부동산 공감

부동산 계약금

(1) 의의
계약금이란 계약을 체결할 때에 당사자의 일방이 상대방에 대하여 교부하는 금전 기타의 유가물을 말한다.

(2) 계약금계약의 성질
  ① 요물계약이다.
  ② 매매 기타의 계약에 부수하여 행하여지는 종된 계약이다. 따라서 주된 계약이 무효·취소 · 해제된 경우에는 계약금 계약도 당연히 효력을 잃는다.
  ③ 주된 계약과 동시에 이루어질 필요는 없다.

(3) 계약금의 종류
  ① 증약금: 계약금은 합의가 있었는지의 여부가 불분명한 경우에 언제나 증약금으로서의 기능을 한다. 즉, 증약금은 계약금의 최소한으로서의 성질이다.
  ② 손해배상액의 예정으로서 위약금
    ㉠ 계약금은 해약금으로 추정될 뿐 특약이 없는 한 손해배상액의 예정으로 볼 수 없다.
    ㉡ 계약금을 교부한 자가 불이행한 경우에는 계약금을 몰수하고, 이를 교부받은 자가 불이행한 경우에는 배액을 상환할 것을 약정한 경우(즉, 특약이 있는 경우) 계약금은 손해배상액의 예정으로서의 성질을 갖는다.
    ㉢ 특약이 없는 경우 계약금을 몰수할 수 없고, 자신의 손해를 별도로 입증하여 배상을 청구하여야 한다.
    ㉣ 특약이 있는 경우 채무자에게 채무불이행이 있으면 채권자는 실제 손해액을 증명할 필요 없이 그 예정액을 청구할 수 있는 반면에, 실제 손해액이 예정액을 초과하더라도 그 초과액을 청구할 수 없다.
    ㉤ 몰취한 계약금이 손해배상예정액으로서는 부당히 과다한 경우 감액될 수 있다.
    ㉥ 만일 일방에 대하여만 위약금의 특약을 하였다면 그 일방에 대하여는 손해배상액의 예정의 성질을 갖지만 상대방에 대하여는 인정되지 않는다.
  ③ 해약금: 계약의 해제권을 보류하는 작용을 갖는 계약금을 말한다. 계약금을 교부한 자는 계약금을 포기하고, 이를 수령한 자는 그 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있다.

■ 무권대리의 의의

  ○ 정상적인 대리행위로서 본인에게 그 효과가 귀속되기 위하여는 대리행위를 한 자에게 대리권이 있어야 한다. 그러나 대리권이 존재하지 않으면서도 대리인임을 표시하여 법률행위를 하는 경우가 발생하는데, 이를 무권대리라고 한다.

  ○ 넓은 의미(광의)의 무권대리는 표현대리와 좁은 의미(협의)의 무권대리로 구성된다(통설). 

■ 무권대리 內 표현대리(表見代理)

대리인에게 대리권이 없음에도 불구하고 마치 그것이 있는 것과 같은 외관이 있고, 그러한 외관의 발생에 관하여 본인이 어느 정도의 원인을 주고 있는 경우에 그 무권대리행위에 대하여 본인이 책임을 지게함으로써 그러한 외관을 신뢰한 선의 · 무과실의 제3자를 보호하고, 거래의 안전을 보장하며, 나아가서는 대리제도의 신용을 유지하려는 것이 표현대리제도이다.

① 법정외관책임(法定外觀責任)으로서 상대방을 보호하기 위한 제도이므로 표현대리의 주장은 직접상대방만이 할 수 있으며, 전득자는 주장할 수 없다.
② 표현대리행위로 보호되는 상대방은 선의 · 무과실이어야 한다.
③ 표현대리는 무권대리이므로 유권대리의 주장 속에 표현대리의 주장이 포함되었다고 볼 수 없다.
④ 표현대리행위가 성립하는 경우에 과실상계의 법리를 유추적용하여 본인의 책임을 경감할 수 없다.
⑤ 강행법규에 위반되어 무효인 행위에 대하여는 표현대리의 법리가 적용될 여지가 없다.
⑥ 표현대리가 성립하기 위하여는 반드시 현명이 있어야 하며, 현명 없이 자신의 이름으로 한 경우에는 무권리자(무권한자)의 행위가 문제될 뿐 표현대리의 문제는 생기지 않는다.
⑦ 어음행위에는 적용되나 소송행위나 공법행위에는 적용되지 않는다.
⑧ 무권대리인의 상대방에 대한 책임에 대한 제135조의 규정은 표현대리 성립시에는 적용되지 않는다(다수설).