부동산 공감

◆ 같은 단지에서 다른 분양가

◆ 분양가상한제 적용 단지, 미적용 단지 존재

강동구 부동산 이슈는 단연 '재건축'이지요.

강동구 고덕동에 이어서 길동, 명일동까지 재건축으로 인한 부동산 열기가 점점 뜨겁게 달아오르고 있는데요, 길동과 명일동에 있는 아파트들은 대부분 1980년 초반에 준공이 된 것으로 40년 가까이 지나면서 재건축의 바람도 아주 강하게 불고 있습니다.

그 중 재건축 단지 중에 재미있는 단지가 있어서 여러분과 함께 나누어 보려고 합니다.

그 아파트는 바로 '삼익파크맨숀'

굽은다리역에서 400미터 가량 떨어진 곳에 위치해 있으며 총 1,092세대로 1982년도에 준공이 났습니다.

현재 재건축 진행은 정밀진단통과와 정비예정구역지정이 끝난 상태입니다.

정비예정구역지정이 끝난 이후에는 재건축을 위한 추진위원회 조합설립, 사업시행인가, 시공사선정, 관리처분인가, 이주철거, 착공 등을 남겨놓고 있는 상황입니다.

재건축을 통해 최고 35층, 용적률 299.96%, 1,665가구의 대단지로 거듭날 예정입니다.

이 아파트가 재건축을 추진하면서 재미있는 부분은 같은 한 단지임에도 불구하고 분양가상한제에 적용을 받는 단지와 미적용 단지가 나눠진다는 점입니다. 그 이유는 한 단지내에서 행정구역이 '길동'과 '명일동'으로 나누어져 있기 때문인데요, 그렇다보니 분양가상한제 대상 지역 선정을 놓고 논란이 계속되고 있습니다.

좀 더 자세히 살펴보면 501동과 502동·505동·506동은 명일동, 503동과 507~513동은 길동에 속합니다. 참고로 강동구에서 분양가 상한제 지역은 길동과 둔촌동이 결정되었고, 그래서 한 단지에서 행정구역에 따라 적용과 미적용 동이 나뉘게 되었습니다. 국토교통부 관계자는 “어느 단지에 속했는지와 관계없이 해당 동이 속한 법정동에 따라 분양가 상한제가 적용된다”고 설명을 했습니다.

재건축을 추진하는 당사자들은 아직까지 이런 상황에 대해 수긍하거나 이해하지 못하고 있는데요, 한발 물러서서 바라보는 입장에서는 어떻게 이 상황이 해결되어 나갈지 흥미롭긴 하네요~^^

이미 행정 구역으로 분양가상한제 지역을 구분하기로 한 기준이 있기 때문에, 단순히 같은 단지라는 이유만으로 모두 동일하게 해야한다는 것은 아무래도 설득력이 떨어지고 있습니다. 한 단지 내에서도 거래되는 가격 등이 조금씩 다른 것도 사실이고요. 각자의 입장에서 이해관계가 있는 부분은 충분히 이해하지만 무조건 정부의 시행이 잘못되었다는 식으로 여론 몰이를 해나가서는 안되고, 적용/미적용 구분이 당사자들에게 손해를 끼쳤다고만은 보기 어렵다고 생각이 들고요. 하여튼 상황은 좀 더 지켜보기로 하고 현장에 다녀오면서 촬영한 영상 함께 감상하도록 하시지요~^^

안녕하세요~

제가 이번에 현장 답사로 다녀온 곳은 바로 경기도 안양!

안양에는 현재 재개발이 한창 진행 중에 있지요~

안양은 만안구와 동안구로 행정구역이 나누어져 있는데 70~80년대에는 만안구로 도시 개발이 많이 이루어졌다가 90~20년대에 들어와서는 동안구의 도시개발이 활발하게 이루어졌습니다.

도시 전체를 한 번에 개발 할 수 없기 때문에 순차적으로 계획하여 시행하다보니 구별로 개발속도 및 차이가 발생하게 되지요.

그래서 현재는 많이 낙후된 만안구에 재개발이 집중되어 있는데요, 안양시의 과제는 만안구와 동안구의 균형잡힌 도시 개발을 하는 것이 가장 우선이 될거라 생각이 듭니다.

현재 안양시에서는 아파트 공사현장이 매우 많습니다. 제가 알아본 현장만 하더라도 '평촌래미안푸르지오아파트', '비산자이아이파크아파트', '힐스테이트비산파크뷰아파트',' 평촌어반인퍼스트아파트' 등이 있고 중소형 단지 및 오피스텔, 지식산업센터 등까지 합하면 안양시 안에서 현재 공사 중인 현장이 웬만한 크기의 도심을 건설하는 규모로 진행되고 있다는 것을 알 수 있습니다.

안양시는 서울권에 속한 도시이기에 경기도권에서도 성남 다음으로 도시 개발이 매우 활발하게 이루어진 곳 중에 하나입니다. 현재 성남도 재개발이 한창인 것처럼 안양도 이와 비슷한 도시개발 시기라고 볼 수 있습니다. 이런 재개발에 따른 호재부분은 분명이 있지만 그에 못지 않게 부동산 규제도 엄격해지고 많아져서 과거와 같이 그냥 묻지마 투자보다는 보다 세밀하고 계획적으로 투자 등을 살펴보시는 것이 중요하겠습니다.

이번에 제가 현장을 다녀온 이유도 아직 공사 중이고 입주까지 많은 시간이 남았지만 현장의 분위기를 위해, 그리고 저 개인적으로 관심도를 지속하기 위해 다녀왔습니다. 역시 도면상의 지도로 보는 것도 좋지만 역시 현장에서 직접 가보는 것이 많은 정보를 얻을 수 있는 것 같습니다. 안양 재개발도 지속적으로 눈여겨 봐야할 곳 중에 하나입니다.

영상을 통해 현장의 분위기 및 상황 함께 공감해 보시지요~~^^

이안원주어반파크? 그냥 원주태장이안으로 부릅시다~!

총 920세대, 조합원 물량을 제외한 366가구가 일반분양 되었지요. 지하2층~지상24층, 12개동에 전용면적 59㎡~84㎡로 구성되었습니다.

원주최초로 조합원 아파트로 조합원 모집 2011년정도부터 하여 완공이 2018년도에 되었네요. 꽤 긴 시간이 지나 완공되어 입주하였고, 조합원 추가 분담금도 발생되었지만, 우여곡절 끝에 원주에 처음으로 완공된 조합원 아파트입니다. 이 사실만으로 의미가 있지요.

아파트의 입지적 장점을 살펴보면 태봉초등학교와 북원여자중학교가 있어서 학군이 가까이 있다는 점.

원주IC가 단지와 인접해 있어 서울로 빠지기 쉽다는 점

큰 대형마트는 아니지만 원마트라는 소형마트가 있어서 태장동 내에서 장보기 편리하다는 점

주변이 조용하다는 점 등을 확인할 수 있겠네요.

하지만 이 정도를 만족하는 아파트는 많이 있지요~ㅎㅎ

제가 이 아파트를 굳이 선택해서 온 이유는 다른 것이 있습니다. 바로 미군부지 반환이 이루어진 점이지요.

바로 캠프롱 미군기지로 약 10만평 정도 된다고 하네요.
이곳에 원주시는 문화체육공원을 조성할 예정이고요.

복합체육시설, 전망대, 야외공연장, 북카페, 숲속의 집 등 주민들의 여가와 휴식을 위한 공간을 조성할 예정이어서 문화체육공원 최대 수혜지로 ‘이안 원주 어반파크’가 주목받고 있습니다.

평단가도 저렴해서 600~700정도 형성이 되어 있네요.

하지만 이런 부분은 장점인데 단점도 있지요. 그런 부분을 한번 살펴 볼께요.

일단 아파트 진입로 문제입니다.
원주시청과 이 문제로 입주가 지연되기도 하였는데요, 협의가 된 상태인 지금도 그닥 좋은 여건을 보여주지 않고 있습니다.

두번째로 단지 주변 여건 인데요, 예전에 지방의 한 아파트에서도 문제가 되었던 적이 있었지요. 바로 무덤이 보입니다.ㅠㅠ

현장을 다녀오면서 장점과 단점, 그리고 향후 가치에 대한 부분까지 살펴볼 수 있는 시간이였네요~^^

▶ 답사 장소 : 고덕센트럴아이파크

▶ 답사 일자 : 2020.02.14

▶ 답사 후기

- 주소 : 서울시 강동구 고덕로80길 99
- 세대수 : 1745세대(공공임대 96세대 포함, 총19개동)
- 저/최고층 : 11층/29층
- 준공년월 : 2019년 12월
- 용적률 / 건폐율 : 249% / 19%
- 건설사 : 현대산업개발㈜
- 면적 : 82A㎡, 82C㎡, 82B㎡, 102A㎡, 102B㎡, 115A㎡, 115B㎡, 139㎡, 165PH㎡, 179PH㎡

송파헬리오시티 아파트 세대수 9,510가구. 한 브랜드의 아파트 단지에 속한 세대수가 1만세대 가까이 되는 이곳. 미니 신도시라 불리며 재개발 및 분양 당시 엄청난 부동산 이슈를 몰고 온 이곳. 송파구 가락시영 재건축아파트로 지하 3층~지상 35층 84 동, 전용면적 39∼130㎡ 총 9,510가구로 구성됐으며 조합물량을 뺀 1,635가구를 일반분양을 한 이곳.

지금부터 분양이 마무리되고 입주가 되어 자리를 잡아가고 있는 지금의 헬리오시티 단지 상가에 대해 이야기해 보려고 합니다.

헬리오시티 아파트 단지 상가수는 총 617개. 입주를 시작한지 약 1년이 지난 지금 이중에서 과연 몇 개의 상가가 임대가 맞춰졌고 공실율은 어떻게 될까요?

먼저 헬리오시티 단지 내 상가구조를 살펴보면 게이트별로 구분해 보는 것이 가장 좋습니다. 송파역쪽의 1번 게이트 상가, 가락시장쪽의 2,3게이트 상가, 송파책박물관쪽의 4,5게이트 상가로 구분해보겠습니다.

송파역쪽의 1-1,1-2 상가 건물들은 현재 지하,1층,2층은 확실히 처음보다는 많은 업체가 입점하여 영업을 하고 있습니다. 작은 평수와 높은 임대료에도 불구하고 입점을 해서 활발하게 영업을 하고 있습니다. 대표적인 업종으로 국민,신한 등의 은행업, 학원업, 요식업, 부동산중개소, 병원, 약국 위주로 입점을 한 상태이고 비율로는 역시나 부동산이 가장 많은 비율을 차지하고 있습니다. 하지만 3층 이상으로는 공실인 상가가 눈에 띄게 많아지고 있습니다. 단지 내 상가에서 살아남는 업종에 한계가 있지만 상대적으로 상가의 공급이 많았던 점이 가장 큰 원인이라 생각되는데 이곳의 공실은 오랜 시간이 지나도 임차가 맞춰지기는 쉽지 않겠다는 생각이 듭니다.

2,3 게이트쪽은 상가수가 상대적으로 가장 적은쪽으로 일부 3~4 상가를 제외하고는 임차가 맞춰졌습니다.

4,5게이트 상가는 현재 공실 비율이 더 높지만 하나두개씩 임차가 채워져 가고 있는 모습이 보입니다. 상대적으로 1번 게이트 상가보다 임대료가 저렴하고 평수도 더 넓은 장점을 갖추고 있고, 차량 진출입로에 위치해 있어 접근성도 좋기 때문입니다. 추후 송파역 1게이트 상가보다 더 좋은 수익률를 나타낼 것으로 바라보는 이유입니다.

개발초기부터 헬리오는 우리에게 빛만을 보여주고자 노력했습니다. 하지만 빛이 거치면서 어두운 부분이 보이고 있는 것이 현실입니다. 그것은 바로 '상가 공실'

헬리오시티 상가의 공실이 계속 이어질 것이라고 바라보는 이유는

첫번째로, 수익성적인 부분에서 접근해보면 송파구에 고분양가로 측정되어 분양된 상가의 수익률이 임대인과 임차인 모두를 힘들게 하고 있습니다. 임대인은 투자 한 금액에 대한 일정 이상의 수익률을 요구하는 반면, 임차인은 그 수익률을 맞춰서는 매장 운영이 안되기 때문에 서로의 양보 없이는 상생할 수 없는 상황이기 때문입니다. 이 이해관계가 언제 풀리지는 시간을 두고 지켜봐야할 문제입니다.

두번째로, 임대인끼리의 충돌입니다. 한 상가에 명의자가 다수가 있다보니 실제 임차계약을 진행하는 중에도 임대인들끼리 의견이 맞지 않아 계약이 깨지는 경우가 다수 발생하고 있는 것이 현장 상황입니다. 각자의 지분에 따른 권리만을 요구하고 자기에게만유리한 것을 찾는 욕심의 집합체 같은 느낌을 지울 수가 없습니다.

세번째로, 상가 공급의 과잉입니다. 헬리오시티는 누가 뭐라고 하더라도 가장 큰 기능은 주거지로서의 기능입니다. 이런 주거기능이 우선인 상권에서는 결국 살아남는 업종에 한계가 있기 마련입니다. 패션업종이나, 요식업, 유흥업은 살아남지 못하게 되고, 생활편의업종과 학원만이 이런 상권의 승리자가 되는 것이 사례입니다. 더군다나 각 프랜차이즈 브랜드들은 거리 제한에 따른 입점 점포수에 한계가 있기 때문에 이 많은 상가를 다 채우기에는 살아남을 만한 업종의 수가 많지 않기 때문입니다.

헬리오시티 단지 내 상가는 분양 당시 돈으로 얽힌 복잡한 관계를 가지고 있었습니다. 재개발 아파트이다보다 서로의 수익적 이해관계에서 오는 문제가 가장 컸습니다. 그리고 그러한 문제는 아직도 현재 진행형입니다. 상가만을 놓고 보았을 때 서로의 이해관계에서 한발씩 양보하지 않는다면 서로 피해를 입는 사례는 여러곳에서 찾아볼 수 있습니다. 상가는 임대인과 임차인이 함께 만들어 가는 것입니다. 모두가 돈을 원해서 모이기는 하지만 서로 양보하지 않으면 둘 다 피해를 입을 수 있는 것이 바로 상가입니다. 거대하고 매력적인 대한민국을 대표하는 이 상권이 서로의 욕심에 의해 공실의 어둠에 사로잡히느냐 아니면 그 반대이냐의 기로에 선 지금이라 생각합니다. 상가 공실들이 2년 이상 지속되면 결국 그 상가는 죽은 상가가 되기 마련입니다. 해결 방법에 대한 정답은 없습니다. 하지만 그런 문제를 하나둘씨 풀어나가기 위해서는 지금 각자만을 위한 이익다툼이 아닌 상생하기 위한 협의가 이루어져야 하는 것은 틀림없습니다.

대한민국의 대표상권으로 발전할지 아니면 그냥 공실의 무덤으로 끝나버릴지 시간을 두고 지켜봐야 하겠습니다.

▶ 답사 장소 : 강원도 홍천군

▶ 답사 일자 : 2020.01.06

▶ 답사 후기

강원도 홍천에 가보신 적 있으시지요? 저도 물론 과거에 다녀온 적이 있습니다. 관광을 위해서~ㅎㅎ

근데 이번에 홍천지역 부동산 투자 등 상담 의뢰가 들어와서 매물 및 시세 등을 확인하기 위해 다녀왔는데요, 평소에 서울/경기권에만 관심을 갖고 있다가 주요도시를 벗어나서 조금은 생소한 지역을 공부하고 확인하였습니다.

이번 기회를 통해 홍천이라는 도시, 그리고 크게는 강원도라는 곳을 다시 한 번 살펴보고 시야를 넓히게 된 시간이였는데요, 홍천이라는 곳에서도 충분히 부동산 호재를 통한 시세차익이나 경매나 급매 물건 매입을 통한 임대수익을 얻을 수 있는 좋은 지역이라는 것을 확인하였습니다. 하루라는 짧은 시간에 모든 것을 확인하기에는 부족한 시간이였던 점이 아쉬웠지만 그래도 앞으로 관심을 갖고 지켜보도록 하겠습니다.^^

▶ 답사 장소 : 구리e편한세상수택센트럴파크아파트 (경기 구리시 수택동 437)

▶ 답사 일자 : 2019.12.24

▶ 답사 후기

구리수택 이편한세상은 총 733세대로 59㎡ A.B타입[283세대], 74㎡ [136세대], 84㎡ A.B타입[312세대] 구성되어 있습니다.

입주 예정일은 2020년 2월로 사전점검일이 2019년 12.14~15(2일간) 진행이 되었네요~

주변 시세 대비 가성비 좋은 가격과 전매제한 등 부동산 규제도 심하게 받지 않는 점들이 장점으로 부각될 수 있을 것 같습니다. 하지만 투자를 고려하고 계시다면 향후 미래 가치 등에 대해서는 꼼꼼히 살펴 보시면서 투자 계획을 세워야 할 것 같습니다~

현장 답사 영상을 통해 살펴 보시지요~~^^

▶ 답사 장소 : 원주 기업도시

▶ 답사 일자 : 2019.12.15

▶ 답사 후기

□ 원주기업도시?
2004년 기업도시특별법 제정 후 2008년 착공을 시작하였고 2019년에 준공식이 열렸습니다. 공사 시작 후 11년만입니다. 전국에서는 충주시(2012년)에 이어 두번째 기업도시 완성입니다

□ 원주기업도시의 규모는?
원주기업도시는 지정면 가곡리 일대에 총 5202억원을 투입돼 527만8000여㎡ 규모로 조성되었습니다.지식산업용지 총 45개 필지 중 41개 필지가 계약되었고, 기업은 39개 업체가 계약해 이중 21개 업체가 가동되고 있습니다.(2019년 11월 기준) 종사자도 3000명에 달해 동화·문막·우산일반산업단지를 합친 규모로 성장했습니다. 5년내 고용창출 효과는 2만여 명,부가가치 효과는 9000억원에 이를 전망입니다.

□ 원주기업도시에서 대표하는 산업 분야는?
강원도가 석탄산업 붕괴 후 대체산업이 없어서 경제적으로 서울/경기권과 발전 속도에서 차이가 많이 났습니다. 하지만 원주기업도시 준공을 통해 강원도는 의료, 제약 등 헬스산업 분야의 도시로 거듭나면서 강원도를 이끌 수 있는 발판을 마련하게 되었습니다.

□ 원주기업도시의 미래는?
원주기업도시의 계획인구는 3만1788명으로 현재 절반에 달하는 1만5000명 이상 입주했습니다.(2019년 11월 기준) 신규 아파트들의 입주가 남아있어 2020년 정도에는 계획인구를 달성할 것으로 보입니다. 또한 산업분야와 주거공간이 어우러진 국내에 유례가 없는 도시로서 앞으로 타 지역의 신도시 개발에 모범이 되어야 하는 사례로 남길 바랍니다.

□ 공공인프라가 우수한 이곳!
원주 기업도시 내 공공인프라 구축이 속속 윤곽을 드러내고 있습니다. 원주시보건소는 2020년 1월 롯데캐슬2단지아파트 맞은편에 기업도시 등 서부권 건강생활지원센터를 신축하고, 복합체육센터도 2022년 완공됩니다. 3층 규모로 수영장,헬스,조깅트랙 등 체육시설과 아이돌봄센터,공동육아나눔터가 들어설 예정입니다.

▶ 답사 장소 : 남양주 다산신도시 지금지구

▶ 답사 일자 : 2019.11.02

▶ 답사 후기

지금지구의 아파트 입주 및 건설현황, 그리고 상권 및 상가 등을 확인하고자 현장답사를 다녀왔고요 다녀오면서 느낌점은 역시나 새로 짓은 것이 보기에는 좋구나~~ㅎㅎ

하지만 부동산이란 것은 눈으로 보이는 것만으로 판단할 수는 없는것이지요~

현장답사를 통해서 도시 및 상권이 발전해 나가는 과정을 눈여겨 보신다면 좋을 것 같습니다~^^