠금장치, 방충망, 변기막힘 등

​

▶ 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 합니다.