○ 요건: 소액임자인은 대지를 포함한 임차주택의 경매대금에서 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매개시결정동기 전에 대항요건을 갖추어야 한다. 대항요건을 갖추는 것으로 족하며 확정일자는 갖추지 않아도 된다.
○ 적용범위(시행령 제3조, 제4조)
구분
보증금의 범위
최우선변제금액
서울특별시
1억원 이하
3,400만원
수도권 과밀억제권역
8,000만원 이하
2,700만원
광역시 등
6,000만원 이하
2,000만원
그 밖의 지역
5,000만원 이하
1,700만원
○ 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다(시행령 제3조 제2항)
(1) 의의 계약금이란 계약을 체결할 때에 당사자의 일방이 상대방에 대하여 교부하는 금전 기타의 유가물을 말한다.
(2) 계약금계약의 성질 ① 요물계약이다. ② 매매 기타의 계약에 부수하여 행하여지는 종된 계약이다. 따라서 주된 계약이 무효·취소 · 해제된 경우에는 계약금 계약도 당연히 효력을 잃는다. ③ 주된 계약과 동시에 이루어질 필요는 없다.
(3) 계약금의 종류 ① 증약금: 계약금은 합의가 있었는지의 여부가 불분명한 경우에 언제나 증약금으로서의 기능을 한다. 즉, 증약금은 계약금의 최소한으로서의 성질이다. ② 손해배상액의 예정으로서 위약금 ㉠ 계약금은 해약금으로 추정될 뿐 특약이 없는 한 손해배상액의 예정으로 볼 수 없다. ㉡ 계약금을 교부한 자가 불이행한 경우에는 계약금을 몰수하고, 이를 교부받은 자가 불이행한 경우에는 배액을 상환할 것을 약정한 경우(즉, 특약이 있는 경우) 계약금은 손해배상액의 예정으로서의 성질을 갖는다. ㉢ 특약이 없는 경우 계약금을 몰수할 수 없고, 자신의 손해를 별도로 입증하여 배상을 청구하여야 한다. ㉣ 특약이 있는 경우 채무자에게 채무불이행이 있으면 채권자는 실제 손해액을 증명할 필요 없이 그 예정액을 청구할 수 있는 반면에, 실제 손해액이 예정액을 초과하더라도 그 초과액을 청구할 수 없다. ㉤ 몰취한 계약금이 손해배상예정액으로서는 부당히 과다한 경우 감액될 수 있다. ㉥ 만일 일방에 대하여만 위약금의 특약을 하였다면 그 일방에 대하여는 손해배상액의 예정의 성질을 갖지만 상대방에 대하여는 인정되지 않는다. ③ 해약금: 계약의 해제권을 보류하는 작용을 갖는 계약금을 말한다. 계약금을 교부한 자는 계약금을 포기하고, 이를 수령한 자는 그 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있다.
제357조 (근저당】 ① 저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 화정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까 지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다. ② 전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.
(1) 의의 및 성질 ① 의의: 근저당권이란 계속적인 거래관계(기본계약)로부터 발생하는 불특정한 장래의 채권을 일정한 한도액(최고액)까지 담보하기 위하여 설정하는 저당권이다.
② 성질 ㉠ 부종성의 완화: 근저당권은 장래의 증감변동하는 불특정의 채권을 담보하므로 피담보채권이 일시소멸하더라도 기본계약이 존속하는 한 근저당권은 소멸하지 않는다. ㉡ 피담보채권의 불특정성: 원본이 확정될 때까지는 어느 채권이 담보되는가는 특정되지 않는다. 즉, 근저당권은 최고액의 한도 내에서 불특정의 채권을 담보하는 저당권이다.
(2) 근저당권설정등기 ① 근저당권설정등기에는 등기원인이 근저당권 설정이라는 취지와 채권의 최고액 및 채무자를 기재하여야 한다. ② 근저당권의 존속기간이나 기존 거래관계의 결산기에 관한 약정은 등기하지 않아도 된다.
(3) 효력 ① 피담보채권의 범위 ㉠ 계속적 거래관계에서 발생한 채권이 최고액을 초과하면 최고액만을, 최고액에 미달하면 그 확정액만을 우선변제받을 수 있다. ㉡ 지연배상은 1년분에 한정하지 않고 최고액에 포함되는 이상 모두 담보된다. ㉢ 저당권 실행비용은 최고액에 포함되지 않는다. ㉣ 채권 총액이 최고액을 초과할 경우 채무자가 임의변제할 때에는 채권액 전부를 변제하여야만 근저당의 말소를 청구할 수 있으나, 물상보증인이나 제3취득자는 최고액만을 변제하고 근저당의 말소를 청구할 수 있다. ㉤ 최고액은 책임의 한도가 아니라 우선변제의 한도액에 해당한다.
② 근저당권의 변경 ㉠ 근저당권의 변경에 있어서 최고액을 증액하거나 존속기간을 연장하는 경우에는 후순위 권리자의 승낙을 얻어야 한다. ㉡ 채무의 범위나 채무자가 변경된 경우에는 당연히 변경 후의 범위에 속하는 채권이나 채무자에 대한 채권만이 당해 근저당권에 의하여 담보된다.
③ 피담보채권의 확정 ㉠ 피담보채권이 확정되면 더 이상의 채권액의 증감변동은 없으며, 이후부터 근저당권은 부종성을 가지게 되어 보통의 저당권과 같은 취급을 받게 된다. 따라서 피담보채권이 확정된 후에 채권액이 증가하였더라도 그 부분은 담보되지 않는다. ㉡확정 전에 발생한 원본채권으로부터 그 확정 후에 발생하는 이자나 지연손해금채권은 최고액 범위 내에서 여전히 담보된다. ㉢ 피담보채권의 확정사유 ⓐ 존속기간 만료 내지 결산기 도래 ⓑ 기본계약의 종료(해지) ⓒ 채무자의 파산 또는 회생절차의 개시 ⓓ 경매신청
<피담보채권의 확정시기> 1. 근저당권자가 스스로 경매를 신청한 경우 - 신청시 확정) - 근저당권자가 피담보채무의 불이행을 이유로 경매신청을 한 경우에는 경매신청시에 근저당권이 확정되고 근저당권이 확정되면 그 후에 발생한 원금채권은 그 근저당권에 의하여 담보되지 않는다 할 것이다. - 경매신청을 하여 경매개시결정이 있었다면 경매신청이 취하되었다고 하더라도 채무 확정의 효과가 번복되는 것은 아니다.
2. 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우 - 매각(경락)대금 완납시 확정 - 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위 근저당권의 피담보채권은 그 근저당권이 소멸하는 시기, 즉 경락인이 경락대금을 완납한 때에 확정된다고 보아야 한다.
(1) 부종성 ① 담보권은 피보채권이 전제되어야 존재할 수 있다. 즉, 피담보채권이 소멸하면 담보물권도 당연히 소멸한다. ② 부종성은 범정담보물권(유치권)에서 엄격히 나타나며, 약정담보물권(근저당권)에서는 완화될 수 있다.
(2) 수반성 피담보채권이 그 동일성을 유지하면서 이전하게 되면 담보물권도 역시 그에 따라 이전하는 성질을 수반성이라 한다.
(3) 불가분성 담보물권을 가진 자는 피담보채권의 전부를 변제받을 때까지 목적물의 전부에 관하여 담보물권을 행사할 수 있다.
(4) 물상대위성 ① 담보물권의 목적물이 멸실, 훼손 · 공용징수되어 그 목시물에 갈음하는 금전 기타의 물건으로 변한 경우, 담보물건이 목적물의 가치변형물 위에 존속하는 성질을 물상대위성이라 한다.
② 반드시 저당권자가 스스로 압류할 것을 요건으로 하지 않으며 제3자가 압류하여도 상관없다. ③ 담보물이 매매 또는 임차된 경우에는 담보물권이 그 목적물 위에 여전히 존속하므로 그 매매대금이나 차임에 대하여는 물상대위성이 인정되지 않는다. ④ 우선변제권이 없는 유치권에 대하여는 물상대위성이 인정되지 않는다.
○ 정상적인 대리행위로서 본인에게 그 효과가 귀속되기 위하여는 대리행위를 한 자에게 대리권이 있어야 한다. 그러나 대리권이 존재하지 않으면서도 대리인임을 표시하여 법률행위를 하는 경우가 발생하는데, 이를 무권대리라고 한다.
○ 넓은 의미(광의)의 무권대리는 표현대리와 좁은 의미(협의)의 무권대리로 구성된다(통설).
■ 무권대리 內 표현대리(表見代理)
대리인에게 대리권이 없음에도 불구하고 마치 그것이 있는 것과 같은 외관이 있고, 그러한 외관의 발생에 관하여 본인이 어느 정도의 원인을 주고 있는 경우에 그 무권대리행위에 대하여 본인이 책임을 지게함으로써 그러한 외관을 신뢰한 선의 · 무과실의 제3자를 보호하고, 거래의 안전을 보장하며, 나아가서는 대리제도의 신용을 유지하려는 것이 표현대리제도이다.
① 법정외관책임(法定外觀責任)으로서 상대방을 보호하기 위한 제도이므로 표현대리의 주장은 직접상대방만이 할 수 있으며, 전득자는 주장할 수 없다. ② 표현대리행위로 보호되는 상대방은 선의 · 무과실이어야 한다. ③ 표현대리는 무권대리이므로 유권대리의 주장 속에 표현대리의 주장이 포함되었다고 볼 수 없다. ④ 표현대리행위가 성립하는 경우에 과실상계의 법리를 유추적용하여 본인의 책임을 경감할 수 없다. ⑤ 강행법규에 위반되어 무효인 행위에 대하여는 표현대리의 법리가 적용될 여지가 없다. ⑥ 표현대리가 성립하기 위하여는 반드시 현명이 있어야 하며, 현명 없이 자신의 이름으로 한 경우에는 무권리자(무권한자)의 행위가 문제될 뿐 표현대리의 문제는 생기지 않는다. ⑦ 어음행위에는 적용되나 소송행위나 공법행위에는 적용되지 않는다. ⑧ 무권대리인의 상대방에 대한 책임에 대한 제135조의 규정은 표현대리 성립시에는 적용되지 않는다(다수설).
부동산 일을 하다보면 아직까지 주거 환경이 열악한 곳에서 생활하는 분들을 보게 됩니다. 뉴스에서는 어느 지역이 얼마만큼 상승해서 최고가를 찍었다는 보도만 연신 흘려보내고 있지만, 국민의 절반 이상은 아직까지 온전한 집이 없어서 겨울에는 추위에 떨고, 여름에는 더위에 땀을 흘리며 지내고 있는 이들이 많은 것 같습니다. 주거 문제는 비단 그 사람 개인의 문제로만 다루어서는 안되는 문제입니다. 우리들이 말하는 집, 즉 부동산은 개인의 재산이지만 개인 모두가 쉽게 가질 수 없는 것이기에, 그리고 정해진 위치, 토지 위에 건설함으로써 모두가 공평하게 가질 수 없는 것이기에 불평등이 야기되고 약자가 나올 수 밖에 없는 재산입니다.
하지만 우리 인간에게, 사람에게 가장 기본이 되어야 하는 것이 의식주 입니다. 이 기본적인 것이 잘 채워지지 않아 힘들어하는 분들이 많다는 것은 우리가 주변에 함께 나누고 배풀어야 하는 분들이 많다는 이야기 입니다. 나만 잘 먹고 잘 살자는 생각을 나부터 버리고 주거 약자를 위해 할 수 있는 것이 무엇이 있을지 찾아보고 고민해 봐야겠습니다.
우리가 돈을 버는 목적 중에 하나가 타인에게 나누고 배풀기 위함에 있다면, 그 돈의 가치는 수치로 표현할 수 없을만큼 매우 큰 가치를 가지게 될 것입니다.
제103조에 해당하지 않는 경우 1. 전통사찰의 주지직을 거액의 금품을 대가로 양수하기로 하는 약정이 있음을 알고도 이를 묵인 혹은 방조한 상태에서 한 종교법인의 주지임명행위
2. 부정행위를 용서받는 대가로 손해를 배상함과 아울러 가정에 충실하겠다는 서약의 취지에서 처(妻)에게 부동산을 양도하되, 부부관계가 유지되는 동안에는 처가 임의로 처분할 수 없다는 제한을 붙인 약정
3. 해외 파견된 근로자가 귀국일로부터 일정기간 소속회사에 근무하여야 한다는 사규나 약정
4. 법정지상권을 건물의 소유권과 분리하여 양도하는 행위5. 강제집행을 면할 목적으로 부동산에 허위의 근저당권설정등기를 경료한 행위 6. 반사회적 법률행위에 의하여 조성된 비자금을 소극적으로 은닉하기 위하여 임치한 행위 7. 매매계약 체결 후 그 목적물이 범죄행위로 취득된 것임을 알게 된 경우라도 특별한 사정이 없는 한 그 계약의 이행을 구하는 경우 8. 양도소득세를 회피할 목적으로 실제 거래대금보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하여 매매 계약을 체결한 행위
9. 매도인이 부담할 공과금을 매수인이 전액 부담하기로 하는 약정
10. 세입자입주권 15매를 투기의 목적으로 매수한 행위
제103조에 해당하는 경우 1. 공무원의 직무에 관한 청탁과 그에 대한 보수 지급의 약정 2. 수사기관에서 허위진술을 해주는 대가로 작성된 각서의 효력 3. 증권회사 또는 그 임직원이 고객에 대하여 증권거래와 관련하여 발생한 손실을 보전하여 주기로 약속을 한 경우 4. 행정기관에 진정서를 제출하여 상대방을 궁지에 빠뜨린 다음 이를 취하하는 조건으로 거액의 급부를 제공받기로 약정한 경우 5. 피보험자를 살해하여 보험금을 편취할 목적으로 체결한 생명보험계약 6. 변호사 아닌 자가 승소를 조건으로 하여 그 대가로 소송 당사자로부터 소송물 일부를 양도 받기로 하는 약정 7. 사회통념상 허용되는 한도를 초과하여 현저하게 고율로 정한 이자약정 8. 피상속인이 제3자에게 토지를 매각한 사실을 알고 있는 자가 그 사정을 모르는 상속인을 적극적으로 기망하여 그 토지를 자신이 매수한 행위 9. 각종 첩계약 및 자유권 제한행위(예 절대 이혼하지 않는다는 약정, 독신약관 등)
