부동산 공감

힐스테이트북위례 아파트 공사현장

□ 세대 수 : 1,078세대 (분양 1,078세대)
□ 입주시기 : 2021. 5. 1
□ 시공사 : 현대엔지니어링(주)
□ 시행사 : 코리아신탁(주)
□ 유형 : 아파트
□ 동수 : 14개
□ 층수 : 가장 높은 동 (25층) / 가장 낮은 동 (10층)
□ 주차 : 세대당 1.7대 (총 1,778대) / 지하 주차장만 있음
□ 난방 : 지역난방 (열병합)
□ 편의시설 : 어린이집,헬스장,실내골프장,카페
□ 용적률/건폐율 : 229% / 17%
□ 대표 홈페이지 : https://www.hillstate-hec.co.kr/Salesinfo/s_main_info.aspx?apt_num=74&code_type=17&code_val=0&code_subVal=&hPAGE=1
□ 주소 : 하남시 학암동 103
□ 현장 답사 이야기

안녕하세요. 이번에 다녀온 현장은 힐스테이트 북위례 아파트 현장입니다. 위례 신도시 개발이 시작 된 이후 그 마지막 종착점을 향해 달려가고 있는 공사현장이고 볼 수 있는 곳입니다. 북위례 지역에는 여러 브랜드의 아파트가 공사를 하고 있는 상황인데요, 그 중에서 힐스테이트 아파트를 다녀왔습니다. 아파트 단지가 바로 옆에 붙어 있어서 특정 하나의 단지만을 다녀왔다고 할 수 없지만요. 북위례지역은 행정구역 상으로 도로를 기점으로 송파구와 하남시로 분류가 됩니다. 힐스테이트북위례는 하남시에 들어갑니다.

현장에 도착하니 아파트는 골조는 다 완성이 되어있었습니다. 내부 공사를 마무리하는 단계로 보여졌는데 계속해서 레미콘 차량들과 내부자재를 실은 화물차량들이 드나들고 있었습니다. 마침 현장에 갔던 때 날씨가 눈발이 날리고 상당히 추운 날씨였는데 현장에서는 인부들의 말소리와 차량과 중장비들의 소리로 매우 시끌벅적하였습니다. 한가지 현장에서 재미있던 부분이 있었는데 하남북위례 파출소 건물이 아파트 단지 정문에 위치해 있는 것이였습니다. 이곳에 입주하시는 분들은 아마 안전과 치안은 매우 좋을 것으로 생각이 들었습니다~^^

2020년 05월부터 입주가 시작이니 아마 2~3월 후면 모든 공사가 마무리되고 사전점검 후에 입주를 시작할 것으로 예상이 됩니다. 입주하시는 분들 모두 축하드리고 공사 현장에 가셔서 입주하는 아파트를 보면서 입주 날짜를 기다려 보는 것도 설레일 것 같습니다~ 다음에도 새로운 현장으로 만나뵙겠습니다~~

남양주 두산알프하임

□ 준공 : 2021.01

□ 면적 : 80.24㎡ ~ 178.77㎡

□ 규모: 2894 세대 / 총 49개동 / 총 28층

□ 현장 이야기

남양주 두산알프하임 아파트가 드디어 입주를 앞두고 사전 점검 행사를 실시하였습니다. 세대수가 많은 만큼 많은 입주 예정자들이 몰려서 주변 교통이 복잡했고, 아파트 부지도 오르막길에 입구가 좁아서 혼잡스러운 모습을 보였습니다. 하지만 오랫동안 기다린 입주민들의 얼굴에는 기대에 찬 기쁜 모습과 들뜬 분위기를 느낄 수 있었습니다. 코로나로 인해 출입 절차에서부터 엄격하게 명부작성 및 인원 발열체크 등이 이루어 졌습니다. 추운 날씨에 야외에서 많은 인원을 통제하느라 관계자분들도 고생이 많으셨습니다~~

항상 먼 발치에서 공사 중인 아파트만 보다가 실제로 아파트 단지에 들어서니 너무나 좋았습니다. 무엇보다 먼저 눈에 들어온 것은 아파트 상가였습니다. 아파트 상가 디자인이 유럽풍으로 설계를 해서인지 아파트 상가에서 좀처럼 보기 힘든 뾰족 지붕에 색상도 다양하였습니다. 상가는 공사가 아직 마무리가 안되어 개방은 안되었지만 상가 A,B동이 정문에 위치하고 있고 상가수도 많아서 여러 편의시설을 제공하기에는 충분해 보였습니다.

입주 예정 단지를 살펴보고 가장 고층에 올라가서 전망을 보았습니다. 최고층 28층에 올라 남양주 평내동, 호평동을 바라보니 그야말로 최고였습니다. 바람이 불고 개인적으로 고소공포증이 있어서 다리가 후들거렸지만, 멋진 전망을 바라보고 있으니 충분히 참을만 하였습니다~~~

공사 일정이 다소 지연되어 입주 시작은 2021년 01월 중순부터라고 하니 입주 예정자분들은 일정 잘 확인하셔서 좋은집에서 새롭게 출발하시기 바랍니다~^^

강동구 30-4번지에 위치한 둔촌현대1차아파트.

강동구 재건축 사업에가 가장 핵심적인 지역은 아마 둔촌주공아파트의 재건축일 것입니다. 이런 둔촌주공아파트에서 약 500미터정도 떨어진 위치에 있는 둔촌현대아파트. 세대수는 498세대로 공급면적 29평형(전용면적 25평)으로 단일 평형 구성된 아파트 단지입니다. 이 아파트도 재건축으로 진행을 하고자 조합원에서 많은 노력을 하였지만 건축 관련법령 상으로 재건축이 제한되어 리모델링이 추진 되었고, 강동구청으로 2020년 01월 31일에 사업계획승인을 받아으면, 현재는 이주가 진행 중에 있습니다. 리모델링 공사는 2021년 1월 경에 들어갈 예정입니다.

현재는 지하1층~지상14층 높이의 아파트 5개동으로 구성되어 있는데, 리모델링을 통하여 대지면적이 2만7,673㎡에, 용적률 233.65%, 건폐율 25.75%를 적용한 수평·별동증축 리모델링사업을 통해 지하2~지상14층 높이의 아파트 8개동 총 572가구 및 부대복리시설 등을 건립할 예정입니다.

기존 소유자(조합원)분들은 아파트 리모델링으로 권리변동이 발생이 되시는데요, 리모델링 전 전용면적 25평형에서 리모델링 후에는 약 2평 내외로 넓어지게 되었고, 지하 주차장이 생기면서 세대당 15평 정도 계약면적이 증가될 것입니다. 참고로 지하주차장 건설로 인한 건축공사비 부담은 74세대 일반분양을 통해 비용 부담을 완화할 예정입니다. 기존 소유자의 전용면적이 2평정도밖에 증가되지 않는 부분은 지하주차장에 따른 공사비 부담과 리모델이의 한계적인 부분이라고 볼 수 있습니다.

[브이로그] 그냥 걸어볼까~ (남양주 와부읍 덕소리) / 2020.09.11

현장답사일 : 2020.08.25

강원 춘천시 삼천동 44-10 춘천파크자이 아파트

세대수 965세대의 규모로 들어서게 될 춘천파크자이

입주 예정일 2020.09월 전 공사가 마무리되고 주민들을 맞이할 준비를 마친 현장에 다녀왔습니다.

춘천의 강남으로 자리잡게 될 이곳의 시작을 함께 지켜보도록 하시지요.

[브이로그] 비가 너무 내리는 날....

안녕하세요. 부동산 현장을 직접 찾아가 보고 상권분석 및 상담을 드리고 있습니다.

이번에 제가 다녀온 곳은 남양주에 위치한 다산신도시.

다산신도시 중에서는 진건지구에 다녀왔습니다.

상권분석 및 상가 매물 상담을 주신 의뢰인이 준비하고 계신 업종은 바로 '음식배달업'

음식배달업을 하기에는 어떤 상권이 좋을까요?

이런 의문에서 저도 상권 및 상가를 답사하기 위해 다녀왔습니다.

다산신도시 또한 어느 신도시랑 별차이 없이 거주가 주를 이루는 도시라고 보면 좋겠습니다. 그렇기 때문에 결국 중요한 것은 지역에 맞는 임대료 수준이고 내가 하고자 하는 업종에서 수익률 대비 얼마의 임대료로 들어가는냐가 가장 큰 관건이라고 보시면 되겠습니다. 하지만 아무리 좋다는 상권, 상가라고 하더라도 너무 임대료 부담이 높다면 그것은 결코 좋은 선택과 성공적인 수익창출로 이루어질 수 없습니다.

그래서 무엇보다 내가 하고자하는 업종에 대해 수익구조를 정확하게 파악하고 준비하는 것이 필요하고 그저 성공할 것이라는 기대감에 창업하시는 것은 망하는 지름길이라는 것을 명심하시기 바랍니다.

배달업에 가장 좋은 상권은 어느 상권일까라는 답변은 의외로 간단합니다.

배달업에서 중요한 것은 바로 상권이 아니라 배달 능력입니다. 한마디로 임대로 저렴한 상권에 들어가는 것이 가장 좋고, 배달 운용 능력을 향상 시키는 방법을 고민하시는게 성공의 포인트라고 말씀드리고 싶습니다. 이쁘고 눈에 잘 띄는 상가 임대료 높게 주고 들어가느니 배달 오토바이 한 대 더 굴리는 것이 더 이득이라는 이야기 입니다~~

다산신도시라는 곳이 지역적으로 강원도와 수도권, 서울권과 경기북부를 연결시켜줄 수 있는 요충지입니다. 앞으로 교통 개발에 맞춰 개발 가능성은 무궁무진하지요. 이런 곳이 앞으로 어떻게 변화되고 발전되는지 지켜보는 것도 매우 흥미로운 일입니다. 우리는 수익을 내기 위해 움직이지만 결코 수익이 움직인다고 쫒아 오지는 않습니다. 중요한 것은 돈이 나를 쫒아오게 만드는 것이지요. 이 방법을 고민하신다면 수익은 그리 먼 곳에 있지 않으실 거예요.

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상권이나 상가 매물에 대해 궁금한 부분이 있으시면은 언제나 쉬운 방법(댓글 등)으로 문의주시면 적극 알려드리겠습니다~^^

입주한지 한달이 안된 아파트 지하주차장에 빗물이 고인다면?

비가 오면 당연히 빗물이 고이기 마련이지요.

하지만 입주한지 한달밖에 안된 아파트 지하주차장에 빗물이 고인다는 것은 좀 다른 이야기가 되어야 할 것 같습니다.

일반적인 상식에서 빗물이 고이는 것은 충분이 이해를 할 수 있지요.

하지만 고이는 정도가 좀 많다면 하자 처리를 하는 것이 당연합니다.

물론 사람이 짓는 건축물이기 때문에 하자가 생길 수 있고, 하자 보수기간이 따로 설정되어 있는 이유이지요.

가장 마음 쓰린 분들은 입주자 분들이실테고요.

건설사 측에서 사소하지만 이런 주차장 빗물 고임까지 하자로 인정할지가 의문이지만 제3자의 입장에서 바라보아도 보수가 되면 좋겠다고 생각이 들 정도이니 제 생각에는 하자로 여겨지네요. 이곳에 입주하시는 분들은 참고하시면 좋을 것 같습니다~^^

서울시 강동구 고덕지구

재건축이 확정되고 아파트가 건축되어 입주가 시작되고 상권이 형성하기 시작한 바로 지금.

우리가 처음의 예상대로 상권이 형성되고 있는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

고덕1지구에서 가장 핫한 아파트는 아무래도 고덕그라시움과 고덕아르테온 아파트이지 않나 생각합니다.

아파트가 상일동역과 바로 밀접해 있고 상권 및 상가가 형성되기 가장 좋은 곳에 입지해 있기 때문인데요,

고덕그라시움 아파트에는 상가가 1~4상가까지 형성되어 있고, 고덕아르테온의 경우도 정문 상과와 함께 별동상가가 형성되어 있습니다.

고덕그라시움 아파트에서 가장 분양가가 높고 좋은 위치로 뽑은 상가는 바로 1번 상가 입니다. 상가도 가장 많고 지하에는 상일동역과 바로 연결되는 출입로까지 있기 때문에 어느 누구도 이곳이 가장 좋은 상권이 상가위치가 될 것이라고 의심하지 않았지요. 하지만 막상 입주가 시작되고 상가에 입차가 맞춰지는 것을 바라보면 우리의 예상이 조금은 빗나가고 있다는 것을 알 수 있습니다.

결론부터 말씀드리자면 현재 강동구 고덕지구 내 상일동역에서 가장 핫한 상권은 바로 상일동역 2,3번 출구가 위치한 곳입니다. 이곳의 위치를 좀 더 자세하게 말씀드리면 고덕그라시움으로는 4번 상가가 위치해 있고, 고덕아르테온으로는 정문 상가가 위치한 곳입니다. 더불어 아파트 재건축 단지에서 벗어난 구축의 상가건물들이 혼재되어 있는 상권입니다.

상권이 발전하고 있다는것을 가장 쉽게 알아볼 수 있는 것은 역시 사람들의 통행량 및 유동인구의 지표 입니다. 이곳은 어떤 통계적인 측정보다도 반나절정도만 이곳에서 상권을 조사하시다보면 바로 촉이 오는 정도로 사람들이 어디로 모이는지 쉽게 판단할 수 있습니다. 또한 이런 부분이 반영된 결과이겠지만 상가 공실만 보더라도 고덕그라시움 1~3번 상가의 경우 아직까지 공실이 있는 반면 고덕그라시움 4번상가, 고덕아르테온 정문 상가는 1층에서 상가 매물을 구하기 어려운 상황입니다. 상권에서 접근성적인 부분에서도 살펴보면 상일동역 2,3번 상권의 경우 아파트 거주민 외의 사람들도 쉽게 상가에 접근하기가 쉽습니다. 구축 상가건물의 영향 때문이라 보여지고 신축 아파트 상가와 구축 상가건물이 서로 시너지를 내면서 강동 고덕지구에서 중심 상권으로 발전하고 있는 모습을 보이고 있습니다. 더불어 고덕센트럴푸르지오 아파트까지 합세를 한다면 여기가 바로 고덕지구의 심장으로 발전할 것이라는 예상은 더욱더 확고해 질 것으로 보여집니다.

지금 현시점에서 어느 곳에 분양을 받았냐에 따라 상가 수분양자들의 희비가 엇갈리고 있는 만큼 앞으로 고덕지구에 투자를 고려하고 있다면 현재의 상권이 형성되어 가고 있는 방향을 유심히 살펴보고 판단을 내려야 할 것입니다. 강동구에 재건축 바람은 고덕지구가 시작입니다. 앞으로 길동, 명일동 등에서 계속적으로 재건축이 진행되고 있는만큼 현장의 모습을 눈으로 직접 확인하면서 올바른 투자 방향을 설정할 필요가 있겠습니다. 감사합니다.

◆ 같은 단지에서 다른 분양가

◆ 분양가상한제 적용 단지, 미적용 단지 존재

강동구 부동산 이슈는 단연 '재건축'이지요.

강동구 고덕동에 이어서 길동, 명일동까지 재건축으로 인한 부동산 열기가 점점 뜨겁게 달아오르고 있는데요, 길동과 명일동에 있는 아파트들은 대부분 1980년 초반에 준공이 된 것으로 40년 가까이 지나면서 재건축의 바람도 아주 강하게 불고 있습니다.

그 중 재건축 단지 중에 재미있는 단지가 있어서 여러분과 함께 나누어 보려고 합니다.

그 아파트는 바로 '삼익파크맨숀'

굽은다리역에서 400미터 가량 떨어진 곳에 위치해 있으며 총 1,092세대로 1982년도에 준공이 났습니다.

현재 재건축 진행은 정밀진단통과와 정비예정구역지정이 끝난 상태입니다.

정비예정구역지정이 끝난 이후에는 재건축을 위한 추진위원회 조합설립, 사업시행인가, 시공사선정, 관리처분인가, 이주철거, 착공 등을 남겨놓고 있는 상황입니다.

재건축을 통해 최고 35층, 용적률 299.96%, 1,665가구의 대단지로 거듭날 예정입니다.

이 아파트가 재건축을 추진하면서 재미있는 부분은 같은 한 단지임에도 불구하고 분양가상한제에 적용을 받는 단지와 미적용 단지가 나눠진다는 점입니다. 그 이유는 한 단지내에서 행정구역이 '길동'과 '명일동'으로 나누어져 있기 때문인데요, 그렇다보니 분양가상한제 대상 지역 선정을 놓고 논란이 계속되고 있습니다.

좀 더 자세히 살펴보면 501동과 502동·505동·506동은 명일동, 503동과 507~513동은 길동에 속합니다. 참고로 강동구에서 분양가 상한제 지역은 길동과 둔촌동이 결정되었고, 그래서 한 단지에서 행정구역에 따라 적용과 미적용 동이 나뉘게 되었습니다. 국토교통부 관계자는 “어느 단지에 속했는지와 관계없이 해당 동이 속한 법정동에 따라 분양가 상한제가 적용된다”고 설명을 했습니다.

재건축을 추진하는 당사자들은 아직까지 이런 상황에 대해 수긍하거나 이해하지 못하고 있는데요, 한발 물러서서 바라보는 입장에서는 어떻게 이 상황이 해결되어 나갈지 흥미롭긴 하네요~^^

이미 행정 구역으로 분양가상한제 지역을 구분하기로 한 기준이 있기 때문에, 단순히 같은 단지라는 이유만으로 모두 동일하게 해야한다는 것은 아무래도 설득력이 떨어지고 있습니다. 한 단지 내에서도 거래되는 가격 등이 조금씩 다른 것도 사실이고요. 각자의 입장에서 이해관계가 있는 부분은 충분히 이해하지만 무조건 정부의 시행이 잘못되었다는 식으로 여론 몰이를 해나가서는 안되고, 적용/미적용 구분이 당사자들에게 손해를 끼쳤다고만은 보기 어렵다고 생각이 들고요. 하여튼 상황은 좀 더 지켜보기로 하고 현장에 다녀오면서 촬영한 영상 함께 감상하도록 하시지요~^^