부동산 공감

▶ 답사 장소 : 하남 미사신도시 미사역 상권

▶ 답사 일자 : 2019.11.15

▶ 답사 후기

하남 미사신도시. 경기도 인근 신도시 개발붐이 한창일 당시 하남 미사신도시 개발 계획은 그 누구도 부정할 수 없는 최고의 부동산 호재였습니다. 현재(2019년) 하남 미사신도시를 살펴보면 그 기대는 현실이 되었습니다.

하남 미사신도시의 마침표를 찍을 그 주인공. 바로 미사역

미사역의 현재 개발 상황을 한번 짚어보면, 지하로는 지하철 공사가 지상으로는 아파트, 오피스텔, 상가 등 건물이 올라가고 있습니다. 2020년 완공을 목표로 숨가쁘게 돌아가고 있는 공사현장과 부동산의 현재 상황을 현실적으로 살펴보면, 공사로 인한 문제는 없어 보입니다. 시행사나 시공사 문제가 될만한 부분은 거의 마무리가 되었습니다. 또한 미사지구는 개발의 마무리를 향해 달려가고 있는 곳이여서 공사 현장도 조금씩 줄어들고 있는 것이 느꼈집니다. 우선 공사는 잘 되고 있습니다^^

다음으로 상가인데요, 현재 미사역 주변 상권은 개발 진행 중이여서 그런지 이곳저곳 많은 곳에서 공실이 보입니다. 일부 대형 프랜차이즈 업체들은 이미 입점을 끝낸 상태에서 운영이 되고 있지만, 상가수가 워낙 많은 곳이다보니 이곳에 과연 임차가 다 맞춰질까하는 의문이 드는 것도 사실입니다. 정말 많은 아파트, 오피스텔 등 주거 세대수가 밀집되어 있지만 결국 주거지역에서의 사업성 있는 아이템의 제한과 업종별 경쟁으로 인한 수익률 저하가 과연 현재의 임대료를 버틸 수 있을까하는 생각이 드는 것이 사실입니다. 그래서 일까요? 일부 상가는 벌써 업종이 바뀌었거나 폐점을 알리는 안내문이 붙어 있습니다.

앞으로 이곳이 어떻게 변할지는 그 누구도 장담하지는 못할 것입니다. 하지만 무조건 장미빛 미래의 청사진을 그리는 것은 위험합니다. 그렇기에 투자를 하기전 사전조사 및 꼼꼼한 분석 후 투자가 이루어져야 할 것이고, 하남 미사신도시가 미래에 더욱 발전하는 모습으로의 변화를 기대하며 지속적으로 관심을 두고 살펴봐야 할 것입니다.

▶ 답사 장소 : 남양주 다산신도시 지금지구

▶ 답사 일자 : 2019.11.02

▶ 답사 후기

지금지구의 아파트 입주 및 건설현황, 그리고 상권 및 상가 등을 확인하고자 현장답사를 다녀왔고요 다녀오면서 느낌점은 역시나 새로 짓은 것이 보기에는 좋구나~~ㅎㅎ

하지만 부동산이란 것은 눈으로 보이는 것만으로 판단할 수는 없는것이지요~

현장답사를 통해서 도시 및 상권이 발전해 나가는 과정을 눈여겨 보신다면 좋을 것 같습니다~^^

오늘은 상가를 보러 현장에 다녀왔습니다.

새로 지어진 오피스텔 겸 상가 건물인데요, 새로운 신도시에 지어진 건물이라서

'새것'이라는 강렬한 느낌을 주더라고요~~

도시도 새것~!! 건물도 새것~!! ㅎㅎ

아직은 상가들과 오피스텔들이 분양이 진행 중이라서 사람들의 발길이 많지는 않지만 언젠가는 이곳도 사람들로 북적북적 하겠지요. 오늘따라 빈 상가를 쭉 돌아보면서 저 자신에 대해서도 많은 생각을 하게 만들더라고요. 지금 하고 있는 일에 대한 고민과 앞으로 어떻게 더 심도있게 해 나갈지 등등등~ 고민이 좀 있었는데 이런 건물 사이에서 뭔가를 갈구하는 듯이 고민을 풀고 싶었던 거 같아요~^^

간단히 상가를 둘러보고 현장에서 미팅을 마치고 돌아오는 길에서도 고민은 지워지지 않았지만...아마 이 고민은 계속 이어가지 않을까 싶네요.

날씨는 너무 좋았어요. 강렬한 햇빛 아래 시원한 바람~

좋더라고요~~~ 그냥 날씨가 좋아서 문뜩 고민이 더 깊어졌나 봅니다~~ㅎㅎ

9월 들어서 첫 입찰을 위해 법원에 갔습니다~^^

제가 관심있게 봐둔 물건에 입찰하기 위해서인데요, 이 성남지법에서 열리는 입찰은 항상 약간의 스트레스를 동반하지요~ 그것은 바로 주차! 그리고 좁은 법원.

오늘 같은 경우도 처리해야 하는 사건은 많은데 좁은 공간에 비까지 오니 법원 안이 땀냄새에서부터 시작해서 매우 불쾌한 상황에서 진행이 되었습니다. 하지만 중요한 것은 그런것이 아니기에~ 입찰봉투를 넣고 커피 한 잔 마시며 마음의 평안을 위해 노력했지요~^^

이번 경매 건에는 경기도 광주쪽에 9회까지 유찰된 빌라 건이 나와서 그런가 사람들이 처음부터 엄청 몰리더군요~ㅎㅎ

입찰하신 분들이 그냥 남들도 하니까, 아니면 저렴하게 가격이 떨어졌으니까~ 하는 것은 아닌가 걱정이 좀 들정도로 그저 돈을 벌 수 있다는 생각으로 입찰장을 찾은 것은 아닌가 하는 생각이 드는 물건이였습니다.

제가 입찰하는 것은 아니기에 여유있게 상황을 지켜보면서 담배 한 대 피우고 있었지만요~ㅎㅎ

아쉽게도 제가 입찰하려고 한 물건은 다른분에 저하고는 약간의 차이를 두고 넘어갔습니다~ㅠㅠ

하지만 항상 제가 다 낙찰을 받을 수는 없으니 떨어졌으면 더이상 생각 안하고 과감히 나오는 것이 제 스타일~ㅎㅎ

인근에서 점심 먹고 다시 다른 물건을 조사하러 출발했습니다~^^

이번에 함께 살펴볼 경매 물건은 '2019타경52701' 강제경매 건입니다.
이 건은 서로의 이해관계가 좀 얽혀있는 부분이 있는것 같네요.
함께 살펴보아요~^^

1. 물건 개요

- 소재지 : 경기 하남시 창우동 산1-7

- 경매구분 : 강제경매

- 용도 : 주택

- 감정가 : 32,442,300 (100%)

- 최저가 : 32,442,300 (100%)

- 입찰보증금 : 3,244,230 (10%)

- 토지 총면적 : 0 ㎡ (0평)

- 건물 총면적 : 78㎡ (23.6평)

- 건축연도 : 1976.08.05

- 구조 : 방1 / 주방 / 화장실2(남여)

- 세대수 : 1세대

- 주차여부 : 가능

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 나쁨

- 인근 주택 및 주변 현황 : 없음, 도로 바로 앞 건물로 현재 근린생활로 이용 중

2. 지역 분석

- 교통 : 검단산 등산로 입구로로 자가용 이용하여 갈 수 있음

- 병원 : 하남신도시까지 나가야 병원이 있음

- 편의시설 : 건물 인근에 편의점 있음

- 녹지 : 검단산

- 지역 호재/악재 : 하남신도시 개발로 지가 상승이 반영되었으며, 등산고객 유입이 많은 곳임.

3. 점유자 정보

- 점유자 : 전광수 (소유자의 형부로 이곳에 식당을 운영 중에 있음)

- 전입일자 : 2013.12.10

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -

- 보증금 : 0원 (임대료 150만원만 내고 있음)

4-1. 임장 조사(건물)

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 노후됨

- 싱크대 : 노후 (교체 예상)

- 화장실 보수 : 노후

- 도배장판 : 노후(교체 예상)

- 누수/결로 : 노후

4-2. 임장조사(현장상황)

- 검단산 등산로를 향하는 1차선 도로로 생각보다 차량 통행량이 많았음.
- 검단산쪽 카페나 음식점들을 이용하는 고객과 등산객들의 차량, 그리고 하남 신정동쪽에서 가로질러가는 화물차까지 좁은도로에 많은 통행량이 이루어지고 있는 도로 앞 건물임
- 건물은 연식이 있는만큼 노후되어 있고, 현재는 식당으로 이용되고 있으나 본래 승인은 주택으로 나있음.
- 도시가스선이 들어와 있고, 주차장도 있었음.
- 음식맛이 정말 끝내줘서 입소문이 많이나야 사람들이 찾을만한 입지 조건이라 생각함

5. 권리분석
현재 임차인이 보증금이 없기 때문에 크게 신경쓸 필요는 없지만 이 사건의 이해관계를 살펴보면 조금은 서로간에 얽혀있는 이야기가 존재하고 있는 것 같습니다. 먼저 이 건은 토지와 건물의 소유주가 따로 되어 있는 물건이고, 토지의 소유자가 매매를 통해 변경되면서 금전적인 관계가 서로 먹고 먹히는(?) 관계가 형성된 것으로 생각이 되네요~. 권리관계는 문서상과는 달리 의뢰로 간단하지만 중요한 것은 이 건물에 대한 가치를 어떻게 판단하고 활용할 것이냐와 건물만 따로 얻게되어서 수익창출을 할거이냐 등에 대한 고민이 더 필요한 물건인 것 같습니다. 권리분석에 대한 부분은 영상을 통해 이야기로 좀 더 풀어나갔으니 참고해주세요~

6. 시세 조사
주변 시세가 형성된게 크게 없음. 건물만 물건으로 나온 상태임.

7. 예상 낙찰가는?
제가 확인한 시기가 신건이 올라와서 이기 때문에 유찰이 몇번될지 모르겠지만 제가 이 건물을 활용할 수 있는 방향은 현재 점유자가 계속 사용하면서 임차료를 받는 것이라 생각이 됩니다. 그리고 건물에 대한 소유권이기 때문에 토지 소유자와의 사용료도 염두해 두어야 하고요. 그렇다면 이 건물의 가치는 얼마가 될까요? 저는 임대료를 현 수준이 150을 받는다하여도 토지사용료로 100만정도 부를 것으로 고려가 되네요. 그래서 저는 이 건물에 대한 가치를 좀 낮게 잡아 입찰하도록 하겠습니다~^^

- 감정가 : 32,442,300

- 최저가 : 32,442,300 (100%)

- 예상 낙찰가 : 7,000,000 (21%) / 3회 유찰 이상

*방해배제청구권 : 공공의 위법한 행정행위 침해가 자신의 법률상 이익을 침해하고 있을 때, 또는 물권의 내용이 정당한 근원(根源)이 없는 행위로 방해를 받고 있을 때, 그 행정주체나 침해자에게 그 위법한 침해를 제거해 줄 것을 청구할 수 있는 권리를 말한다. 예를 들어 갑의 사유지에 공공 행정주체가 무단으로 도로를 낼 경우, 갑이 공공주체에게 자신의 사유지를 본래의 상태로 되돌려줄 것을 청구하는 것이다. 대상이 되는 목적물은 토지 소유권이나 점유권, 통행권, 환경권 등 다양하다. 행정상의 원상회복 또는 결과제거청구권으로도 부른다.

*피보전권리 : 채권자가 채무자가 가지고 있는 제3자에 대한 채권을 보전하기 위해 압류 및 추심을 했을때 보전받는 권리. 즉 채권자의 채무자에 대한 권리입니다.