부동산 공감

송파헬리오시티 아파트 세대수 9,510가구. 한 브랜드의 아파트 단지에 속한 세대수가 1만세대 가까이 되는 이곳. 미니 신도시라 불리며 재개발 및 분양 당시 엄청난 부동산 이슈를 몰고 온 이곳. 송파구 가락시영 재건축아파트로 지하 3층~지상 35층 84 동, 전용면적 39∼130㎡ 총 9,510가구로 구성됐으며 조합물량을 뺀 1,635가구를 일반분양을 한 이곳.

지금부터 분양이 마무리되고 입주가 되어 자리를 잡아가고 있는 지금의 헬리오시티 단지 상가에 대해 이야기해 보려고 합니다.

헬리오시티 아파트 단지 상가수는 총 617개. 입주를 시작한지 약 1년이 지난 지금 이중에서 과연 몇 개의 상가가 임대가 맞춰졌고 공실율은 어떻게 될까요?

먼저 헬리오시티 단지 내 상가구조를 살펴보면 게이트별로 구분해 보는 것이 가장 좋습니다. 송파역쪽의 1번 게이트 상가, 가락시장쪽의 2,3게이트 상가, 송파책박물관쪽의 4,5게이트 상가로 구분해보겠습니다.

송파역쪽의 1-1,1-2 상가 건물들은 현재 지하,1층,2층은 확실히 처음보다는 많은 업체가 입점하여 영업을 하고 있습니다. 작은 평수와 높은 임대료에도 불구하고 입점을 해서 활발하게 영업을 하고 있습니다. 대표적인 업종으로 국민,신한 등의 은행업, 학원업, 요식업, 부동산중개소, 병원, 약국 위주로 입점을 한 상태이고 비율로는 역시나 부동산이 가장 많은 비율을 차지하고 있습니다. 하지만 3층 이상으로는 공실인 상가가 눈에 띄게 많아지고 있습니다. 단지 내 상가에서 살아남는 업종에 한계가 있지만 상대적으로 상가의 공급이 많았던 점이 가장 큰 원인이라 생각되는데 이곳의 공실은 오랜 시간이 지나도 임차가 맞춰지기는 쉽지 않겠다는 생각이 듭니다.

2,3 게이트쪽은 상가수가 상대적으로 가장 적은쪽으로 일부 3~4 상가를 제외하고는 임차가 맞춰졌습니다.

4,5게이트 상가는 현재 공실 비율이 더 높지만 하나두개씩 임차가 채워져 가고 있는 모습이 보입니다. 상대적으로 1번 게이트 상가보다 임대료가 저렴하고 평수도 더 넓은 장점을 갖추고 있고, 차량 진출입로에 위치해 있어 접근성도 좋기 때문입니다. 추후 송파역 1게이트 상가보다 더 좋은 수익률를 나타낼 것으로 바라보는 이유입니다.

개발초기부터 헬리오는 우리에게 빛만을 보여주고자 노력했습니다. 하지만 빛이 거치면서 어두운 부분이 보이고 있는 것이 현실입니다. 그것은 바로 '상가 공실'

헬리오시티 상가의 공실이 계속 이어질 것이라고 바라보는 이유는

첫번째로, 수익성적인 부분에서 접근해보면 송파구에 고분양가로 측정되어 분양된 상가의 수익률이 임대인과 임차인 모두를 힘들게 하고 있습니다. 임대인은 투자 한 금액에 대한 일정 이상의 수익률을 요구하는 반면, 임차인은 그 수익률을 맞춰서는 매장 운영이 안되기 때문에 서로의 양보 없이는 상생할 수 없는 상황이기 때문입니다. 이 이해관계가 언제 풀리지는 시간을 두고 지켜봐야할 문제입니다.

두번째로, 임대인끼리의 충돌입니다. 한 상가에 명의자가 다수가 있다보니 실제 임차계약을 진행하는 중에도 임대인들끼리 의견이 맞지 않아 계약이 깨지는 경우가 다수 발생하고 있는 것이 현장 상황입니다. 각자의 지분에 따른 권리만을 요구하고 자기에게만유리한 것을 찾는 욕심의 집합체 같은 느낌을 지울 수가 없습니다.

세번째로, 상가 공급의 과잉입니다. 헬리오시티는 누가 뭐라고 하더라도 가장 큰 기능은 주거지로서의 기능입니다. 이런 주거기능이 우선인 상권에서는 결국 살아남는 업종에 한계가 있기 마련입니다. 패션업종이나, 요식업, 유흥업은 살아남지 못하게 되고, 생활편의업종과 학원만이 이런 상권의 승리자가 되는 것이 사례입니다. 더군다나 각 프랜차이즈 브랜드들은 거리 제한에 따른 입점 점포수에 한계가 있기 때문에 이 많은 상가를 다 채우기에는 살아남을 만한 업종의 수가 많지 않기 때문입니다.

헬리오시티 단지 내 상가는 분양 당시 돈으로 얽힌 복잡한 관계를 가지고 있었습니다. 재개발 아파트이다보다 서로의 수익적 이해관계에서 오는 문제가 가장 컸습니다. 그리고 그러한 문제는 아직도 현재 진행형입니다. 상가만을 놓고 보았을 때 서로의 이해관계에서 한발씩 양보하지 않는다면 서로 피해를 입는 사례는 여러곳에서 찾아볼 수 있습니다. 상가는 임대인과 임차인이 함께 만들어 가는 것입니다. 모두가 돈을 원해서 모이기는 하지만 서로 양보하지 않으면 둘 다 피해를 입을 수 있는 것이 바로 상가입니다. 거대하고 매력적인 대한민국을 대표하는 이 상권이 서로의 욕심에 의해 공실의 어둠에 사로잡히느냐 아니면 그 반대이냐의 기로에 선 지금이라 생각합니다. 상가 공실들이 2년 이상 지속되면 결국 그 상가는 죽은 상가가 되기 마련입니다. 해결 방법에 대한 정답은 없습니다. 하지만 그런 문제를 하나둘씨 풀어나가기 위해서는 지금 각자만을 위한 이익다툼이 아닌 상생하기 위한 협의가 이루어져야 하는 것은 틀림없습니다.

대한민국의 대표상권으로 발전할지 아니면 그냥 공실의 무덤으로 끝나버릴지 시간을 두고 지켜봐야 하겠습니다.